Eine Wohnung in Dubai kaufen: Gesetze, rechtliche Schritte und mehr

Das Gesetz zum Kauf von Immobilien in Dubai

Es gibt eine spezifische Reihe von Gesetzen für Personen, die eine Wohnung oder andere Immobilien in Dubai oder den Emiraten kaufen möchten. Diese Gesetze unterscheiden sich von einem Emirat zum anderen.

Artikel (4) von Gesetz Nr. 7 von 2006

Dieser Artikel ist die wichtigste Referenz und Regelung für den Immobilienbesitz in Dubai. Er besagt, dass Einwohner der VAE (Vereinigte Arabische Emirate) und des GCC (Golf-Kooperationsrat) überall in Dubai Immobilien besitzen dürfen.

Ausländer hingegen dürfen nur Immobilien in ausgewiesenen Freehold- oder Leasehold-Gebieten kaufen.

Arten des Eigentums in Dubai

Bevor Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung in Dubai kaufen, ist es wichtig, die beiden Eigentumsarten zu verstehen: Freehold und Leasehold. Die Kenntnis des Unterschieds zwischen beiden kann helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Dubai war das erste Emirat in den VAE, das den Immobilienbesitz für Expats in ausgewiesenen Bereichen/Zonen erlaubte. Während das Recht, Immobilien auf Leasehold-Basis zu halten, 2001 gewährt wurde, wurde das Recht, Immobilien auf Freehold-Basis zu besitzen, kurz darauf im Jahr 2002 verabschiedet.

Freehold-Eigentum

Das Freehold-Eigentum gewährt dem Käufer das vollständige Eigentum an seiner Immobilie und dem Grundstück ohne zeitliche Einschränkungen.

Das Dubai Land Department (DLD) wird den Namen des Freehold-Käufers als "@Grundstückseigentümer" im staatlichen Register eintragen und ihm eine Eigentumsurkunde für die Immobilie ausstellen. Diese Urkunde und jeder damit verbundene Vertrag gelten auf unbestimmte Zeit, was bedeutet, dass die Immobilie im Falle des Todes des Eigentümers an seinen Erben vererbt wird.

Sowohl Expats als auch ausländische Staatsangehörige dürfen in den ausgewiesenen Zonen in Dubai fertige oder Off-Plan-Immobilien auf Freehold-Basis kaufen. Sie müssen jedoch den Regierungsmandaten folgen und nur Immobilien von staatlich genehmigten Entwicklern oder Immobilienmaklern kaufen.

Einige wichtige Punkte zu Freehold-Immobilien sind:

• Der Eigentümer ist frei, die Immobilie nach eigenem Ermessen zu verkaufen, zu vermieten oder zu nutzen.

• Der Eigentümer kann seine Immobilie nach Belieben umbauen/renovieren, unter den vom Entwickler festgelegten Richtlinien.

• Der Immobilieneigentümer und seine Familie sind berechtigt, erneuerbare Aufenthaltstitel der VAE zu erhalten, solange sie bestimmte Bedingungen erfüllen. Diese Visa können eine Laufzeit von fünf oder zehn Jahren haben.

• Der Eigentümer ist für die Instandhaltung, Pflege und eventuelle größere Reparaturen der Immobilie verantwortlich.

Freehold-Gebiete in Dubai

Es gibt verschiedene Freehold-Gebiete in Dubai, die unterschiedliche Kategorien umfassen: Wohnungen, Wohnungen und Villen sowie ausschließlich Villen. Hier ist eine Liste der Freehold-Gebiete in Dubai ab 2024:

Wohnungen

• Arjan

• Barsha Heights 

• Bluewaters Island 

• Business Bay

• Culture Village 

• Discovery Gardens 

• Dubailand

• Dubai Science Park 

• Emaar Beachfront

• Remraam

• The Greens 

• The Views

• Downtown Dubai 

• Dubai Creek Harbour 

• Dubai International Financial Centre 

• Dubai Investment Park

• Dubai Marina 

• Dubai Production City 

• Jumeirah Heights 

• Liwan 

• Jumeirah Lake Towers 

• Madinat Jumeirah Living 

• Mirdif Hills 

• Mirdiff Tulip 

• Old Town 

• Park Gate 

Wohnungen und Villen

• Al Barai 

• Al Furjan 

• Al Khail Heights 

• Al Warsan 

• DAMAC Hills 

• DAMAC Hills 2 

• Dubai Islands 

• Dubai Festival City 

• Dubai Hills Estate 

• Dubai South 

• Dubai Silicon Oasis 

• Dubai Sport City 

• Dubai Waterfront 

• Dubailand 

• Jumeirah 

• Jumeirah Golf Estates

• Jumeirah Village Circle 

• Meydan City 

• Mohammad Bin Rashid City 

• Motor City 

• Palm Jumeirah 

• Sobha Hartland 

• Sobha Heartland II

• The World Islands 

• Tilal Al Ghaf 

• Town Square 

• Wadi Al Safa 2 

• Expo City 

Villen

• Arabian Ranches 

• Arabian Ranches 2 

• Arabian Ranches 3

• Emirates Hills 

• Jumeirah Islands 

• Jumeirah Park 

• Palm Jebel Ali 

• The Lakes 

• The Meadows 

• The Springs 

• The Sustainable City 

• The Valley 

• The Villa

Leasehold-Eigentum

Leasehold-Eigentum gibt dem Käufer das Recht, eine Immobilie für einen festgelegten Zeitraum zu nutzen. Während die Pachtlaufzeit im Allgemeinen 99 Jahre beträgt, kann sie in bestimmten Fällen kürzer sein. Das Leasehold-Eigentum gewährt dem Käufer ausschließlich Nutzungsrechte an der Immobilie, nicht an dem Land, auf dem sie gebaut ist.

Nach Ablauf der Pacht wird das Eigentum an der Immobilie an den Freehold-Eigentümer zurückgegeben.

Einige wichtige Punkte zu Leasehold-Immobilien sind:

• Der Pächter kann den Vertrag am Ende der Laufzeit erneuern und die Immobilie weiterhin nutzen.

• Der Pächter hat eine begrenzte Haftung für Reparaturen, da der Freehold-Eigentümer wahrscheinlich für Reparaturen verantwortlich ist.

• Leasehold-Immobilien sind im Allgemeinen erschwinglicher als Freehold-Immobilien.

• Änderungen an der Immobilie (z. B. Renovierung/Umbau) erfordern die Genehmigung des Freehold-Eigentümers.

• Pächter können bestimmten Einschränkungen unterliegen, wie z. B. der Untervermietung der Immobilie oder dem Besitz von Haustieren.

Rechtliche Schritte beim Kauf einer Immobilie in Dubai

Hier sind einige entscheidende rechtliche Schritte, die jeder potenzielle Käufer beachten sollte, um einen reibungslosen und problemlosen Kaufprozess zu gewährleisten 

1. Vertragserstellung zwischen Käufer und Verkäufer

Der Vertrag ist das erste und eines der wichtigsten Dokumente, die beide Parteien (Verkäufer und Käufer) benötigen. Sobald Sie sich für eine Wohnung entschieden haben und die Vertragsverhandlungen im Gange sind, ist es wichtig, wichtige Bedingungen wie die Zahlungsweise (bar oder Hypothek) zu klären. Obwohl dieser Schritt nicht gesetzlich die Anwesenheit eines Immobilienmaklers oder Notars erfordert, wird empfohlen, Preise, Zahlungsmodalitäten und wichtige Bedingungen zu klären, um potenzielle zukünftige Probleme zu vermeiden.

2. Unterzeichnung des Kaufvertrags

Sobald die Vertragsbedingungen von beiden Parteien einvernehmlich festgelegt wurden, ist der nächste Schritt die Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags. Dieses Formular (Form F/MOU) kann von der offiziellen Website des DLD heruntergeladen und an die vereinbarten Bedingungen angepasst werden. Die Unterzeichnung des Vertrags muss in Anwesenheit des Verkäufers, eines Zeugen und vorzugsweise im Büro des Registrierungstreuhänders erfolgen. Der Käufer muss eine Kaution von 10% des Kaufpreises an den Registrierungstreuhänder zahlen, die nach Abschluss der Transaktion zurückerstattet wird.

3. Beantragung eines No Objection Certificates (NOC)

Der Käufer muss vor dem Kauf einer Wohnung/Villa in Dubai ein NOC vom Entwickler einholen. Sobald die Eigentumsübertragung mit dem Verkäufer und dem Entwickler abgeschlossen ist, sollte der Käufer sicherstellen, dass keine ausstehenden Rechnungen vorhanden sind. Nach Überprüfung stellt der Entwickler das NOC aus.

4. Bestätigung der Eigentumsübertragung beim DLD

Die Eigentumsübertragung wird im Büro des Registrars des Dubai Land Department abgeschlossen. Der Käufer muss persönlich anwesend sein oder einen autorisierten Vertreter schicken und alle erforderlichen Dokumente vorlegen. Im Büro müssen die Dokumente, das NOC, ein unterzeichneter Form F-Vertrag eingereicht und die Zahlung für die Immobilie, in der Regel in Form eines Manager's Cheque, geleistet werden. Nach Überprüfung der Daten und der Zahlung wird die Übertragung bearbeitet und ein neuer Titel in Namen des Käufers ausgestellt.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Immobilienkauf in Dubai

Während die Unterzeichnung des Vertrags und der Erhalt der Eigentumsurkunde ein Meilenstein für jeden ist, der eine Wohnung in Dubai kaufen möchte, müssen vor dem Kauf mehrere Faktoren berücksichtigt werden:

1. Kostenermittlung 

Das Verständnis der persönlichen Finanzen und der Kosten, die man sich leisten kann, ist der erste Schritt zum Kauf einer Wohnung. Käufer in Dubai müssen daran denken, dass eine Immobilienagenturgebühr von 2% des Kaufpreises anfällt und eine Übertragungsgebühr von 4% an das Dubai Land Department zu zahlen ist. Wenn ein Käufer plant, den Kauf mit einer Hypothek zu finanzieren, muss er eine Anzahlung von mindestens 20%-25% des Kaufpreises leisten, abhängig von seinen Umständen.

2. Vorabgenehmigung als Finanzkäufer

Wenn ein Käufer einen Kredit beantragt, muss er bei einer Bank einen Antrag auf Vorabgenehmigung stellen. Eine Vorabgenehmigung als Käufer bestätigt nicht nur das realistische Budget, sondern verschafft dem Käufer auch eine stärkere Verhandlungsposition. Sobald der Kreditbetrag genehmigt ist, stellt die Bank einen Vorabgenehmigungsbrief/-email aus, der 60 Tage gültig ist.

3. Die richtige Immobilienagentur finden

Es gibt viele Immobilienagenturen in Dubai, und die Wahl des richtigen Agenten, der Ihre Kriterien, Anforderungen und Ihr Budget versteht, macht den Immobilienkaufprozess viel einfacher.

4. Besichtigung von Immobilien

Sobald der Immobilienmakler festgelegt ist, ist es Zeit, nach der Traumwohnung zu suchen! Es kann mehrere Besichtigungen dauern, bis ein Käufer eine Option findet, die seinen Vorstellungen entspricht. Geduld ist während des gesamten Prozesses der Schlüssel, um sicherzustellen, dass Sie mehrere Immobilien in Betracht ziehen, um die richtige für Sie zu finden.

5. Ein Angebot machen

• Sobald der Käufer eine Immobilie ausgewählt hat, wird empfohlen, das Angebot schriftlich zu unterbreiten, zusammen mit einem 10%-Anzahlungsscheck. Außerdem müssen Kopien des Passes und der Emirates ID eingereicht werden - diese werden von allen Personen benötigt, die im Grundbuch eingetragen werden.

6. Unterzeichnung der MOU/Form F

Sobald das Angebot von beiden Parteien angenommen wurde, wird eine MOU (Memorandum of Understanding) erstellt, auch bekannt als Form F. Nach Prüfung der Form F können beide Parteien die Verträge unterzeichnen.

7. Verkaufsabwicklungsprozess

Käufer, die eine Immobilie mit einer Hypothek erwerben, benötigen die Beteiligung der Bank. Hier ist der übliche Ablauf:

• Der Käufer muss eine Bankbewertung der Immobilie erhalten sowie ein endgültiges Angebotsdokument vom Kreditgeber.

• Wenn der Verkäufer eine Hypothek auf die Immobilie hat, muss der Käufer den Betrag vollständig begleichen, bevor der NOC-Antrag gestellt wird. In solchen Fällen sollte der Verkäufer eine Hypothekenabrechnung von seiner Bank anfordern - dies kann bis zu zwei Wochen dauern.

8. Beantragung eines NOC

Hier ist der Ablauf des NOC-Antrags für beide Parteien:

• Der Verkäufer reicht einen Antrag auf ein NOC ein.

• Die Gebühr für ein NOC beträgt in der Regel AED 500 - AED 5.000, abhängig vom Entwickler. Einige Entwickler können auch eine rückzahlbare Kaution vom Käufer verlangen, die nach Genehmigung des Eigentumstitels und Aktualisierung der Aufzeichnungen (was ungefähr fünf Arbeitstage dauert) zurückerstattet wird.

• Sobald alle fälligen Beträge vollständig beglichen sind, stellt der Entwickler das NOC aus.

9. Übertragung des Eigentums

Nach Ausstellung des NOC gehen alle Parteien zum DLD-Büro, um das Eigentum der Wohnung offiziell zu übertragen. Der Käufer muss möglicherweise folgende Unterlagen vorlegen:

• Einen Manager's Cheque für die Zahlung des Kaufpreises, der am Tag der Übertragung an den Verkäufer zu zahlen ist.

• Einen Manager's Cheque für die 4% Übertragungsgebühr an das DLD.

• Eine Verwaltungsgebühr, die maximal AED 4.000 beträgt.

Sobald die Formalitäten abgeschlossen sind, wird der Titel auf den Namen des Käufers ausgestellt.

Fazit

Der Kauf einer Wohnung/Villa in Dubai mag komplex erscheinen, aber Behörden wie das DLD und die Real Estate Regulatory Authority (RERA) haben Prozesse und Richtlinien geschaffen, um den Prozess für Käufer so schnell und stressfrei wie möglich zu gestalten.

Wir hoffen, dass dieser Artikel detaillierte und hilfreiche Einblicke für diejenigen bietet, die eine Wohnung in Dubai kaufen möchten. Für weitere Informationen kontaktieren Sie einen Experten und beginnen Sie Ihre Suche nach einem Traumhaus in Dubai.