Vendere immobili in proprio: come funziona

Valutare realisticamente il valore dell’immobile

Molti venditori non conoscono il valore realistico del proprio immobile. In questo caso è bene non fare una stima troppo bassa, ma neanche eccessivamente elevata. Infatti, non sono solo lo stato o la posizione dell’immobile a essere determinanti. Naturalmente il prezzo viene stabilito in base alle dotazioni e all’età dell’immobile, tuttavia anche il mercato immobiliare e il rapporto tra domanda e offerta rivestono un’enorme importanza.

Pertanto è essenziale far valutare il valore corrente da parte di esperti oppure utilizzare la nostra valutazione immobiliare online. 

Documentazione di vendita adeguata

Solo chi ha a disposizione tutte le informazioni documentate in modo ordinato può sia trattare in modo sicuro, sia affrontare tutte le domande dei potenziali acquirenti in modo tempestivo e corretto. Questo importante step preparatorio può in seguito influire sul successo della vendita. Tra l’altro la documentazione deve comprendere le piante, la planimetria e le condizioni di vendita.

Qui trovate una panoramica sotto forma di lista di controllo per la vendita di immobili.

Buona pianificazione e inserzioni appropriate

Riflettete per tempo su chi potrebbe essere interessato al vostro immobile. Questo vi aiuta a preparare il vostro immobile in modo ottimale per la vendita, a fotografarlo e descriverlo in modo adeguato, nonché a preparare l’inserzione migliore possibile.Molti, nell’ambito della vendita di immobili, ancora oggi sottovalutano la buona qualità delle foto del proprio immobile. Tuttavia delle belle foto creano interesse e fiducia presso i potenziali acquirenti.

Home staging: sì o no?

Se durante la vendita dell’immobile vi trovate al punto di far visitare l’immobile a potenziali acquirenti, dovete assolutamente pensare a una presentazione adeguata. L’ideale sono stanze luminose e in ordine, senza segni evidenti di ritocchi recenti (compromettono la fiducia). A seconda del gruppo target, potreste anche investire nel cosiddetto home staging.

Ciò ovviamente non significa preparare biscotti freschi per ogni visita da parte di potenziali acquirenti, tuttavia decorazioni in linea con il gruppo target possono risultare utili.

Da non fare: non vincolarsi troppo presto a un acquirente

Chi vende l’immobile privatamente, spesso spera che il processo si concluda in breve tempo e senza complicazioni. Pertanto alcuni purtroppo si vincolano troppo presto a un potenziale acquirente.

Tuttavia effettuare poche visite va a scapito del prezzo da voi desiderato. Pensateci: visitatori apparentemente interessati magari sono solo molto educati oppure possono trovare l’immobile dei propri sogni altrove il giorno dopo.

Inoltre è bene sempre verificare se i potenziali acquirenti sono effettivamente solventi. Un consiglio: continuate a effettuare visite, anche se diverse persone sono interessate al vostro immobile.

Documenti di vendita e contratto di compravendita

Prima della vendita vera e propria dovete informarvi delle modalità di consegna e pagamento. Inserite tali informazioni nel contratto, per evitare problemi e seccature. Il contratto di compravendita viene redatto da un notaio. Prestate attenzione soprattutto ai seguenti aspetti:

• acconti/pagamenti a saldo, termini di pagamento e modalità di pagamento

• garanzia dei pagamenti

• ripartizione degli emolumenti del notaio

• regolamentazione dell’imposta sul trapasso di proprietà

• oneri fondiari e servitù

• modalità di consegna dell’immobile

Anche dei documenti accurati, ad es. da consegnare ai potenziali acquirenti per la loro banca, fanno una buona impressione e aiutano i potenziali acquirenti a scegliere il vostro immobile.

Importante: solitamente per la vendita il contratto redatto dal vostro notaio viene sottoscritto da voi, ossia dal venditore, e dall’acquirente. Il notaio autentica il contratto. Quindi l’acquisto viene registrato nel registro fondiario: solo a partire da questo momento l’immobile è di proprietà dell’acquirente. Questo è importante soprattutto per gli accordi circa i pagamenti a saldo.

Vendita di immobili e imposte

La vendita di un immobile ha anche conseguenze dal punto di vista fiscale. È assolutamente necessario che calcoliate in anticipo i costi che dovrete sostenere.

In proposito è necessario osservare diversi regolamenti e leggi, che a seconda del cantone possono variare significativamente. Abbiamo riassunto per voi i consigli principali nella nostra guida.

Cosa fare in caso di vizi dell’immobile?

Gli immobili più vecchi vengono venduti «nello stato come visto e piaciuto», ossia escludendo qualunque responsabilità. Gli immobili che hanno meno di 5 anni spesso presentano ancora delle prestazioni di garanzia: queste devono essere chiaramente trasferite all’acquirente mediante contratto.

Tuttavia, sia gli immobili vecchi che quelli nuovi possono presentare dei vizi. Nascondere vizi palesi talvolta può causare problemi gravi. È meglio invece informare esplicitamente i potenziali acquirenti al riguardo.

Gli acquirenti hanno comunque la possibilità di rilevare i vizi durante l’ispezione del loro nuovo immobile ed fare ricorso in garanzia per i vizi della cosa nei vostri confronti. Al riguardo possono richiedervi un ritocco, una riduzione del prezzo o, in casi più rari (se, dato il suo stato, la presa in consegna dell’immobile non è ragionevole) persino la risoluzione del contratto. I termini per il ricorso in garanzia per i vizi della cosa vengono disciplinati a seconda del caso e vanno da diversi giorni fino a due anni.