Commissione dell’agente per la vendita di immobili

Un’agenzia immobiliare può quindi aiutarvi a concludere più rapidamente la vendita dell’immobile, raggiungendo il prezzo da voi desiderato. Inoltre si riduce per voi il carico di lavoro. Per questi servizi diventa esigibile la cosiddetta commissione dell’agente o diritto di mediazione.

Ammontare, scadenza e composizione della commissione dell'agente in svizzera

L’ammontare della commissione dell’agente non è disciplinato dalla legge, bensì viene stabilito mediante trattativa. A tutela dei venditori contro tariffe eccessive vi è tuttavia una limitazione (CO 417), secondo la quale su richiesta del venditore un giudice può ridurre un diritto di mediazione sproporzionato. Vengono applicate le tariffe locali abituali, il cui importo varia.

La commissione dell’agente diventa esigibile solo qualora la vendita dell’immobile abbia successo, nello specifico: a partire dalla certificazione notarile del contratto di compravendita.

In linea di principio un contratto tra il venditore dell’immobile e l’agente immobiliare può essere concluso sia in forma scritta che orale. Per l’esigibilità della commissione è determinante poter comprovare che l’agente è stato responsabile per il successo della vendita. Nella pratica a tal fine è sufficiente la presa di contatto tra il venditore e l’acquirente. A volte l’agente prende parte anche alle trattative di vendita.

Inoltre, a seconda dell’incarico, le agenzie immobiliari possono fatturare ai propri clienti ulteriori spese e costi per documentazioni, valutazioni, viaggi, spese pubblicitarie ecc. Questi diventano esigibili anche qualora la vendita non vada a buon fine. Pertanto è importante che queste mansioni siano definite in precedenza nel contratto di mediazione, ev. applicando un tetto massimo.

In particolare è sempre consigliabile un contratto scritto, al fine di evitare future incomprensioni o dispute sull’ammontare e la scadenza del diritto di mediazione nonché ev. ulteriori pagamenti.

Il principio dei committenti: Chi paga la commissione dell'agente in caso di acquisto o vendita di un immobile?

In linea di principio gli agenti immobiliari lavorano su incarico del venditore di un immobile e, di conseguenza, devono essere pagati da quest’ultimo. La commissione dell’agente può, inoltre, essere presa in considerazione fiscalmente (cfr. Imposta sugli utili da sostanza immobiliare).

Talvolta, tuttavia, accade anche il contrario: un potenziale acquirente necessita di un determinato immobile e incarica un agente immobiliare della sua ricerca. Spesso è quindi l’acquirente a pagare il diritto di mediazione. Tuttavia in alcuni casi nella pratica la questione si regola in base alla relativa situazione dell’immobile.

L’agente può richiedere di essere pagato da entrambe le parti? Sì, in questo caso si parla di mediazione per conto delle due parti. Ai sensi di CO 415 l’agente non può richiedere allo stesso tempo la propria commissione sia al venditore che all’acquirente. Vale, tuttavia, come eccezione la mediazione sotto forma della cosiddetta prova dell’avvenuta mediazione, se l’agente immobiliare fornisce a entrambe le parti il contatto, le informa riguardo al proprio doppio mandato e non vi sono obiezioni al riguardo.

Il venditore dell'immobile può aggirare la commissione dell'agente?

Nel caso in cui incarichi un’agenzia immobiliare la risposta è: no. Nel prossimo paragrafo vediamo quali sono le eccezioni.

Se il venditore cerca di aggirare il diritto alla commissione dell’agente, ad es. vendendo l’immobile ai parenti dei potenziali acquirenti procurati dall’agente, compie un cosiddetto «negozio fraudolento». Questo però viene equiparato per legge alla conclusione del contratto principale, cosicché l’attività dell’agente è protetta e il suo diritto alla commissione può essere fatto valere senza problemi.

Quando decade il diritto alla commissione?

L’agente o l’agenzia immobiliare può tuttavia perdere completamente il proprio diritto alla commissione. Ciò accade ad es. in caso di violazione dell’obbligo di fedeltà o in caso di una mediazione per conto delle due parti (cfr. sopra) inammissibile. Il diritto alla commissione decade anche qualora il contratto scada prima della sua conclusione oppure nel caso in cui sia stato stipulato solo un contratto preliminare.

Trattative sul diritto di mediazione: Consigli per venditori di immobili

Come visto in precedenza, l’ammontare della commissione dell’agente si determina mediante trattative. In qualità di venditori, non esitate a richiedere un’offerta a diverse agenzie immobiliari. Raffrontate le prestazioni oppure fatevi consigliare da parte delle associazioni di categoria locali circa le tariffe usuali adeguate alla vostra situazione di vendita.

Avete trovato un’agenzia immobiliare che fa al caso vostro, tuttavia desiderate ancora trattare sull’onorario? Un consiglio: chiedete qual è la tariffa nel caso di un contratto esclusivo. Un contratto esclusivo significa che voi non incaricherete nessun altro agente immobiliare: in questo caso molte agenzie immobiliari sono disponibili a venirvi in contro per l’onorario.

Cosa dicono i nostri clienti

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