Imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Definizione e base legale: imposta sugli utili da sostanza immobiliare

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare in Svizzera è una cosiddetta imposta autentica. Come base di calcolo si considera l’utile. A sua volta l’utile si calcola come differenza tra l’attuale ricavo della vendita e il valore d’investimento.

Importante: la tariffa per il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non dipende solo dall’ammontare dell’utile bensì anche dalla durata del possesso. Nella maggior parte dei cantoni su utili realizzati in breve tempo si paga quindi un’imposta più elevata. In caso di una maggiore durata di possesso, l’onere fiscale si riduce di conseguenza.

La definizione di fondo è disciplinata nell’art. 655 del CC (Codice civile svizzero). Valgono come fondi:

• i beni immobili;

• i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario;

• le miniere;

• le quote di comproprietà di un fondo

L’art. 2 della legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni afferma che i cantoni devono riscuotere l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. La Confederazione non riscuote l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Un proprietario che, attraverso la vendita del proprio fondo appartenente al patrimonio privato (a seconda del cantone anche ev. alla sostanza commerciale), realizza un utile, deve pagare le imposte sull’utile ai sensi dell’art. 12 LAID.

L’imposizione stessa è disciplinata diversamente in ogni cantone. Si applicano le rispettive leggi fiscali cantonali.

Il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Dalla vendita di un immobile deriva un utile se il venditore ottiene più di quanto egli ha pagato per l’immobile. L’utile si calcola detraendo al prezzo di vendita le spese d’installazione.

Oltre al prezzo di vendita, l’utile può comprendere anche altre voci, ad es. nel caso in cui il venditore alienando l’immobile stipuli un contratto aggiuntivo su altre prestazioni effettuate sull’immobile (ad es. un ampliamento).

Le spese d’installazione sono riportate di norma nel contratto di compravendita steso in forma autentica; in alternativa l’autorità fiscale ai fini del calcolo può utilizzare il valore fiscale dell’immobile.

Le spese d’installazione non comprendono unicamente il prezzo di acquisto precedente risp. originario o il valore fiscale dell’immobile ora alienato. Anche

• le spese che incrementano il valore, quali rinnovi, ammodernamenti ecc.

• le deduzioni previste per legge

appartengono alle spese d’installazione.

Per spese che incrementano il valore si intendono tutte quelle spese che incrementano in modo duraturo il valore dell’immobile, ossia ammodernamenti, rinnovi e spese di urbanizzazione. Importante: in questo caso valgono i regolamenti individuali dei cantoni.

Le deduzioni previste per legge sono un’ulteriore possibilità di ridurre l’onere fiscale. Così i venditori possono ad es. far valere le spese per il trapasso di proprietà o la commissione dell’agente.

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: i sistemi d’imposizione e le aliquote fiscali

Ci occuperemo ora di alcuni aspetti nel dettaglio, per offrirvi una prima panoramica dei diversi sistemi d’imposizione dei cantoni.

Cantoni Zurigo, Berna, Uri, Svitto, Nidvaldo, Basilea Città, Basilea Campagna, Ticino e Giura

In questi cantoni vale il cosiddetto sistema monistico: per tutti gli utili derivanti dalla vendita di fondi si applica l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare come imposta speciale. Ciò vale indipendentemente che si tratti di patrimonio privato o sostanza commerciale.

Canton Ginevra

Nel Canton Ginevra oltre all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare si applica l’imposta sul reddito e sugli utili. Sono soggetti a imposta le persone commerciali e giuridiche. Al fine di evitare una doppia imposizione, chi è soggetto a imposta può detrarre nella dichiarazione fiscale l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare versata.

Tutti gli altri cantoni

Nei restanti cantoni vale il cosiddetto sistema dualistico, secondo il quale solo le persone fisiche sono soggette a questa imposta speciale in caso di vendita del proprio patrimonio privato. Le persone giuridiche e commerciali pagano infatti le imposte sui loro utili da capitale tramite l’imposta sul reddito e sugli utili.

Aliquote fiscali in base al cantone

Complessivamente in 11 cantoni (Argovia, Appenzello Esterno Basilea Città, Friburgo, Ginevra, Nidvaldo, Obvaldo, Ticino, Turgovia, Uri, Vaud) vale la cosiddetta tariffa proporzionale. Ciò significa che le aliquote restano uguali indipendentemente dall’ammontare dell’utile. In questo caso la riduzione dell’onere fiscale avviene in base alla durata del possesso: chi ha posseduto l’immobile alienato più a lungo paga quindi imposte inferiori.

Nei restanti cantoni vale la cosiddetta tariffa progressiva. Questa viene determinata in base all’ammontare dell’utile.

Importi esenti da imposta

In caso di utili minimi, nella maggior parte dei cantoni l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non si applica. Tuttavia tra i vari cantoni gli importi esenti da imposta variano considerevolmente.

Ad es. nei cantoni Turgovia, Ticino, Vallese e Neuchâtel sono esenti da imposta utili da vendita di immobili per cui l’imposta dovuta non superi un determinato importo (tra 30 CHF e 100 CHF). L’importo esente da imposta a Basilea Città invece ammonta a 500 CHF e a Lucerna a 13.000 CHF.

I cantoni Uri e Svitto concedono una deduzione fiscale generale, pari rispettivamente a 10.000 CHF e 2000 CHF, valida per la vendita di un immobile nell’anno civile.

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare - chi è soggetto a imposta?

Come già visto in precedenza, alla vendita di un immobile o di un fondo, il venditore è sempre soggetto a imposta.

Ma per capire esattamente chi è tenuto a pagare dal punto di vista fiscale bisogna fare delle differenziazioni. Di norma si tratta in primo luogo del proprietario dell’immobile ai sensi del diritto civile, ossia la persona il cui nome è iscritto nel registro fondiario. Se, tuttavia, qualcuno ha un cosiddetto potere di disporre sull’immobile o sul fondo, anche questa persona può fungere da venditore.

E cosa succede se il venditore non paga l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare? In questo caso rispondono gli altri proprietari, se presenti, oppure l’acquirente. L’autorità fiscale può tuttavia anche rivendicare il diritto di pegno sul fondo.

L’obbligo fiscale è disciplinato in modo diverso a seconda del cantone. Ad es. nei cantoni Berna, Giura e Neuchâtel anche le persone definite ai sensi delle rispettive leggi o per contratto come aventi diritto a una quota di utile sono soggette a imposta.

Scadenza e differimento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare

I venditori di immobili devono sapere che: il debito d’imposta sorge per loro in qualità di venditori dell’immobile il giorno del trasferimento della proprietà (nel registro fondiario). In determinate circostanze, per il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è possibile raggiungere il cosiddetto differimento dell’imposta.

Con il differimento dell’imposta l’utile da sostanza immobiliare viene tassato solo al successivo trapasso di proprietà.

Quando è possibile differire l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?

• Successione (successione legale, lascito, divisione ereditaria, acconto della quota ereditaria)

• Trasferimento della proprietà tra familiari

• Costituzione, modifica o annullamento del regime patrimoniale tra coniugi

• Donazioni

• Ristrutturazione

• Scambio di due immobili equivalenti e situati nello stesso cantone senza supplemento

• Vendita di un immobile abitativo a uso proprio (prerequisito: l’utile derivante dalla vendita viene dopo breve tempo utilizzato per l’acquisto di un’abitazione sostitutiva)

• Ricomposizione particellare (sottostà a requisiti definiti nel dettaglio!)

• Acquisizione di nuovi immobilizzi necessari all’azienda

• In caso di fondi rustici e forestali: miglioramento, nuova acquisizione (sottostà a requisiti definiti nel dettaglio!)

In alcune situazioni il differimento può portare addirittura al venir meno dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Questo avviene ad es. se il venditore dell’immobile acquista con l’utile una nuova abitazione di proprietà entro un termine stabilito dalla legge e vi abita fino al termine della propria vita. In questo caso l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare per questo immobile non diventa quindi esigibile.

Inoltre, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non viene riscossa in alcuni casi speciali riguardanti espropriazioni e atti amministrativi. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non diventa inoltre esigibile in caso di organizzazioni non-profit, Confederazione, cantoni e comuni, chiese regionali, ecc.

Informatevi presso la vostra autorità fiscale prima della vendita. Anche la nostra agenzia immobiliare è a vostra completa disposizione in caso abbiate domande.