La proprietà condominiale spiegata in breve

Che cos'è la proprietà per piani?

La proprietà per piani è stata introdotta ufficialmente in Svizzera nel 1965. L'obiettivo principale era quello di consentire a una parte più ampia della popolazione di acquistare una proprietà. L'aumento del numero di abitazioni di proprietà in Svizzera, che attualmente si aggira intorno al 40%, può essere attribuito in parte all'introduzione della proprietà per piani.

In termini giuridici, la proprietà condominiale è una comproprietà legata indissolubilmente a un diritto speciale. Ciò significa che il proprietario del condominio ha la comproprietà dell'intera proprietà e l'uso esclusivo di parti specifiche dell'edificio attraverso il diritto speciale. In altre parole, il proprietario ha il diritto d'uso esclusivo del suo appartamento e dei locali associati (ad esempio, la cantina). L'assegnazione dettagliata delle singole aree è riportata nelle planimetrie, depositate presso il catasto.

Tutte le parti che non sono assegnate al diritto speciale si chiamano parti comuni. Le parti comuni sono disciplinate dall'art. 712b ZGB e comprendono, tra le altre cose

• Il terreno: ad esempio, il giardino e i posti auto all'aperto

• Parti elementari dell'edificio: ad esempio, le fondazioni e i muri portanti

• Parti dell'edificio che determinano l'aspetto dell'intero edificio: ad esempio, finestre e facciata

• Strutture e impianti comuni: ad esempio, scale e riscaldamento centralizzato

Mentre gli acquirenti si concentrano principalmente sul finanziamento, altri documenti importanti vengono talvolta trascurati. Tuttavia, vale la pena che sia gli acquirenti che i proprietari esaminino attentamente gli altri aspetti della proprietà condominiale.

Quartiere con potenziale di conflitto

Che si tratti di proprietari o di inquilini, un'atmosfera amichevole e piacevole tra vicini è comunque auspicabile. In qualità di proprietari di un condominio, tuttavia, siete particolarmente dipendenti da un buon rapporto. Da un lato, i condomini vivono più vicini gli uni agli altri rispetto alle case unifamiliari e, dall'altro, a differenza degli inquilini, sono legati all'appartamento a medio e lungo termine.

Un ulteriore aspetto diventa riconoscibile solo a un esame più attento. I proprietari di un condominio dipendono dal favore dei vicini quando si tratta di decisioni sulle parti comuni dell'immobile e, in alcuni casi, per le misure di ristrutturazione del proprio appartamento. Ad esempio, non è possibile sostituire le finestre del proprio appartamento senza l'approvazione dell'assemblea condominiale. Le decisioni che riguardano l'aspetto esterno dell'immobile devono sempre essere approvate dall'assemblea condominiale. Ecco perché è importante mantenere rapporti di buon vicinato. In linea con il principio del "vivere insieme" invece che del "lasciar vivere".

Regole di convivenza

La legge non prevede l'obbligo di redigere un regolamento. Tuttavia, la stesura di tale regolamento facilita la convivenza tra i condomini, specificando chiaramente le disposizioni importanti. In particolare, la maggioranza delle assemblee dei proprietari dovrebbe essere disciplinata nel regolamento condominiale. Anche altri diritti e obblighi relativi alle parti comuni, come il giardino o la tromba delle scale, possono far parte del regolamento. I regolamenti dettagliati contengono anche disposizioni sull'uso commerciale, sulla detenzione di animali domestici e molto altro. Vale quindi la pena di studiare attentamente il regolamento. I proprietari dovrebbero conoscere le disposizioni principali e avere a portata di mano le norme vigenti in caso di dubbio.

Il fondo di rinnovo come fattore di costo

Molti proprietari non si rendono conto che le parti comuni rappresentano circa due terzi del valore totale dell'immobile. Come proprietari di un condominio, non siete solo responsabili della manutenzione del vostro appartamento, ma anche, come comunità, della manutenzione dell'intero immobile. Affinché ciò sia possibile, la legge prevede l'istituzione di un fondo di rinnovo. Tuttavia, la legge non specifica l'ammontare dei contributi. Gli studi hanno dimostrato che il fondo di rinnovo spesso non è sufficiente per realizzare i necessari interventi di ristrutturazione. Sfortunatamente per i condomini, i lavori di manutenzione e ristrutturazione a lungo termine sono di solito associati a costi considerevoli. Se il fondo di rinnovo non è sufficiente a coprire i lavori di manutenzione e riparazione necessari, i condomini si fanno carico dei costi aggiuntivi.

Sia che siate acquirenti o proprietari, informatevi sullo stato del fondo di rinnovamento e per i prossimi 10-15 anni. L'elenco vi mostra lo stato attuale e vi permette di riconoscere tempestivamente le strozzature.

Avete domande sulla proprietà condominiale o desiderate un supporto specialistico? Allora non esitate a contattare il nostro Negozio vicino a voi nella vostra zona.

Addendum:

La base giuridica della proprietà per piani si trova nel Codice civile svizzero (ZGB):

• Art. 60 e seguenti sul diritto di associazione

• Art. 646 e segg. sulla comproprietà

• Art. 712a e segg. sulla proprietà per piani