Engel & Völkers
  • 10 min di lettura

Guida alle alternative di investimento

Reinvestire il ricavato delle vendite

Adesso è il momento di vendere il mio immobile privato, la mia casaplurifamiliare o il mio edificio residenziale o commerciale? Forse anche voi,così come tanti altri proprietari e proprietarie vi starete ponendo questadomanda.

I motivi per vendere un immobile non mancano mai – siano essi dinatura personale o parte di una strategia d’investimento, come ad esempio un aumentodel rendimento o lo sfruttamento di agevolazioni fiscali. Questo vale anchenell’attuale contesto politico ed economico mondiale, i cui effetti sulle varieopportunità d’investimento provocano una continua evoluzione del mercatoimmobiliare.

Questa guida offre delle utili informazioni in proposito. Alla base della scelta della strategia immobiliare giusta vi è una valutazione del valore di mercato professionale attuale e affidabile. Forse avete già a disposizione la valutazione fatta dalla vostra banca, dalla vostra assicurazione o da un esperto. Tuttavia alla fine il valore di un immobile corrisponde a quanto un acquirente è disposto effettivamente a pagare.

Tabella dei contenuti

  1. Analisi del portafoglio: effettuate una valutazione dei vostri immobili

  2. La giusta strategia di investimento: tenere o vendere il vostro immobile?

  3. Reinvestire i proventi delle vendite in modo sensato: Cosa bisogna tenere a mente quando si reinveste

  4. Reinvestire nel mercato immobiliare

  5. Lista di controllo per investimenti in capitale

Analisi del portafoglio: effettuate una valutazione dei vostri immobili

Per poter scegliere di vendere o reinvestire, è necessaria prima una valutazione: qual è il valore e il potenziale del vostro immobile, dei singoli oggetti, dell’intero portafoglio? Se non siete in grado di rispondere con sicurezza a queste domande, siete in buona compagnia. Un sondaggio Engel & Völkers ha dimostrato infatti che circa la metà di tutti i proprietari non conoscono il valore del proprio immobile. In proposito è utile un’analisi dell’oggetto e del portafoglio.

Un’analisi dell’oggetto completa si concentra in primis sullo stato attuale dell’edificio. Offre consigli per interventi di riparazione e ammodernamento nonché idee circa le possibilità di ampliamento e sviluppo dell’edificio. Il tutto tenendo conto anche dell’ambiente esterno e dell’attuale situazione di mercato. Quindi l’analisi dell’oggetto da un lato evidenzia i rischi e il potenziale della proprietà immobiliare e dall’altro presenta una valutazione del valore di mercato, anche sulla base di un raffronto con oggetti rilevanti.

Aspetti dell’analisi dell’oggetto e del portafoglio 

Da ciò derivano spesso aspetti che magari non avete ancora considerato:

  • È possibile prevedere interventi di risanamento importanti? Le installazioni non vengono rinnovate da molto tempo, per cui non corrispondono più allo stato dell’arte? Qual è lo stato energetico dell’edificio? In proposito sono necessari investimenti (ad es. il rinnovo della tecnologia di riscaldamento) per soddisfare il MoPEC 2014, che rappresenta il modello per l’attuazione delle norme sull’energia per i singoli cantoni?

  • Anche l’economicità dell’immobile deve essere valutata con precisione. Per quanto riguarda lo sviluppo dei redditi da locazione: Sono conformi al mercato? C’è un margine di manovra? Cosa dice un eventuale indice dei canoni d’affitto?

  • Qual è la commerciabilità dell’oggetto o del portafoglio? Qual è stato l’andamento del mercato in passato? Secondo le previsioni, come evolverà in futuro?

Quali sono i costi, i ricavi, il rendimento e i rischi?

L’analisi del portafoglio offre in primis una valutazione tecnica e contabile di tutti gli immobili. In qualità di proprietari ricevete una panoramica sullo stato dell’edificio stesso nonché sui costi, sui ricavi, sul rendimento e sui rischi. Inoltre vengono considerate la struttura, la gestione e le opportunità di sviluppo dell’intero portafoglio.

A questo proposito è opportuno considerare i seguenti rischi e opportunità:

  • Cosa si prevede e cosa è opportuno per quanto riguarda il futuro sviluppo del portafoglio? Quali sono le possibili ottimizzazioni strutturali del portafoglio più adatte alla rispettiva strategia d’investimento?

  • A quanto ammonta il capitale proprio vincolato all’immobile? E soprattutto: è possibile investirlo diversamente per ottenere un rendimento maggiore?

L’analisi dell’oggetto o del portafoglio è consigliabile per tutti coloro che desiderano conoscere il valore patrimoniale esatto della rispettiva proprietà immobiliare, anche se non si ha alcuna intenzione di vendere nell’immediato. Le analisi dell’oggetto vengono effettuate da periti e agenti immobiliari. Gli esperti consulenti immobiliari di Engel & Völkers offrono un’analisi professionale del vostro oggetto singolo o dell’intero portafoglio. Questo vi permette quindi di prendere decisioni fondate e strategicamente vantaggiose.

Fare il punto sulla vostra proprietà

Analisi del portafoglio:
Analisi completa del patrimonio immobiliare riguardo alle condizioni degli edifici, all’economicità e alla commerciabilità con le relative raccomandazioni di intervento.
Analisi dell’oggetto:
Analisi approfondita della struttura dell’immobile per calcolare il valore commerciale, fondamentale per decidere il prezzo di offerta in caso di vendita. È la base decisionale per eventuali interventi di risanamento e ammodernamento, la vendita o la demolizione.

La giusta strategia di investimento: tenere o vendere il vostro immobile?

È meglio tenere l’immobile, venderlo subito o aspettare? Questa decisione dipende dalla vostra situazione personale, dalla vostra strategia d’investimento e dalla situazione di mercato. Si tratta di aspetti importanti da considerare al momento giusto.

Thomas Frigo, amministratore delegato | Engel & Völkers Svizzera

"Il momento della vendita di un immobile deve esserescelto attentamente, in particolare tenendo conto della propria situazione divita, della situazione di mercato e della strategia d’investimento."

Motivi a favore della vendita

Spesso la vendita è legata a motivi personali: magari si desidera disporre di mezzi liquidi al momento del pensionamento. Un ulteriore motivo può essere quello di evitare possibili complicazioni ad esempio in caso di una futura eredità. Oppure l’immobile è già stato ripartito tra i beneficiari e ora tutti le parti di proprietà preferiscono una ripartizione economica. Anche dopo un divorzio spesso si ricorre a questa soluzione.

Un altro possibile argomento di vendita: l’impegno di tempo o amministrativo è troppo elevato, ad esempio per controversie con i locatari, per la gestione dell’abitazione o per la complessità dell’attuazione di nuovi requisiti.

La strategia d’investimento è decisiva

Oltre ai motivi personali, la situazione del mercato immobiliare in particolare è decisiva per stabilire il momento giusto per vendere il proprio oggetto. Ad esempio tassi d’interesse bassi o una situazione economica globale incerta fanno sì che gli investimenti in denaro siano meno interessanti, mentre invece aumenta l’attrattiva degli investimenti in «valori stabili», quali immobili o metalli preziosi. In questi casi è necessario agire in modo mirato e conoscere approfonditamente i mercati. Infatti i prezzi di mercato e le opportunità di sviluppo presentano molte differenze a livello locale – soprattutto se si tratta di edifici residenziali o commerciali. Le nostre relazioni di mercato per la svizzera vi offrono le principali nozioni in proposito. Esse presentano in modo chiaro i prezzi e gli andamenti, differenziando inoltre tra le regioni con relazioni di mercato locali.

Infine anche motivi legati alla strategia d’investimento possono rappresentare la base per una decisione di vendita. In questo caso giocano un ruolo importante nuovi requisiti, ad esempio riguardanti una maggiore sostenibilità nel settore immobiliare nonché una situazione politica o legale incerta.

Conversione in altri valori patrimoniali, realizzazione di plusvalenze e reinvestimento ad esempio in un altro immobile: anche queste considerazioni è opportuno facciano parte della sua strategia di investimento. Un riferimento temporale per la vendita di un immobile può essere l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Minore è il periodo di proprietà, maggiore è l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Chi vende la propria casa di proprietà e ne acquista una nuova entro un determinato periodo di tempo, tuttavia, non deve necessariamente tassare subito l’utile.

Ottimizzare il rendimento con la giusta strategia di investimento

Forse desiderate semplicemente ottimizzare il vostro rendimento, il che rappresenta un ottimo motivo per vendere il vostro immobile. Il reinvestimento intelligente dell’utile ottenuto con la vendita offre nuove possibilità: potete infatti migliorare la diversificazione del vostro patrimonio immobiliare e investire in altre località e in diversi segmenti. Oppure potete valutare le opportunità di investimenti immobiliari indiretti.

Una leva per l’ottimizzazione del rendimento conseguibile sono aspetti fiscali quali l’ammortamento dei vostri costi immobiliari. Gli ammortamenti tengono conto dell’utilizzo di immobili in locazione o in affitto, ossia di quegli oggetti che contribuiscono al conseguimento di un utile.

I proprietari possono quindi richiedere sgravi fiscali per i costi di acquisizione, le spese accessorie e i costi di produzione del proprio immobile (tuttavia non del terreno e del suolo). I costi di acquisizione e le spese accessorie comprendono tra l’altro il prezzo di acquisto dell’immobile, le spese notarili, la commissione d’intermediazione, le tasse sul trapasso di proprietà o anche i costi stimati.

Se vendete un oggetto del vostro patrimonio e reinvestite il ricavato in un altro oggetto, l’ammortamento avviene sulla base dell’attuale (maggiore) valore di mercato del nuovo immobile acquistato. L’ammortamento maggiore riduce il vostro onere fiscale, migliorando quindi il vostro rendimento.

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Reinvestire i proventi delle vendite in modo sensato: Cosa bisogna tenere a mente quando si reinveste

Dopo la vendita di un immobile vanno spesso prese nuove decisioni: quali alternative di investimento si configurano, incluse in particolare forme che non costituiscono investimenti immobiliari diretti? Forse si profila già all’orizzonte un investimento corposo o è finalmente giunto il momento di realizzare un vecchio desiderio. Ma se non vi è immediato bisogno di liquidità, spesso emergono altre riflessioni: un investimento potrebbe contribuire a migliorare la qualità della vita, ad anticipare il pensionamento o a finanziare a medio termine un corso di formazione per se stessi o per i propri figli?

Usufruire di una consulenza

È possibile raggiungere i propri obiettivi personali tramite investimenti di vario tipo. In questi casi si consiglia di avvalersi di una consulenza professionale. La vendita di un immobile costituisce l’occasione perfetta per analizzare nel dettaglio la propria situazione finanziaria e sviluppare una strategia di investimento su misura.

Investire strategicamente conviene

In tempi di tassi d’inflazione in calo, di una dinamica congiunturale mitigata e di condizioni politiche generali instabili, un’allocazione ragionata del capitale è decisiva. L’attuale fase di allentamento delle banche centrali rende interessanti molte opzioni di investimento (si veda il grafico). I tassi di interesse in calo favoriscono in particolare gli investimenti in obbligazioni e azioni. Anche un ulteriore investimento immobiliare rimane una possibilità interessante, con numerose varianti tra cui scegliere.

Investire oculatamente il ricavato delle vendite

Per prendere una decisione debitamente fondata, deve innanzitutto rispondere alle seguenti domande:

  • Cosa vuole ottenere con il suo investimento di denaro?

  • Quanto vuole investire del ricavato delle vendite? L’intera somma o solo una parte?

  • Per quale periodo di tempo vuole investire il denaro e quando ne avrà di nuovo bisogno?

  • Vuole decidere in prima persona in merito agli investimenti o preferisce lasciare questo compito a una persona esperta?

Infine, è utile verificare nel dettaglio le diverse possibilità di investimento. Quali opzioni sono in linea con i suoi obiettivi e le sue necessità personali? Una consulenza indipendente può aiutare a valutare opportunità e rischi delle diverse alternative. In questo modo si accerterà di prendere la scelta più adatta alla sua situazione.

Gestione attiva in un’epoca di tassi d’interesse bassi

Chi in questo momento vende un immobile e intende investire il ricavato sui mercati finanziari ha quasi l’impressione di essere tornati al 2020. I tassi di inflazione e i tassi guida in Svizzera sono tornati bassi. Per questo motivo, ancora una volta le obbligazioni in franchi svizzeri producono rendite già notevolmente più basse rispetto a due anni fa. Tuttavia si prospettano nuovamente numerose opportunità per reinvestire il ricavato di un immobile. Sia nell’ambito delle obbligazioni sia per gli investimenti in azioni ci sono possibilità interessanti.

Un contesto complesso

L’attuale contesto economico porta con sé sia sfide sia possibilità per i portfolio di investimenti misti. Le differenti dinamiche di crescita delle regioni del mondo richiedono un posizionamento attivo che tenga in considerazione gli sviluppi geopolitici. L’economia globale si prevede continui a crescere anche nel 2025, il che rende nuovamente interessante investire in azioni. Di fronte al rapido calo dei tassi d’interesse, il mantenimento dei valori patrimoniali reali rimane un obiettivo fondamentale. In questo contesto gestire il patrimonio attivamente diventa sempre più importante e costituisce la chiave per investimenti efficaci.

Una consulenza competente è un fattore imprescindibile

La strutturazione di un portfolio è fortemente influenzata dalla crescita economica, dallo sviluppo dei tassi d’interesse e dalle caratteristiche di rendita e di rischio di diverse classi di investimento. Oltre alle tendenze di lungo termine, vanno considerati e verificati regolarmente anche fattori di influenza a breve termine. Il sostegno della propria banca o di un istituto finanziario professionale può aiutare ad adottare decisioni fondate. L’attuazione effettiva della strategia di investimento resta comunque strutturabile in modo personalizzato.

Adattare la strategia di investimento

Il 2024 ha portato buoni risultati per le azioni e vediamo buone possibilità anche per il futuro. Le obbligazioni restano una componente importante del portfolio, poiché svolgono una funzione stabilizzante. Inoltre anche l’oro può costituire una preziosa integrazione. In fasi di mercato turbolenti è consigliabile salvaguardare il portfolio attraverso investimenti meno rischiosi. Una valutazione regolare della strategia e un adeguamento della ripartizione degli investimenti sono decisivi per reagire in modo flessibile ai cambiamenti.

Dominik Fehlmann, responsabile Private Banking | Banca cantonale di Zugo

"Guardiamo con fiducia al futuro e ci teniamo particolarmente a sostenere le nostre e i nostri clienti attraverso consulenze di prima classe e soluzioni d’investimento su misura. Gli obiettivi della nostra clientela sono fondamentali per noi."

Reinvestire nel mercato immobiliare

In generale è possibile distinguere tra due possibilità direinvestimento in immobili:

  • Investimenti immobiliari diretti:acquisto di un oggetto concreto

  • Investimentiimmobiliari indiretti: investimenti in azioni e obbligazioni immobiliari, fondiimmobiliari o ad es. nel crowdinvesting

Investimenti immobiliari

Thomas Frigo, amministratore delegato Engel & Völkers Svizzera

"Le proprietà immobiliari rappresentano una categoria d’investimentosicura in tempi instabili."

Lista di controllo per investimenti in capitale

L’obiettivo di ogni investimento è fornire un risultato positivo dedotti costi, tasse e inflazione.Ma arrivare all’obiettivo non è facile. I depositi vincolati, i libretti di risparmio e le obbligazioni non riescono più a compensare l’inflazione. Queste categorie sono molto amate, ma offrono rendimenti bassi. Anche il prezzo dell’oro in passato ha visto lunghi periodi senza rendimenti positivi, né tanto meno era in grado di compensare l’inflazione. Invece i fondi immobiliari e azionari, essendo valori reali, proteggono bene dall’inflazione, in quanto entrambi si basano su investimenti a lungo termine. Questo fa sì che nonostante i costi, le tasse e l’inflazione, sia presente anche un aumento significativo del potere d’acquisto.

Investire in un immobile rappresenta generalmente una delle opzioni di investimento in denaro più sicura e lucrativa. Ma gli investimenti immobiliari non sono tutti uguali. Anche tra i diversi ambiti quali immobili privati, case plurifamiliari, case di vacanza, spazi commerciali od oggetti a uso misto vi sono differenze significative non solo dal punto di vista del possibile rendimento ma anche per quanto riguarda i vantaggi fiscali.

Prendetevi il tempo necessario e riflettete sull’obiettivo che intendete perseguire, ottenendo tutte le informazioni che vi servono.

Sia che vi sentiate più a vostro agio nei mercati dei capitali o con gli immobili, è consigliabile informarsi sull’attuale performance dei diversi investimenti in denaro e ottenere una buona consulenza.

Lista di controllo - Quanto bene conoscete:

  • La performance di rendimento e rischio del vostro immobile / dei vostri immobili, o del patrimonio investito nelle diverse forme d’investimento?

  • Le opportunità di aumentare il rendimento di capitale proprio del vostro immobile?

  • Il momento giusto per vendere il vostro immobile?

  • I punti deboli e il valore attuale del vostro immobile?

Indipendentemente dai punti ancora in sospeso: contattateci. Saremo lieti di assistervi in modo approfondito e individuale in merito a tutti i temi affrontati nel presente opuscolo e molto altro ancora – naturalmente anche se non avete intenzione di comprare o vendere.

Possiamo aiutarvi a prendere la decisione giusta.

Il nostro partner di cooperazione, Banca cantonale di Zugo

Partner di cooperazione

Abbiamo redatto questa guida con il supporto di Dominik Fehlmann, Head of Private Banking di Zuger Kantonalbank e Alex Müller, Chief Investment Officer di Zuger Kantonalbank. | www.zugerkb.ch

Nota bene: la presente guida non costituisce una concreta consulenza legale, fiscale o finanziaria.

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