Vendita di immobili: consigli e lista di controllo

Prima della vendita

La vendita di un immobile può avvenire per motivi diversi. A volte l’immobile è stato ereditato, oppure si desidera cambiare la propria situazione abitativa. Indipendentemente dal motivo per cui decidete di vendere l’immobile, all’inizio si tratta di immedesimarsi nei/nelle potenziali acquirenti. Perché si tratta di un passaggio importante? Perché in questo modo definite il gruppo target. Stiamo parlando di una casa che potrebbe interessare a una famiglia numerosa? Oppure il vostro immobile è una casa delle vacanze in un luogo ambito? O state vendendo una casa in città, ideale per combinare lavoro e abitazione? Chi sono i vostri potenziali acquirenti e cosa è importante per loro?

In questo modo prendete decisioni fondamentali, che risulteranno decisive per aspetti quali

• definizione del prezzo

• commercializzazione

• preparazione

e li influenzeranno.

Per pianificare e coordinare in modo perfetto la vendita, queste domande possono risultarvi utili:

• Esiste un momento ottimale per la vendita?

• Conviene investire in interventi di risanamento o rinnovamento?

• Vale la pena fare dei ritocchi?

• L’immobile sarà venduto ammobiliato oppure no?

• Dopo la vendita è previsto l’acquisto di un altro immobile?

• Cosa rende il mio immobile interessante per gli acquirenti?

• Quali sono i punti deboli e cosa posso fare al riguardo?

• Dal punto di vista fiscale sono previste imposte? (Nota: a seconda del cantone sussistono in proposito regolamenti diversi, informatevi al riguardo presso il vostro consulente fiscale.)

• Chi sistema la casa per le foto, e chi le fa?

• Chi prepara i documenti (foto, pianta) in modo esteticamente accattivante e ben leggibile?

Infatti la preparazione della vendita dell’immobile è la base per il successo della vendita.

Naturalmente ciò comprende anche conoscere bene il vostro immobile. Dalla pianta, alla documentazione degli interventi di ammodernamento, fino all’efficienza energetica: potenziali acquirenti vi porranno molte domande, alle quali dovrete essere in grado di rispondere. Infatti, anche per le/gli acquirenti, acquistare un immobile è una questione importante e significativa, per cui la fiducia è alla base di tutte le decisioni successive.

Lista di controllo per la vendita di un immobile: documenti necessari

La lista è un punto di riferimento per la vostra pianificazione. Sono fatti salvi errori e modifiche.

Documenti necessari per la vendita di un immobile

• Estratto del registro fondiario

• Accordi di diritto privato, regolamento edilizio e piano di zona

• Mappa catastale

• Valutazione dell’immobile esterna

• Calcolo della superficie abitativa netta

• Piani dell’edificio quali piante, facciate - in scala 1:100.

• Licenza di costruzione, descrizione della costruzione, contratto di diritto di superficie

• Documentazione di vendita

• Certificato di valutazione dell’immobile della compagnia di assicurazione

• Certificato di sicurezza dell’impianto a bassa tensione

• Certificato energetico (CECE) e altre informazioni sull’edificio

• Ev. certificati di risanamento

• Piano comunale

• Valore locativo / schedario degli inquilini

• Informazioni sul finanziamento

• Fotografie di interni ed esterni

• Valutazione ufficiale attuale

• Certificazione energetica

• Bozza del contratto di compravendita

Documenti necessari in caso di vendita di proprietà per piani:

• Fondazione incl. piani di fondazione

• Regolamento per l’uso e l’amministrazione della comunione dei comproprietari per piani

• Contratto di fondazione della proprietà per piani

• In caso di proprietà per piani nel diritto edilizio: conteggio delle spese accessorie incl. l’interesse del diritto di superficie documentato

• Protocollo dell’ultima riunione dei comproprietari per piani

• Superficie abitativa dell’immobile complessivo

• Conteggio delle spese accessorie

Avere le idee chiare prima di iniziare: valore dell’immobile, commercializzazione, coordinamento, costi

La pianificazione preliminare comprende anche riflessioni sul valore attuale dell’immobile, sulla commercializzazione e il coordinamento.

Calcolare in modo accurato il valore dell'immobile

Per affrontare la vendita con sicurezza dovete conoscere con certezza nonché comprendere il valore del vostro immobile e gli attuali prezzi di mercato. Il valore di un immobile dipende da molti fattori, tra cui ubicazione, stato e altro ancora.

Un consiglio: rivolgetevi agli esperti di Engel & Völkers e consentiteci di valutare senza impegno il valore del vostro immobile.

Per avere una prima idea del valore dell’immobile, è consigliabile la nostra valutazione dell’immobile online gratuita.

Commercializzare in modo intelligente

Maggiore è il numero di persone interessate al vostro immobile, maggiori sono le probabilità di realizzare una vendita in tempi ridotti al prezzo desiderato.

Sulla base delle vostre ricerche sui potenziali acquirenti, dovete organizzare anche la commercializzazione su canali diversi. Questo indipendentemente dal fatto che abbiate scelto di vendere l’immobile privatamente o tramite un’agenzia. Nel caso di un’agenzia, dovete assicurarvi che si tratti di un’azienda rinomata con una rete eccezionale: infatti anche i futuri acquirenti si rivolgono volentieri a interlocutori seri o persino famosi.

Coordinamento e costi

La vendita di immobili comporta una serie di compiti organizzativi e amministrativi. Consultate in tutta calma i singoli punti prima della vendita vera e propria:

• Chi coordina gli appuntamenti per le visite?

• Chi effettua le visite?

• Chi deve essere presente per le trattative di acquisto?

• Quali sono nel dettaglio le modalità di pagamento?

• Chi redige il contratto di compravendita e come si svolge il processo di acquisto?

• Chi vi consiglia in materia fiscale e su questioni legali quali la responsabilità?

• Quali costi e spese dovrete inoltre sostenere (commissione dell’agente, costi per commercializzazione e inserzioni, ecc.)?