Valore commerciale

Valore commerciale: definizione

Il valore commerciale di un immobile indica il prezzo di vendita potenzialmente raggiungibile.

Il valore commerciale costituisce quindi allo stesso tempo la base per stabilire il prezzo. La valutazione dell’immobile fornisce tuttavia solo un’indicazione, infatti il prezzo effettivamente ottenuto in sede di vendita può superare nettamente il valore commerciale o essere nettamente inferiore.

Come si calcola il valore commerciale?

Per la valutazione di un immobile si conoscono diversi metodi di determinazione del prezzo, che vengono selezionati a seconda della tipologia di immobile e delle preferenze del venditore.

Metodo del valore comparativo

Con questo metodo, anche noto come valutazione edonistica, si stabilisce il valore commerciale di un immobile attraverso valori di riferimento (= prezzi di vendita effettivamente ottenuti in passato).

Lo svantaggio di questo metodo: se non ci sono sufficienti informazioni riutilizzabili, semplicemente non si può utilizzare. Con questo metodo inoltre non è possibile stabilire in modo affidabile il valore di immobili con arredamento inferiore o superiore alla media, di particolare valore, in una posizione inusuale etc.

Metodo del valore reddituale

Nel caso di immobili residenziali e commerciali in affitto si utilizza soprattutto questo metodo. Si confrontano i costi correnti per il mantenimento dell’immobile con i rendimenti ottenuti e ottenibili.

Metodo del valore materiale

Con questo metodo vengono valutati i costi che sarebbero necessari per ricostruire l’immobile. Uno dei vantaggi di questo metodo può risiedere nel fatto che il prezzo d’acquisto originale non ricopre un ruolo decisivo.

Per la valutazione degli immobili in Svizzera valgono determinati fondamenti e norme: l’articolo 394 fino al 406 incl. (norme sul mandato) nel Codice delle obbligazioni, le norme SIA e la documentazione SIA D 0213. Il valore commerciale viene determinato sulla base del valore reddituale e reale dell’immobile (§ 12 par. 2 SchäV).

L’ordinanza sulla valutazione (§ 12 par. 1 SchäV) definisce il valore commerciale come un valore che deriva dall’«insieme di tutti i fattori che formano il valore, come il valore del terreno e delle strutture, le circostanze legali, le possibilità di utilizzo, le proprietà effettive, l’ubicazione e le condizioni particolari».

Nel caso di un edificio con un terreno, ad esempio, per calcolare il valore commerciale vengono considerati, tra gli altri, i seguenti fattori: il valore del terreno, la superficie abitabile, la superficie utilizzabile, l’anno di costruzione, lo stato dell’edificio (ottimo o che necessita di ristrutturazione, eventuali difetti), le caratteristiche dell’edificio (ad es. garage, ascensore, cantine, balcone), la posizione.

Ciò fa sì che in determinate circostanze il valore stabilito possa discostarsi dal valore ottenuto alla fine sul mercato: per eccesso, se ad esempio un potenziale acquirente è disposto a pagare un prezzo più alto per la posizione o l’architettura; per difetto, se ad esempio l’offerta in quella determinata zona supera la domanda attuale.

Quali documenti servono per calcolare il valore commerciale?

A tal proposito bisogna fare distinzioni a seconda dell’immobile, perciò questa panoramica può fornirvi solo un primo aiuto e mostrarvi quali documenti sono di solito necessari per la valutazione dell’immobile secondo la nostra esperienza.
Fondamentalmente:

• estratto del registro fondiario (ufficio del registro fondiario)

• piano catastale (geometra del registro fondiario)

• catasto delle aree sospette di essere contaminate (cantone)

• polizza d’assicurazione dell’edificio (società di assicurazione)

• rapporto di sicurezza su impianti a bassa tensione (installatore elettricista)

• regolamento edile e piano delle zone (ufficio delle costruzioni)

• piano comunale e/o piano di situazione

• accordi di diritto privato, ad es. relativi al diritto di superficie, accordi con i vicini

• valore locativo e/o valore fiscale

• dati relativi al finanziamento

• planimetrie dell’edificio in scala 1:100, il che comprende piante, sezioni, piani delle facciate

• descrizione dell’edificio

• foto attuali e rappresentative

In caso di proprietà di un appartamento inoltre:

• costituzione incl. piani di costituzione

• regolamenti, regolamento per l’uso, regolamento per l’amministrazione

• verbale dell’ultima assemblea dei proprietari dei piani

• documentazione di vendita

• conteggio delle spese accessorie e budget

Nel caso di immobili concessi in locazione inoltre:

• contratti d’affitto

• prospetti di locazione

• elenco dei costi correnti per il mantenimento dell’immobile

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