Diritto di prelazione

Il diritto di prelazione: definizione

Il diritto di prelazione permette a un cosiddetto prelazionario di essere il primo a ricevere un’offerta di acquisto per l’immobile in vendita.

I diritti di prelazione non sono cedibili a terzi e possono essere ereditati solo a determinate condizioni. La durata massima del diritto di prelazione è pari a 25 anni.

Per chi desidera approfondire: il diritto di prelazione in Svizzera è regolato nel Codice civile svizzero dall’articolo 681 in poi; nel Codice delle obbligazioni a partire dall’articolo 216 si trovano ulteriori indicazioni.

Quando vale il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione vale solo quando il venditore intende cedere un immobile per cui ha garantito in precedenza il diritto di prelazione al prelazionario, il prelazionario esercita esplicitamente tale diritto ed entrambi stipulano e firmano un contratto di compravendita.

• In caso di eredità o donazione il diritto di prelazione non interviene.

• Il prelazionario può rifiutare il proprio diritto di prelazione.

• Il diritto di prelazione non ha necessariamente un effetto sul contratto di compravendita 

• o sul prezzo d’acquisto dell’immobile. Un’eccezione è rappresentata dal cosiddetto 

• diritto di prelazione limitato (vedi in seguito).

Importante quando si pianifica la vendita di un immobile: Assicuratevi di verificare per tempo, in quanto venditori, se sussiste un cosiddetto diritto di prelazione legale onde evitare sorprese sgradite.

Diritto di prelazione legale e contrattuale

Il diritto di prelazione può essere regolato a livello legale o contrattuale:

Diritto di prelazione legale

Da un diritto di superficie, da diritti fondiari (ad es. nel caso di conduttori) o da una comproprietà scaturisce il cosiddetto diritto di prelazione legale. che viene regolato nell’articolo 682 del Codice civile.

Come si evince dal nome, in questo caso l’applicazione non richiede un regolamento a livello contrattuale. Importante: I diritti di prelazione legali non sono ereditabili.

Diritto di prelazione contrattuale, limitato e illimitato

Il diritto di prelazione contrattuale è regolato in un contratto di prelazione che il proprietario dell’immobile può stipulare con il beneficiario (locatario, parente etc.). Deve essere autenticato da un notaio e registrato nel registro fondiario.

Il diritto di prelazione contrattuale può inoltre essere limitato e illimitato.

Nel caso del diritto di prelazione limitato le parti possono stabilire le condizioni per l’acquisto e la vendita dell’immobile già in un contratto preliminare, ad esempio il prezzo. Nel caso del diritto di prelazione illimitato, invece, al prelazionario non vengono concesse condizioni di acquisto particolari.

Importante: Il diritto di prelazione contrattuale può essere ereditato (a meno che ciò non sia escluso esplicitamente per contratto) e si estingue inoltre dopo 25 anni.

Importante per gli acquirenti: i locatari hanno diritti di prelazione?

Talvolta si può avere l’impressione che un locatario abbia automaticamente un diritto di prelazione sull’immobile in affitto. Questo però è falso.

Anche un affittuario può certamente essere il prelazionario, tuttavia solo se soddisfa i requisiti di legge (per il diritto di prelazione legale) o se vi è un relativo contratto (per il diritto di prelazione contrattuale).

Inoltre spesso i proprietari di immobili scelgono come prelazionario un locatario di lungo corso. Il motivo è chiaro: si può partire dal presupposto che la persona in questione conosca già bene l’immobile e che lo tratti con particolare cura. Tuttavia anche in questo caso il diritto di prelazione deve essere necessariamente sancito a livello contrattuale e accettato da entrambe le parti.

In caso di affitto agricolo le cose possono essere ancora diverse. In questo caso ci sono casi in cui interviene il diritto di prelazione legale. In quanto proprietari di un immobile e locatari conviene quindi sempre rimanere informati sulla situazione legale e prendere accordi contrattuali per tempo in caso di interesse alla vendita o all’acquisto.

È possibile aggirare o revocare il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione legale non può scadere, ma è possibile limitarlo o revocarlo attraverso determinati accordi. In tal senso i proprietari di immobili dovrebbero rivolgersi a un consulente (nella figura del notaio o del proprio mediatore di fiducia).

Il diritto di prelazione contrattuale ha una «durata minima» e si estingue o con lo scadere della durata stabilita per contratto o dopo 25 anni come sancito per legge. In genere non è possibile revocarlo per intero e prima del tempo.

Poiché il diritto di prelazione, che sia legale o contrattuale, interviene esclusivamente in caso di vendita, il proprietario di un immobile lo può aggirare dando in eredità la proprietà in questione o donandola a un altro proprietario.

Quali diritti e doveri sono legati al diritto di prelazione?

Come proprietari di un immobile dovreste essere ben informati sul diritto di prelazione sia in materia di diritti e doveri ma anche per quando riguarda il vostro immobile nello specifico. Se dovesse verificarsi il caso in cui mancate di informare un beneficiario in caso di vendita, il diritto di prelazione può essere fatto valere anche dopo la vendita. Il diritto di prelazione legale concede a tal scopo 2 anni al prelazionario a partire dall’iscrizione nel registro fondiario; quello contrattuale 10 anni.

Ai vostri doveri come venditori appartiene quello di informare il prelazionario sull’intenzione di vendere. Come prelazionari avreste invece tre mesi di tempo per decidere se accettare l’acquisto o rifiutare il diritto di prelazione. Passata la scadenza, il diritto di prelazione si estingue automaticamente.

Una sfumatura importante: Affinché si parli di vendita, per l’immobile deve sussistere un contratto di compravendita con una parte terza. I semplici annunci, le trattative o l’intenzione di vendere non sono sufficienti perché si parli di vendita.