Valeur marchande

Valeur marchande – la définition

La valeur marchande d’un bien immobilier désigne le prix de vente susceptible d’être obtenu lors de la vente.

Ainsi, la valeur marchande constitue également la base pour déterminer le prix. L’évaluation immobilière n’est toutefois qu’une indication – le prix effectivement obtenu lors de la vente peut être supérieur ou inférieur à la valeur marchande.

Comment calculer la valeur marchande?

Lors de l’évaluation immobilière, il existe différentes méthodes pour déterminer le prix. Le choix des procédés dépend du bien immobilier et des souhaits du vendeur.

Méthode par comparaison de valeur

Cette méthode, également connue sous le nom d’évaluation hédonique, consiste à déterminer la valeur marchande d’un bien immobilier à l’aide de valeurs de référence (= prix de vente obtenus avec succès dans le passé).

Inconvénient de la méthode: s’il n’y a pas suffisamment d’informations exploitables, elle n’entre tout simplement pas en ligne de compte. De même, cette méthode ne permet pas de déterminer de manière fiable la valeur des biens immobiliers dont l’équipement est inférieur ou supérieur à la moyenne, qui ont une valeur particulière, qui sont situés dans un endroit exceptionnel, etc.

Méthode de la valeur de rendement

Pour les biens immobiliers résidentiels et commerciaux loués, c’est surtout cette méthode qui entre en ligne de compte. Elle consiste à comparer les frais courants pour l’entretien du bien immobilier avec les revenus obtenus et réalisables.

Méthode de la valeur réelle

Cette méthode évalue les coûts devant être engagés pour remettre en état le bien immobilier. L’un des avantages que peut représenter cette méthode est que le prix d’achat initial ne joue pas un rôle déterminant.

Certaines bases et normes s’appliquent alors pour évaluer des biens immobiliers en Suisse: les articles 394 à 406 inclus (droit du mandat) du Code des obligations, les normes SIA et la documentation SIA D 0213. La valeur marchande est déterminée sur la base de la valeur de rendement et de la valeur réelle du bien immobilier (§ 12 al. 2 de l’ordonnance sur l’estimation des biens immobiliers SchäV).

Le règlement sur l’estimation (§ 12, al. 1 de l’ordonnance sur l’estimation des biens immobiliers SchäV) définit la valeur marchande comme une valeur résultant de «l’ensemble des facteurs déterminant la valeur, telle que la valeur du terrain et de la construction, les données juridiques, les possibilités d’utilisation, les caractéristiques effectives, l’emplacement et les qualités particuliers».

Dans le cas d’un bâtiment avec terrain, par exemple, les facteurs suivants sont notamment pris en compte pour déterminer la valeur marchande: la valeur du terrain, la surface habitable, la surface utile, l’année de construction, l’état du bâtiment (état parfait ou nécessitant une rénovation, défauts éventuels), les caractéristiques du bâtiment (par exemple garage, ascenseur, caves, balcon), l’emplacement.

Dans certaines conditions, la valeur déterminée diffère du prix obtenu au final sur le marché. À la hausse, si par exemple un acheteur potentiel est prêt à payer un prix plus élevé en raison de l’emplacement ou de l’architecture. À la baisse, par exemple si l’offre dans cet emplacement en particulier dépasse la demande actuelle.

De quels documents a-t-on besoin pour calculer la valeur marchande?

Cela dépend du bien immobilier, c’est pourquoi cet aperçu ne constitue qu’une première aide et vous montre quels documents sont, selon notre expérience, généralement nécessaires pour l’évaluation immobilière.

En principe:

• Extrait du registre foncier

• Plan cadastral (géomètre du registre foncier)

• Cadastre des sites potentiellement contaminés (canton)

• Police d’assurance du bâtiment (compagnie d’assurance)

• Certificat de sécurité de l’installation à basse tension (installateur électricien)

• Règlement de construction et plan de zone (office de la construction)

• Plan de la commune ou plan de situation

• Conventions de droit privé, par exemple droit de superficie, accords avec les voisins

• Valeur locative ou valeur fiscale

• Informations relatives au financement

• Plans du bâtiment à l’échelle 1/100, avec plans, coupes et plans de façade

• Description des travaux

• Photos récentes et pertinentes

Dans le cas d’un logement en propriété:

• Constitution, avec les plans de constitution

• Règlements d’utilisation et d’administration

• Procès-verbal de la dernière assemblée des propriétaires par étages

• Documentation relative à la vente

• Décompte des frais et budget

Pour les biens immobiliers loués:

• Contrats de location

• Relevés des loyers

• Relevé des frais courants d’entretien du bien immobilier

Nous connaissons la valeur de marché de votre bien immobilier

Vous souhaitez faire déterminer la valeur marchande de votre bien immobilier de manière fiable? Pour ce faire, nous vous proposons deux possibilités gratuites et sans engagement.

Pour un accès rapide en ligne, utilisez ici notre outil d’évaluation immobilière. Vous préférez une visite sur place et un entretien personnel? Prenez facilement rendez-vous ici – nous nous ferons un plaisir de vous conseiller!