La propriété par étages en bref

Qu'est-ce que la propriété par étages ?

En Suisse, la propriété par étage a été officiellement introduite en 1965. L'objectif était en premier lieu de permettre à une plus grande partie de la population d'accéder à la propriété. L'augmentation du nombre de propriétaires en Suisse, qui est actuellement d'environ 40 %, s'explique notamment par l'introduction de la propriété par étages.

D'un point de vue juridique, la propriété par étages est une copropriété qui est indis- sociable d'un droit spécial. Cela signifie que le propriétaire par étage est copropriétaire de l'ensemble du terrain et qu'il dispose d'un usage exclusif grâce au sur des parties spécifiques du bâtiment. En d'autres termes, le propriétaire a le droit d'usage exclusif de son appartement et des pièces qui en font partie (par exemple, la cave). Les plans de répartition des étages, déposés au registre foncier, fournissent une répartition détaillée des différentes surfaces.

Toutes les parties qui ne sont pas affectées au droit spécial sont appelées parties communes. Les parties communes sont régies par l'article 712b du CC et comprennent entre autres :

• Le sol : par ex. le jardin et les places de stationnement extérieures

• Les parties élémentaires du bâtiment : p.ex. les fondations et les murs porteurs

• Parties du bâtiment qui déterminent l'aspect de l'ensemble du bâtiment : p.ex. fenêtres et façade

• Installations et équipements communs : p.ex. cage d'escalier et chauffage central

Alors que les acheteurs se concentrent principalement sur le financement, d'autres documents importants sont parfois négligés. Or, tant en tant qu'acheteur qu'en tant que propriétaire, il vaut la peine de s'intéresser de près aux autres aspects de la propriété par étages.

Un voisinage potentiellement conflictuel

Que l'on soit propriétaire ou locataire, un climat de camaraderie et d'agrément entre voisins est dans tous les cas souhaitable. En tant que propriétaire par étage, on est toutefois particulièrement tributaire d'une bonne relation. D'une part, les propriétaires par étage vivent plus proches les uns des autres que dans les maisons individuelles et, d'autre part, contrairement aux locataires, ils sont liés à leur logement à moyen ou long terme.

Un aspect supplémentaire ne se révèle qu'en y regardant de plus près. Les propriétaires par étage dépendent de la bonne volonté de leurs voisins pour les décisions concernant les parties communes de l'immeuble ainsi que, parfois, pour les mesures de transformation de leur propre logement. Vous ne pouvez par exemple pas remplacer les fenêtres de votre appartement sans décision de l'assemblée des copropriétaires par étage. Les décisions qui ont une influence sur l'aspect extérieur de l'immeuble doivent dans tous les cas être approuvées par l'assemblée des propriétaires par étage. C'est pourquoi il vaut la peine de cultiver le bon voisinage. Selon le principe "vivre ensemble" plutôt que "laisser vivre".

Des règles pour la cohabitation

La loi n'impose pas l'établissement d'un règlement. La rédaction d'un tel règlement facilite toutefois la cohabitation des propriétaires par étage en définissant clairement les dispositions importantes. Le règlement de copropriété devrait notamment définir la majorité de l'assemblée des copropriétaires. D'autres droits et obligations en rapport avec les parties communes, comme le jardin ou la cage d'escalier, peuvent également faire partie du règlement. Les règlements détaillés contiennent en outre des dispositions sur l'utilisation commerciale, la détention d'animaux domestiques et bien d'autres choses encore. Il vaut donc la peine d'étudier le règlement avec soin. Les propriétaires devraient connaître les principales dispositions et avoir le règlement actuel à disposition en cas de doute.

Les coûts du fonds de rénovation

Beaucoup de propriétaires par étage ignorent que les parties communes représentent environ deux tiers de la valeur totale de l'immeuble. En tant que propriétaire par étage, on n'est pas seulement responsable de l'entretien de son propre appartement, mais aussi, en tant que communauté, de l'entretien et de la maintenance de l'ensemble de l'immeuble. Pour que cela soit possible, la loi prévoit la création d'un fonds de rénovation. Toutefois, la loi ne donne aucune indication sur le montant des apports. Des études ont montré que le fonds de rénovation ne suffit souvent pas à réaliser les mesures d'assainissement nécessaires. Au grand dam des propriétaires par étage, les travaux d'entretien et d'assainissement à long terme sont généralement liés à des coûts considérables. Si le fonds de rénovation ne suffit pas à couvrir les travaux d'entretien et de maintenance nécessaires, ce sont les propriétaires par étage qui supportent les coûts supplémentaires.

Que vous soyez acheteur ou propriétaire, renseignez-vous sur l'état du fonds de rénovation et faites-vous envoyer des informations sur les mesures à prendre dans les 10 à 15 prochaines années. Le relevé vous montre quel est l'état actuel et vous permet de reconnaître à temps les goulots d'étranglement.

Vous avez des questions sur la propriété par étages ou vous souhaitez un soutien professionnel ? Alors n'hésitez pas à consulter notre agence près de chez vous ou de prendre contact avec nous.

Complément :

Vous trouverez les bases juridiques de la propriété par étages dans le Code civil suisse (CC) :

• Art. 60 ss. sur le droit d'association

• Art. 646 ss. sur la copropriété

• Art. 712a et suivants sur la propriété par étages