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Part de propriété par étages - Fonds de rénovation et quote-part

La loi n’impose pas la création d’un fonds de rénovation. Toutefois, si le règlement prévoit la création d’un fonds de rénovation, cette disposition doit être respectée. Il est recommandé de commencer à constituer le fonds de rénovation dès la première année suivant l’achèvement du bien-fonds. Les prestations en espèces versées sont affectées et servent à la conservation de la valeur du bien. Elles sont notamment prévues pour les travaux de rénovation à venir, comme par exemple le toit, les installations techniques du bâtiment ou l’enveloppe du bâtiment.

Le montant des apports des différents propriétaires d’étages est calculé en fonction de leur quote-part respective, sachant que le montant total est fondé sur la valeur d’assurance du bâtiment et, dès le départ, doit correspondre à environ 0,5% de cette valeur. L’assemblée des copropriétaires d’étages décide en principe de l’affectation des ressources du fonds de rénovation, selon les quorums applicables pour de telles décisions.

Quote-part

La quote-part de propriété par étages correspond à la part d’une unité d’habitation sur la valeur totale du bien-fonds, sachant que le calcul est fondé sur les surfaces brutes. Les quotes-parts des différentes unités sont consignées dans l’acte constitutif. Les critères suivants sont considérés comme des facteurs déterminants pour le calcul de la quote-part, sont reconnus dans la pratique et sont courants:

  • taille des parties exclusives par surface ou par volume si les parties sont de hauteur différente

  • taille des locaux annexes, par exemple des caves, des ateliers, des buanderies, etc.

  • superficie des parties faisant l’objet d’un droit de jouissance exclusif, telles que les places de stationnement, les parties de jardin, les terrasses, etc.

Les zones d’habitation bénéficient d’une pondération plus importante que les locaux annexes faisant l’objet d’un droit exclusif, dont la possibilité d’utilisation est limitée par rapport aux logements.

La quote-part des lots de propriété par étages peut être pondérée et affinée au moyen d’autres facteurs. Les critères supplémentaires et leur pondération s’appliquent toujours à un bien-fonds particulier et ne peuvent pas être simplement transférés d’un objet à l’autre. Parmi ces critères figurent notamment:

  • la hauteur d’étage

  • la vue

  • l’ensoleillement

  • l’emplacement dans le bâtiment

  • le nombre d’espaces ouverts et fermés (pièces humides avant tout)

  • l’accès

  • les immissions, par exemple le bruit routier

  • l’aménagement de l’espace.

L’état et l’équipement individuel des installations au sein des parties exclusives n’ont pas d’incidence sur la quote-part (par exemple, appareils de cuisine, équipements de salle de bains ou revêtements de sol). Ces installations ne sont pas permanentes et, comme le mobilier, peuvent être échangées à tout moment selon le souhait du propriétaire. Les quotes-parts doivent être révisées à chaque modification de l’aménagement intérieur. Par ailleurs, l’équipement individuel a peu de poids par rapport à la valeur totale du bien-fonds (bâtiment, sol compris).

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