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Guide sur les options de placement
Réinvestir le produit de la vente
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Est-ce bien le bonmoment pour vendre mon bien immobilier privé, mon immeuble locatif ou monbâtiment résidentiel et commercial? Peut-être que, comme de nombreux autrespropriétaires, cette question vous taraude actuellement.
Il y a toujours desraisons valables de vendre un bien immobilier, qu’elles soient personnelles ous’inscrivent dans une stratégie d’investissement, comme la recherche derendements accrus ou d’avantages fiscaux. C’est d’autant plus vrai que laconjoncture économique et politique mondiale, avec ses répercussions sur lesdifférentes possibilités de placement, fait que le marché de l’immobilier est enperpétuelle effervescence.
Ce guide a pour but de vous aider dans votre réflexion. Tout commence par une estimation à jour, solide et professionnelle du prix par rapport au marché, clé de voûte d’une stratégie immobilière mûrement réfléchie. Peut-être disposez-vous déjà d’une estimation remise par votre banque, votre assureur ou un expert. Mais en fin de compte, un bien immobilier ne vaut que ce qu’un acquéreur est prêt à débourser pour l’acheter.
Table des matières
Analyse de portefeuille: faites un état des lieux de vos biens immobiliers
La bonne stratégie d'investissement : conserver le bien immobilier ou le vendre ?
Réinvestir judicieusement le produit de la vente: Ce qu'il faut prendre en compte lors du réinvestissement
Réinvestir dans le marché immobilier
Votre Check-list des placements
Analyse de portefeuille: faites un état des lieux de vos biens immobiliers
Toute décision de vendre ou de réinvestir débute par un état des lieux: que vaut vraiment votre bien, ses différents composants, votre portefeuille dans son ensemble? Et quid du potentiel? Vous ne parvenez pas à répondre d’emblée à cette question? Pas de panique, vous n’êtes pas seul. Un sondage mené par Engel & Völkers a révélé que près de la moitié des propriétaires n’ont aucune idée de la valeur de leur bien. Une analyse des biens ou du portefeuille représente une aide inestimable à cet égard.
L’analyse exhaustive du bien commence par un examen minutieux de l’état actuel du bâtiment. Elle émet des préconisations quant aux travaux d’entretien et de modernisation à réaliser et prodigue des conseils sur les possibilités de développement et d’agrandissement du bâtiment. Pour finir, elle couvre également l’environnement extérieur et la situation actuelle du marché. Ainsi, l’analyse du bien met en évidence les risques et les potentiels de votre propriété immobilière d’une part, et propose une estimation de prix par rapport au marché d’autre part, en tenant compte notamment de biens de référence pertinents.
Aspectsde l’analyse des biens et du portefeuille
Il n’est ainsi pas rare qu’elle mette en lumière des aspects auxquels vous n’aviez peut-être pas encore songé:
Faut-il s’attendre à des rénovations conséquentes dans un avenir proche? Les installations n’ont pas été remplacées depuis bien longtemps, sont-elles encore à la hauteur? Dans quel état se trouve le bâtiment en termes de bilan énergétique? Des investissements (dont le renouvellement des équipements de chauffage) sont-ils à prévoir ici pour satisfaire au MoPEC 2014, le modèle pour la mise en œuvre des prescriptions énergétiques dans les différents cantons?
La rentabilité du bien doit elle aussi faire l’objet d’une attention toute particulière. Comment évoluent les revenus locatifs? Sont-ils en phase avec le marché? Peut-t-on espérer disposer d’une certaine latitude? Et que révèle un éventuel indice de référence des loyers?
Comment se présente la viabilité commerciale du bien ou du portefeuille? Quelle évolution a connu le marché par le passé? Quels sont les prochains aménagements prévus?
Oùen est-on en termes de coûts, de revenus, de rendement et de risques?
L’analysede portefeuille repose avant toute chose sur un état des lieux technique etcommercial détaillé de tous les biens immobiliers. En tant que propriétaire,vous pouvez ainsi vous faire une idée générale de l’état des bâtimentseux-mêmes, mais également des coûts, des revenus, du rendement et des risques.La structure, la gestion et les perspectives de développement de l’ensemble duportefeuille sont en outre examinées.
Il convient ici de tenir compte des risques et des possibilités suivants :
Quels sont les projets dedéveloppement du portefeuille à l’avenir? Sont-ils vraiment judicieux? Quellessont les possibilités d’optimisation structurelle du portefeuille pour mieuxcorrespondre à votre stratégie d’investissement?
À combien montent lesfonds propres immobilisés dans le bien? Et surtout: Peut-on les réorienter versdes placements plus performants?
Même lorsqu’aucune vente imminente n’est au programme ni même envisagée, l’analyse des biens et du portefeuille reste recommandée à quiconque souhaite connaître avec précision la valeur exacte de son patrimoine immobilier. La réalisation des analyses des biens est confiée à des experts et des agents immobiliers. Forts de leur grande expérience, les conseillers en immobilier d’Engel & Völkers sont pour vous un soutien précieux avec une analyse professionnelle de chacun de vos biens ou de votre portefeuille au grand complet. Vous êtes ainsi en mesure de prendre des décisions éclairées en phase avec la stratégie définie.
Inventaire de votre bien immobilier
- Analyse de portefeuille:
- Examen exhaustif du parc immobilier quant à l’état des constructions, la rentabilité et la viabilité commerciale, et actions préconisées en conséquence.
- Analyse de bien:
- Étude approfondie de la condition d’un bien immobilier en vue d’en déterminer la valeur vénale, étape indispensable avant d’établir le prix d’offre pour une vente. Base pour la prise de décision quant à d’éventuels travaux de rénovation ou de modernisation, une vente ou une démolition.
La bonne stratégie d'investissement : conserver le bien immobilier ou le vendre ?
Vaut-il mieux conserver mon bien, le vendre maintenant ou attendre encore un peu? La décision de conserver ou de vendre un bien dépend de votre situation personnelle, de votre stratégie de placement et de l’état du marché. Tous ces points sont importants au moment de peser le pour et le contre.
De bonnes raisons de vendre
Bien souvent, des motifs personnels peuvent vous pousser à vendre: ainsi peut-on vouloir disposer de liquidités à l’approche de la retraite par exemple. On peut également chercher à se prémunir contre des complications à venir, comme la perspective d’une succession prochaine. Ou encore le bien a déjà été partagé entre tous les ayants droit qui aujourd’hui s’entendent sur la nécessité d’un démembrement de la propriété. Des envies de démantèlement que l’on retrouve également suite à un divorce.
Autre argument de vente souvent entendu: la gestion devient de plus en chronophage et coûteuse en raison par exemple de désaccords avec les locataires ou le syndic, ou encore de nouvelles réglementations toujours plus complexes.
Votre stratégie de placement est déterminante
Mis à part les motivations personnelles, c’est avant tout la réalité du marché immobilier qui va dicter le timing de la vente de votre bien. Ainsi face à des taux d’intérêt faibles ou une conjoncture macroéconomique peu rassurante par exemple, les placements financiers perdent de leur charme au profit d’investissements dans les « valeurs pérennes » que sont l’immobilier ou les métaux précieux. Il convient donc d’agir de manière ciblée, avec une parfaite connaissance des marchés. En effet, d’un endroit à l’autre, les prix du marché et les opportunités de développement suivent des trajectoires bien différentes – les immeubles résidentiels et commerciaux en particulier en sont un bon exemple. Consultez nos rapports de marché pour la Suisse pour une première impression. Vous y découvrirez les prix et les tendances exposés de manière claire et différenciés par région sous forme de rapports de marché locaux.
Par ailleurs, une décision de vente peut aussi être motivée par des considérations de stratégie d’investissement. Ainsi de nouvelles règles, dans une optique de davantage de durabilité dans l’immobilier notamment, ou encore une situation politique ou juridique incertaine, peuvent influer sur la décision.
La réaffectation à d’autres actifs, la réalisation de plus-values et le réinvestissement, par exemple dans un autre bien immobilier – de telles considérations font également partie de votre stratégie d’investissement. L’impôt sur les gains immobiliers peut constituer une ligne directrice temporelle pour la vente d’un bien immobilier. Plus la durée de possession est courte, plus l’impôt sur les gains immobiliers est élevé. Les personnes qui vendent leur logement et en achètent un nouveau dans un délai déterminé peuvent ne pas être imposées immédiatement sur le gain réalisé.
Optimiser le rendement avec la bonne stratégie de placement
Peut-être avez-vous tout simplement envie d’optimiser votre rendement et trouvé en cela la meilleure raison de vendre votre bien. Réinvesti intelligemment, le fruit de la vente vous ouvre de nouvelles possibilités: Diversifiez davantage votre patrimoine immobilier et investissez dans d’autres lieux et dans différents secteurs ou examinez les possibilités d’investissements immobiliers indirects.
Les aspects fiscaux, tels l’amortissement de vos charges immobilières, représentent un levier d’optimisation du rendement réalisable. Les amortissements permettent de refléter l’utilisation pour les biens immobiliers loués ou affermés, autrement dit pour les biens ayant vocation à générer des bénéfices.
Les propriétaires peuvent ainsi déduire de leurs impôts les frais d’acquisition, les frais annexes et les coûts de construction de leur bien immobilier (mais pas du terrain). Ces frais d’acquisition et frais annexes couvrent notamment le prix de vente du bien, les frais de notaire, les frais de courtage, les frais de mutation ou encore les frais d’estimation.
Lorsque vous vous séparez d’un bien de votre portefeuille et que vous réinvestissez le produit de la vente dans un autre bien, l’amortissement s’effectue sur la base de la valeur de marché actuelle (plus élevée) du bien immobilier nouvellement acquis. L’amortissement plus élevé allège votre note fiscale, contribuant de fait à améliorer vos performances.
Réinvestir judicieusement le produit de la vente: Ce qu'il faut prendre en compte lors du réinvestissement
La vente d’un bien immobilier nécessite souvent de prendre de nouvelles décisions: quelles alternatives d’investissement s’offrent à vous, notamment en dehors des investissements immobiliers directs? Peut-être qu’un investissement plus important est déjà prévu ou qu’une envie de longue date peut enfin se concrétiser. Cependant, si la liquidité n’est pas immédiatement nécessaire, il y a souvent d’autres considérations: un investissement pourrait-il contribuer à améliorer le niveau de vie, à anticiper la retraite ou à financer à moyen terme une formation pour soi-même ou pour ses enfants?
Demander conseil
Il est possible d’atteindre ses objectifs personnels en investissant dans différents types de placements. Dans ce cas, il est conseillé de faire appel à des conseils professionnels. Une vente immobilière est l’occasion idéale d’analyser en détail sa situation financière et de développer une stratégie d’investissement sur mesure.
Investir de manière stratégique s’avère payant
En période de baisse des taux d’inflation, de dynamique conjoncturelle modérée et de climat politique incertain, une allocation d’actifs bien pensée est cruciale. Le cycle d’assouplissement actuel des banques centrales rend de nombreuses options d’investissement attrayantes (voir graphique). La baisse des taux d’intérêt encourage notamment les investissements dans les obligations et les actions. Un nouvel investissement dans l’immobilier reste également une possibilité intéressante – avec de nombreuses variantes au choix.
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Investir judicieusement le produit de la vente
Pour prendre une décision éclairée, vous devez d’abord vous poser les questions suivantes:
Que souhaitez-vous accomplir avec votre investissement?
Quel montant du produit de la vente souhaitez-vous investir – la totalité ou seulement une partie?
Sur quelle durée souhaitez-vous investir votre argent et quand en aurez-vous besoin à nouveau?
Souhaitez-vous décider vous-même de vos investissements ou confier cette tâche à un expert?
Ensuite, il est utile d’examiner en détail les différentes options d’investissement qui s’offrent à vous. Quelles options correspondent à vos objectifs et besoins personnels? Un conseil indépendant peut aider à évaluer les opportunités et les risques des différentes alternatives. Vous vous assurez ainsi que votre décision est la mieux adaptée à votre situation.
Une gestion active en période de taux d’intérêt bas
Les personnes qui vendent actuellement un bien immobilier et souhaitent investir le produit de la vente sur les marchés financiers ont presque l’impression de revenir en 2020. Les taux d’inflation et les taux directeurs en Suisse sont de nouveau à un niveau bas. De ce fait, les obligations en francs suisses obtiennent déjà à nouveau des rendements nettement inférieurs à ceux d’il y a deux ans. Néanmoins, de nombreuses opportunités de réinvestissement des revenus immobiliers continuent de se présenter. Il existe des possibilités intéressantes tant dans le domaine des obligations que dans celui des investissements en actions.
Un environnement difficile
L’environnement économique actuel présente à la fois des défis et des opportunités pour les portefeuilles d’investissement mixtes. Les différentes dynamiques de croissance des régions du monde exigent un positionnement actif qui tienne compte des évolutions géopolitiques. L’économie mondiale devrait continuer à croître en 2025, ce qui rend les investissements en actions toujours attrayants. Face à la baisse rapide des taux d’intérêt, la préservation des actifs réels reste un objectif central. Dans ce contexte, une gestion active du patrimoine prend de plus en plus d’importance et devient la clé du succès des placements.
Un conseil compétent est indispensable
La croissance économique, l’évolution des taux d’intérêt ainsi que les caractéristiques de rendement et de risque des différentes classes d’actifs ont une influence déterminante sur la structuration d’un portefeuille. Outre les tendances à long terme, les facteurs d’influence à court terme doivent également être pris en compte et examinés régulièrement. Le soutien de la banque principale ou d’un institut financier professionnel peut aider à prendre des décisions éclairées. La mise en œuvre finale de la stratégie d’investissement reste toutefois personnalisable.
Adapter la stratégie d’investissement
L’année 2024 a donné de bons résultats pour les actions, et nous pouvons entrevoir également des opportunités pour l’avenir. Les obligations restent un élément clé du portefeuille, car elles ont une fonction stabilisatrice. De plus, l’or peut servir de complément précieux. Lors des périodes de turbulences sur les marchés, il est recommandé de sécuriser le portefeuille avec des investissements moins risqués. Un suivi régulier de la stratégie et un ajustement de la répartition des investissements sont essentiels pour réagir de manière flexible aux changements.
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Dominik Fehlmann, responsable du Private Banking | Banque Cantonale de Zoug
"Nous envisageons l’avenir avec confiance et attachons une importance particulière à soutenir notre clientèle avec des conseils avisés et des solutions de placement sur mesure. Leurs objectifs sont au centre de nos préoccupations."
Réinvestir dans le marché immobilier
En règle générale, le réinvestissement dans l’immobilier peut se faire de deux manières:
Investissements immobiliers directs: achatd’un bien précis
Investissementsimmobiliers indirects: investissements dans des actions et obligationsimmobilières, des fonds immobiliers ou crowdinvesting par exemple
Investissements immobiliers
Dont font également partie les Real Estate Investment Trusts (REIT) négociés en bourse et intéressants sur le plan fiscal, correspondent à des parts de sociétés qui tirent leurs bénéfices du secteur immobilier par la location ou la vente de biens immobiliers et de terrains.
Il n’existe aucune définition juridiquement contraignante des obligations immobilières, également connues sous le nom d’obligations hypothécaires. Le terme peut ainsi désigner n’importe quelle obligation d’entreprise, pour peu qu’elle ait trait à l’immobilier. Les obligations sont tout simplement des titres qui octroient à leur détenteur le droit à un intérêt fixe et au remboursement, à une date déterminée, du capital engagé. Celles-ci affichent toutefois de telles qualités qu’elles sont assorties de rendements bien faibles. Les plus connues sont les lettres de gage. Les obligations immobilières sont adossées à ce que l’on appelle des droits de gage immobilier. En d’autres termes, les biens immobiliers servent de garantie à l’investisseur.
Les fonds immobiliers sont également un instrument d’investissement sur le marché immobilier. L’idée est ici d’acquérir des parts de fonds ouverts ou fermés constitués en vue d’investir dans l’immobilier ou le foncier.
Les fonds immobiliers ouverts peuvent se prévaloir d’un large portefeuille, avec un grand nombre de biens différents dans divers pays ou région. Il s’agit souvent de bâtiments commerciaux tels qu’immeubles de bureaux ou centres commerciaux. Ces parts peuvent être revendues à condition de respecter les délais minimum de conservation, de rachat ou de préavis. Le but est ici d’accroître la liquidité de l’investissement immobilier et ainsi son attractivité auprès des investisseurs.
Les ETF immobiliers à bas coût notamment font partie de la catégorie d’investissement des « fonds d’investissement ouverts et enregistrés ». Faciles à gérer, les ETF sont doués d’une grande liquidité et peuvent être aisément répartis entre différents comptes-titres.
Les fonds immobiliers fermés investissent dans un très petit nombre de biens immobiliers, voire dans un seul. Acquérir des parts revient à participer aussi bien aux succès qu’aux échecs de l’entreprise immobilière concernée. Les fonds fermés courent en règle générale sur des durées importantes et aucune sortie anticipée de l’investisseur n’est prévue. Si malgré tout, une vente de parts se révèle nécessaire, elle peut dans certaines circonstances être synonyme de pertes conséquentes.
Le crowdinvesting est une forme de placement qui consiste pour de nombreux investisseurs à se réunir pour investir collectivement. Une démarche effectuée à moindre frais via une plateforme en ligne. Les investisseurs privés peuvent eux aussi prendre part à des projets de grande envergure avec des sommes relativement modestes, sans se voir refuser l’entrée en raison de montants minimaux habituellement imposés. Contrairement au crowdfunding, plus proche du don, le crowdinvesting vise un rendement attractif, bien souvent supérieur aux taux d’intérêt servis par les autres placements financiers.
Le crowdinvesting vous permet de profiter de maturités plus courtes pour une rémunération fixe de 4 à 7 % par an. Il se veut donc un complément séduisant, quoique non dénué de risques, à d’autres modes d’investissement. Il est généralement conseillé de diversifier votre capital entre plusieurs projets et catégories d’actifs.
L’évolution démographique se traduit par un besoin toujours plus important d’immobilier de santé et de soins, avec ses multiples options de logement adapté aux personnes âgées. Il n’est déjà plus possible aujourd’hui de répondre à cette demande.
Voilà pour les investisseurs un marché d’avenir en plein essor, d’autant plus intéressant que les rendements affichés sont tout à fait alléchants et le rapport risque/performance très avantageux. À cela s’ajoute un indéniable « rendement social », autrement dit un impact positif de l’investissement sur la société.
Diverses options s’offrent à vous pour investir sur le marché du healthcare: foncier, développement de lotissements, biens existants et en projet. L’investissement peut d’ailleurs se faire de façon individuelle ou via l’acquisition de plusieurs biens, voire de portefeuilles complets.
Divers secteurs peuvent être envisagés:
Soins hospitaliers classiques
Différentes formes de logement protégé (résidence avec service, logement avec conciergerie)
Soins intensifs
Logement protégé avec services ambulatoires
Cliniques, maisons médicales et centres de soins médicaux
On peut également associer entre eux ces différents domaines, sous la forme par exemple d’une combinaison de logements protégés, de soins stationnaires et de soins de jour.
Votre Check-list des placements
Tout placement a pour finalité de dégager un profit, déduction faite des coûts, des impôts et de l’inflation. Mais les choses se compliquent dès que l’on approche du but. Les dépôts à terme, les livrets d’épargne et les obligations ne peuvent prétendre compenser les effets de l’inflation. Ces catégories sont riches en émotions, nettement moins en rendement. Par le passé, le cours de l’or a lui aussi connu de longues traversées du désert, sans le moindre rendement positif, et encore moins d’aptitude à compenser l’inflation. À l’inverse, les fonds immobiliers et les fonds d’actions, en tant qu’actifs réels conçus pour le long terme représentent un réel espoir de protection contre l’inflation. Et c’est précisément là que le pouvoir d’achat peut être considérablement accru, et ce malgré les frais, les impôts et l’inflation.
Investir dans l’immobilier est généralement considéré comme l’un des moyens les plus sûrs et les plus lucratifs de placer son argent. Mais tous les investissements immobiliers ne se valent pas. Qu’il s’agisse d’un bien privé, d’un immeuble locatif, d’une propriété de villégiature, d’un espace commercial ou de bâtiments à usage mixte, les différences entre ces divers types d’investissement sont notables, non seulement en termes de rendement potentiel, mais également d’avantages fiscaux.
Prenez le temps de bien définir l’objectif que vous souhaitez poursuivre et les renseignements dont vous avez encore besoin.
Que vous vous sentiez plus à l’aise sur les marchés des capitaux ou dans l’immobilier, il est recommandé de se renseigner sur l’évolution actuelle de la valeur des différents placements financiers et d’être bien conseillés.
Check-list - Suis-je bien informé concernant:
L’évolution du rendement et du risque de mon/mes bien(s) immobilier(s) ou de mon patrimoine investi sous différentes formes?
Les possibilités d’améliorer le rendement de mes capitaux propres sur mon bien immobilier?
Le bon moment pour mettre mon bien en vente?
Les points faibles et la valeur actuelle de mon bien immobilier?
Quelles que soient les questions en suspens: n’hésitez pas à en parler avec nous. Peu importe que votre projet d’achat ou de vente reste encore vague, nous nous faisons un plaisir de vous fournir des conseils plus détaillés et personnalisés sur toutes les thématiques évoquées dans cette brochure et bien plus encore.
Nous vous aidons à prendre les bonnes décisions.
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Partenaire de coopération
Nous avons rédigé ce guide avec l'aide de Dominik Fehlmann, responsable du Private Banking de la Banque cantonale de Zoug, et d'Alex Müller, Chief Investment Officer de la Banque cantonale de Zoug. | www.zugerkb.ch
Important: leprésent guide ne saurait remplacer des conseils juridiques, fiscaux oufinanciers concrets.
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