Droit de préemption

Quand le droit de préemption s’applique-t-il?

Le droit de préemption ne s’applique que si le vendeur veut vendre un bien immobilier pour lequel il a préalablement garanti le droit de préemption à la personne disposant de ce droit, si la personne disposant du droit de préemption exerce expressément ce droit et si un contrat de vente signé par les deux parties est conclu.

• En cas d’héritage ou de donation, le droit de préemption ne s’applique pas.

• La personne disposant du droit de préemption peut refuser son droit de préemption.

• Le droit de préemption n’a pas nécessairement d’effet sur le contrat de vente 

• ou le prix d’achat du bien immobilier lui-même. Il existe une exception: le droit 

• de préemption limité (voir plus loin).

Important lors de la vente prévue d’un bien immobilier: en tant que vendeur, vérifiez impérativement à temps s’il existe ce que l’on appelle un droit de préemption légal pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

Droit de préemption légal et contractuel

Le droit de préemption peut être prévu par la loi ou par un contrat:

Droit de préemption légal

Le droit de préemption légal naît d’un rapport de droit de superficie, de droits fonciers (par exemple pour les locataires) ou encore d’un rapport de copropriété. Il est régi par l’article 682 du Code civil.

Comme son nom l’indique, aucune disposition contractuelle n’est nécessaire pour qu’il soit valable. Attention: les droits de préemption légaux ne peuvent pas être transmis par héritage.

Droit de préemption contractuel – limité et illimité

Le droit de préemption contractuel est régi par un contrat de préemption que le propriétaire du bien immobilier peut conclure avec le bénéficiaire (locataire, membre de la famille, etc.). Il doit être authentifié par un notaire et inscrit au registre foncier.

En outre, le droit de préemption contractuel peut être limité ou illimité.

Dans le cas d’un droit de préemption limité, les parties peuvent déjà fixer les conditions d’achat et de vente du bien immobilier dans un contrat préliminaire, comme le prix. En revanche, dans le cas du droit de préemption illimité, la personne disposant du droit de préemption ne bénéficie d’aucune condition d’achat particulière.

Attention: le droit de préemption contractuel peut être transmis par héritage (à moins que cela ne soit expressément exclu par contrat) et expire en outre après 25 ans.

Important pour les acheteurs: les locataires ont-ils des droits de préemption?

On peut parfois avoir l’impression qu’un locataire dispose automatiquement d’un droit de préemption sur la chose louée. Or, cela est faux.

Un locataire peut aussi disposer du droit de préemption, mais uniquement s’il remplit soit les conditions légales (cf. droit de préemption légal), soit un contrat correspondant (cf. droit de préemption contractuel).

Il est également vrai que les propriétaires de biens immobiliers choisissent souvent un locataire de longue date pour qu’il dispose du droit de préemption. La raison est évidente: on peut partir du principe que la personne connaît déjà très bien le bien immobilier et qu’elle en prend probablement particulièrement soin. Néanmoins, dans ce cas également, le droit de préemption doit impérativement être stipulé par contrat et accepté par les deux parties.

En ce qui concerne le bail, la situation peut à nouveau être différente. Il existe des cas où le droit de préemption légal s’applique. Il vaut donc toujours la peine, en tant que propriétaire ou locataire, de s’informer de la situation juridique et, en cas d’intérêt pour la vente ou l’achat, de se mettre d’accord à temps par contrat.

Le droit de préemption peut-il être contourné ou annulé?

Bien que le droit de préemption légal ne puisse pas expirer, il est possible de le limiter ou de le supprimer par certaines conventions. Les propriétaires de biens immobiliers peuvent se faire conseiller à ce sujet (par un notaire ou un agent immobilier de confiance).

Le droit de préemption contractuel a une «durée minimale» et expire soit à la fin de la durée convenue dans le contrat, soit, sur la base de la loi, après une période de 25 ans. En règle générale, une suppression totale anticipée n’est pas possible.

Comme le droit de préemption, qu’il soit légal ou contractuel, s’applique exclusivement en cas de vente, il est possible de le contourner en tant que propriétaire d’un bien immobilier en léguant le bien en question ou en le transférant à un autre propriétaire par le biais d’une donation.

Quels sont les droits et obligations liés au droit de préemption?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous devez bien connaître le droit de préemption, tant en termes de droits et d’obligations qu’en ce qui concerne votre bien immobilier spécifique. S’il arrive que vous omettiez d’informer un bénéficiaire en cas de vente, celui-ci peut faire valoir son droit de préemption même après la vente. Le droit de préemption légal accorde pour cela aux bénéficiaires du droit de préemption 2 ans à compter de l’inscription au registre foncier ; le droit contractuel 10 ans.

L’une de vos obligations en tant que vendeur est d’informer le bénéficiaire du droit de préemption de votre intention de vendre. De votre côté, en tant que bénéficiaire du droit de préemption, vous auriez trois mois pour décider d’accepter l’achat ou de refuser le droit de préemption. Si le délai expire, le droit de préemption est automatiquement supprimé.

Nuance importante: pour que la vente ait lieu, le bien immobilier doit faire l’objet d’un contrat de vente avec un tiers. Les annonces, les négociations ou l’intention de vendre ne suffisent pas à elles seules pour être considérées comme une vente.