Guida: acquisto di immobili da parte di investitori stranieri in Svizzera

Sull'origine della lex koller

​Sin dal 1961 in Svizzera vi sono leggi che disciplinano l’acquisto di immobili da parte di persone straniere.

Le norme sono state più volte allentate, per l’ultima volta nel 1997, e oggi sono conosciute con il nome di «Lex Koller». La legge Lex Koller è stata emessa a livello federale ed è quindi valida in tutta la Svizzera, dove viene applicata dai singoli cantoni. Essa disciplina le autorizzazioni di cui gli acquirenti stranieri necessitano al fine di acquistare un immobile in Svizzera.

Sono soggette all’obbligo di autorizzazione tutte le operazioni per cui vengono soddisfatti i seguenti requisiti:
•    l’acquirente è una persona proveniente dall’estero
•    il fondo è soggetto all’obbligo di autorizzazione in virtù del proprio utilizzo
•    il diritto acquistato vale come acquisto di immobili ai sensi della Lex Koller

Tutte le altre transazioni non necessitano di alcuna autorizzazione e sono quindi possibili senza problemi.

Ambito di applicazione: Quali acquirenti sono soggetti alla Lex Koller?

La legge Lex Koller stabilisce che le «persone all’estero» sono soggette alla Lex Koller. Ciò comprende i seguenti gruppi:

• Stranieri con domicilio all’estero

• Cittadini dell'UE/AELS residenti in Svizzera senza permesso di soggiorno B, C o L

• Cittadini di altri Paesi stranieri residenti in Svizzera senza permesso di soggiorno C

Di conseguenza le seguenti persone possono acquistare liberamente immobili in Svizzera:

• Cittadini svizzeri / persone con doppia cittadinanza con sede in Svizzera o all’estero

• Cittadini UE/AELS con domicilio legale o effettivo in Svizzera
  (permesso di dimora B, di domicilio C, ev. permesso L per dimoranti temporanei)

• Cittadini di altri Stati con permesso C e domicilio effettivo in Svizzera

L’acquisto tramite una persona giuridica può avvenire solo se la società ha la propria sede in Svizzera e viene controllata da persone con sede in Svizzera. Quindi agire attraverso una società per azioni svizzera per gli stranieri non è possibile. Per l’obbligo di autorizzazione è rilevante lo stato della persona fisica «avente diritto economico».

Eccezioni: Cosa possono acquistare senza problemi gli stranieri?

Nella legge Lex Koller sono previste importanti eccezioni e possibilità per gli stranieri con domicilio all’estero di acquistare immobili o terreni edificabili in Svizzera.

1. Eccezione: immobili commerciali e stabilimenti d’impresa

Non è richiesta alcuna autorizzazione se il fondo serve per i seguenti utilizzi:

• stabilimento permanente di un commercio o di un’industria

• impresa esercitata in forma commerciale

• azienda artigianale

• libera professione

• ristoranti

• ambulatori medici

L’acquisto è problematico solo se l’oggetto, oltre allo scopo commerciale, viene contemporaneamente usato anche per scopi abitativi. Le abitazioni appartenenti a immobili commerciali possono essere acquistate senza autorizzazione solo in casi eccezionali giustificati. Ciò è il caso, ed es., se sono necessarie all’impresa o se una separazione dalla parte a uso commerciale è irragionevole.

Inoltre, è possibile acquistare immobili a uso misto con una quota abitativa di massimo il 50%, se l’immobile si trova in una zona con una quota abitativa minima obbligatoria prevista. Infine, le abitazioni presenti non devono superare la quota abitativa minima prevista.

2. Eccezione: persone straniere con domicilio abitativo e fiscale in Svizzera

Secondo la Lex Koller hanno un domicilio in Svizzera le seguenti persone:

• Cittadini UE/AELS con domicilio effettivo o legale in Svizzera e un permesso di dimora B

• Cittadini di altri Paesi stranieri con residenza effettiva e legale in Svizzera e un permesso di soggiorno C valido

Questi due gruppi di persone quindi, per quanto concerne l’acquisto di immobili, sono equiparati ai cittadini svizzeri e possono acquistare liberamente tutti i tipi di immobili senza autorizzazione. Tra questi vi sono le case plurifamiliari o le seconde case.

Un appartenente a uno Stato terzo (cittadino non UE/AELS) senza permesso di domicilio C con domicilio in Svizzera può acquistare senza autorizzazione un’abitazione o una casa nel luogo del suo domicilio effettivo. Tuttavia deve abitarvi di persona e non può affittarla neanche in parte. Se l’abitazione o la casa è stata acquistata in modo valido, egli non deve rivenderla se in seguito lascia la Svizzera o si trasferisce altrove in Svizzera.

In ogni caso l’aspetto decisivo oltre al permesso di dimora o di domicilio e al domicilio fiscale in Svizzera, è che la persona abbia anche il proprio domicilio effettivo in Svizzera. Le autorità richiedono come prova del domicilio delle attestazioni circa il luogo di dimora del/della partner e di figli in età scolare, la partecipazione alla vita sociale in Svizzera (associazioni, ecc.), l’immatricolazione di eventuali veicoli in Svizzera, ecc.

3. Eccezione: società immobiliari e fondi d’investimento in Svizzera

Quando una società immobiliare è quotata in una borsa svizzera, l’acquisto delle azioni di questa società non è soggetta alla Lex Koller.

Se una società immobiliare non è quotata in una borsa svizzera e ha come scopo l’acquisto o la detenzione di beni immobili residenziali o altri beni immobili non commerciali, i cittadini stranieri non possono acquistare azioni.

Un altro fattore decisivo è anche l’entità della quota dei fondi soggetti all’obbligo di autorizzazione della società. Poiché non sussiste un valore limite ben definito, è necessario richiedere un’autorizzazione a partire da una quota di beni immobili residenziali del 10-20 percento.

4. Eccezione: case per le vacanze in singoli cantoni

Alcuni cantoni consentono l’acquisto senza autorizzazione (esente dalla Lex Koller) di case per le vacanze: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchâtel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa, Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese.

Tuttavia sono previsti dei valori limite riguardo all’ampiezza della superficie: la superficie del fondo deve essere inferiore a 1000 metri quadrati e la superficie abitativa netta inferiore ai 200 metri quadrati. Quest’ultima comprende tutti i locali abitabili e riscaldabili incl. sauna, piscina e stanza degli hobby; non sono invece compresi balconi, scale, cantine e solai.

L’acquisto di case per le vacanze da parte di persone straniere è soggetto in tutta la Svizzera a un  contingentamento. Ogni anno è possibile vendere a persone straniere senza domicilio in Svizzera solo 1500 case per le vacanze, tuttavia il numero varia fortemente da cantone a cantone.

Il Canton Vallese, ad esempio, dispone di 330 contingenti all’anno – Appenzello Esterno, Uri, Nidvaldo, Obvaldo, Glarona, Giura e Sciaffusa solo 20 ciascuno. Per acquistare una casa per le vacanze, l’abitazione deve quindi disporre di un simile contingente. Negli ultimi anni nella maggior parte dei cantoni erano di volta in volta disponibili abbastanza contingenti.

Lex Koller per persone giuridiche

Anche le persone giuridiche sottostanno alla legge Lex Koller. L’acquisto di fondi, quindi, è per loro soggetto ad autorizzazione. In questo caso la legge Lex Koller riguarda le persone giuridiche all’estero. Queste comprendono:

• società con sede all’estero, indipendentemente dal fatto che vi partecipino cittadini svizzeri o cittadine e cittadini con sede all’estero.

• società con sede in svizzera, se direttamente o indirettamente controllate da cittadine e cittadini con domicilio all’estero.

Una cosiddetta posizione preponderante in una società o in una persona giuridica sussiste se cittadine e cittadini con domicilio all’estero:

• possiedono più di un terzo del capitale sociale,

• dispongono direttamente o indirettamente di più di un terzo dei voti o

• mettono a disposizione un determinato ammontare di capitale in prestito.

Anche in questo caso vale il principio secondo cui le persone giuridiche considerate come persone all'estero devono ottenere l'autorizzazione dell'autorità competente prima di poter acquistare un immobile in Svizzera.

Sono comunque previste le eccezioni di cui sopra – in particolare il fatto che l’acquisto di un fondo che funge da stabilimento permanente di un commercio/di un’industria/azienda artigianale è esente dalla Lex Koller.

È invece escluso l’acquisto di fondi con lo scopo di realizzare o locare uno spazio abitativo in Svizzera.