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Contratto di mediazione
Tra i proprietari di immobili è molto comune incaricare un mediatore di trovare un acquirente o un affittuario per il proprio immobile. Il mediatore si occupa poi della commercializzazione e dei servizi di mediazione, realizzando il loro obiettivo velocemente e senza complicazioni. Nella nostra guida spieghiamo quali tipologie di incarichi di mediazione ci sono e a cosa dovreste fare attenzione.
Cos’è l’incarico di mediazione e quali forme esistono?
L’incarico di mediazione è l’incarico che conferite a un mediatore per la commercializzazione del vostro immobile secondo le vostre preferenze e indicazioni. L’obiettivo è quello di trovare con successo e velocemente un locatario o un acquirente per il vostro immobile. Non appena una mediazione va a buon fine, va pagato il compenso noto come commissione di intermediazione.
In Svizzera l’incarico di mediazione è regolato dall’art. 412 ss. del Codice delle obbligazioni (CO). Il diritto del mediatore, i regolamenti sulla mediazione di contratti e altri aspetti sono qui descritti con precisione.
A questo proposito è anche importante distinguere tra diversi servizi di mediazione: la cosiddetta mediazione di indicazione e la cosiddetta mediazione di interposizione. Questo dev’essere assolutamente indicato nel contratto di mediazione.
Il contratto di mediazione: gli aspetti importanti
Nel contratto di mediazione è regolato nel dettaglio l’incarico di mediazione. Il contratto descrive il vostro incarico a trovare acquirenti o locatari per il vostro immobile. In teoria è possibile anche un accordo orale, tuttavia un contratto scritto è sempre consigliabile.
Per un servizio di mediazione efficace è inoltre importante menzionare nel contratto di mediazione in modo preciso i compiti del mediatore e citare voi come proprietari dell’immobile. Così non possono verificarsi incomprensioni riguardo alle competenze e al servizio nonché alla sua successiva retribuzione.
In quanto proprietari dell’immobile potete scegliere tra diverse forme di cooperazione con un mediatore:
In questo tipo di collaborazione, anche noto come incarico di mediazione semplice, il mediatore si assume solo il compito di suggerirvi potenziali acquirenti verificati. Tutti i passaggi successivi, come le trattative e la conclusione del contratto, spettano a voi. In questo caso potete incaricare più agenti o agenzie immobiliari; la commissione va pagata a seguito della proposta di contatti adeguati.
In questa forma di incarico il mediatore si assume per voi tutti i compiti, dalla commercializzazione alla vendita. Voi dovete solo compiere la scelta. La mediazione di interposizione può avvenire con un incarico singolo (ovvero esclude il conferimento di incarichi ad altri mediatori) o persino con il cosiddetto mandato esclusivo (che esclude che voi, in quanto proprietari dell’immobile, cerchiate direttamente potenziali acquirenti). In questo caso la commissione va pagata a seguito della vendita.
Informazioni sulla commissione di intermediazione in Svizzera
La commissione di intermediazione in genere va pagata sempre in caso di «successo» e di solito dal venditore. Il suddetto successo può essere definito in modo diverso a seconda delle preferenze (come definito nel contratto di mediazione), ad esempio solo per il referral di potenziali clienti o per la conclusione del contratto. Anche per questo motivo si consiglia sempre un contratto scritto.
In Svizzera anche l’entità della commissione di intermediazione viene concordata in un contratto di mediazione in modo trasparente. L’importo tipico in caso di vendita di immobili si aggira attualmente intorno al 2-3 % del prezzo d’acquisto ottenuto. Ovviamente nel vostro caso potete concordare in modo individuale l’ammontare esatto della commissione di intermediazione. Potete inoltre eventualmente suddividere la commissione tra voi e l’acquirente, se questi è d’accordo con questo principio.
Gli obblighi del mediatore e del committente
Mentre il contratto di mediazione può essere definito individualmente, i mediatori hanno sempre i seguenti doveri secondo il mandato di intermediazione:
I mediatori devono agire su mandato singolo.
I mediatori (a seconda del tipo di incarico) devono procurare o mediare i potenziali clienti.
I mediatori hanno obbligo deontologico e di fedeltà nei confronti dei committenti, ovvero
devono difenderne gli interessi e agire con premura.
I mediatori hanno inoltre obbligo di riservatezza rispetto a tutte le
informazioni indicate come riservate.
Il cosiddetto obbligo di notifica stabilisce che contatti problematici
vadano segnalati come tali ai committenti (è possibile concordare contrattualmente una
verifica di solvibilità).
Ma anche i committenti hanno determinati obblighi.
Nell’ambito del loro cosiddetto obbligo di fedeltà, devono informare il mediatore incaricato in merito a tutti i dettagli rilevanti e a eventuali modifiche; in caso di successo (vedi sopra) devono retribuire il mediatore o i mediatori secondo quanto stabilito e nel caso di un mandato singolo o esclusivo attenersi alle rispettive limitazioni contrattuali.
FAQ
Contratto di mediazione e mandato di mediazione
In linea di massima potete cercare anche voi direttamente potenziali clienti. Se doveste avere successo e il mediatore non dovesse aver fornito alcun contributo alla mediazione dell’acquirente/ locatario, non va pagata alcuna commissione. Ricordate tuttavia che un mandato esclusivo proibisce per contratto una ricerca autonoma da parte vostra.
Il doppio mandato è il processo per cui il mediatore incassa una commissione contemporaneamente sia dall’acquirente che dal venditore. Ciò è permesso solo in scala limitata e solo nell’ambito dell’intermediazione di indicazione, e il mediatore informa il suo committente sulla presenza del cosiddetto doppio mandato. A livello giuridico è consigliabile tutelarsi contro questa eventualità attraverso un contratto di mediazione scritto.
L’attività di intermediazione prevede anche costi per gli annunci e di viaggio. Questi oneri vanno retribuiti anche se non avviene la vendita. L’importo del risarcimento viene definito nel contratto di mediazione scritto. A questo proposito si consiglia di lavorare con importi fissi o con un tetto massimo invece che con una percentuale come nel caso della commissione.
Non preoccupatevi: in quanto committenti avete voi l’ultima parola su quale potenziale cliente acquisterà o affitterà il vostro immobile. Il vostro mediatore non ha alcun potere in merito.
Nel caso dell’intermediazione di indicazione, tuttavia, dovete al mediatore la sua commissione non appena ha completato l’incarico di proporvi potenziali clienti.
Quando si stipula un contratto di mediazione, in genere lo si redige a tempo indeterminato. Entrambe le parti possono disdire un contratto del genere in qualsiasi momento e senza fornire motivazioni. Se si firma un contratto a tempo determinato e questo deve essere disdetto prima della fine e immediatamente, deve esserci una motivazione legittima, ad es. una violazione del contratto ben documentata. Tuttavia è possibile anche una disdetta per legge con un periodo di preavviso (in genere) di due settimane.
Un contratto di mediazione si estingue automaticamente con il verificarsi dell’evento positivo (vendita, intermediazione).
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