Lex Koller Ratgeber: Immobilienerwerb ausländischer Anleger in der Schweiz

Zur Entstehung des Lex Koller

Bereits seit 1961 gibt es in der Schweiz Gesetze, welche den Immobilienerwerb durch Nichtschweizer reglementieren.

Die Vorschriften wurden mehrmals gelockert, letztmals im Jahre 1997, und sind heute unter dem Namen „Lex Koller“ bekannt. Das Lex Koller Gesetz ist auf Bundesebene erlassen und somit in der ganzen Schweiz anwendbar – vollzogen wird es von den einzelnen Kantonen. Es regelt, welche Bewilligungen beim Immobilienerwerb in der Schweiz für ausländische Käufer nötig sind.

Sämtliche Geschäfte, bei denen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind, unterliegen der Bewilligungspflicht:

• Der Erwerber ist eine "Person im Ausland"

• Das Grundstück ist aufgrund seiner Nutzung bewilligungspflichtig

• Das erworbene Recht gilt als Immobilienerwerb im Sinne der Lex Koller

Alle anderen Transaktionen bedürfen keiner Bewilligung und sind somit problemlos möglich.

Geltungsbereich: Welche Käufer sind der Lex Koller unterstellt?

Das Lex Koller Gesetz definiert, dass „Personen im Ausland“ der Lex Koller unterstellt sind. Dazu gehören folgende Gruppen:

• Ausländer mit Wohnsitz im Ausland

• EU / EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz ohne Aufenthaltsbewilligung B, C oder L

• Bürger anderer ausländischer Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz ohne Niederlassungsbewilligung C

Somit können folgende Personen frei Immobilien in der Schweiz erwerben:

• Schweizer / Doppelbürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland

• EU/EFTA Bürger mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz 
  (Aufenthaltsbewilligung B, C, evtl. Kurzaufenthalt L)

• Bürger anderer Staaten mit C-Bewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz

Der Erwerb über eine juristische Person kann nur erfolgen, wenn die Gesellschaft sowohl ihren Sitz in der Schweiz hat, als auch durch Personen, die keine "Personen im Ausland" sind, beherrscht wird. Der Umweg über eine Schweizer Aktiengesellschaft funktioniert somit für Ausländer nicht. Relevant für die Bewilligungspflicht ist der Status der „wirtschaftlich berechtigten“ natürlichen Person. Zudem müssen alle Gesellschaften in der gesamten Holdingkette ihren Sitz in der Schweiz haben. 

Ausnahmen: Was können "Nicht-Schweizer" problemlos erwerben?

Im Lex Koller Gesetz gibt es einige wichtige Ausnahmen und Möglichkeiten, als "Person im Ausland" Immobilien oder Bauland in der Schweiz zu erwerben. In unserer Infografik werden Ausnahmen aufgezeigt und in den kommenden Abschnitten genauer erläutert.

1. Ausnahme: Gewerbliche Immobilien und Betriebsstätten

Keiner Bewilligung bedarf es, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels- oder Fabrikationsgewerbes, eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder freien Berufes dient, zum Beispiel:

• Bürogebäude

• ​Fabrikationsgebäude

• Hotel / Restaurant 

• Arztpraxen etc. 

Problematisch ist der Kauf nur, wenn das Objekt neben dem gewerblichen Zweck gleichzeitig auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Zu gewerblichen Immobilien zugehörige Wohnungen können nur in begründeten Ausnahmefällen ohne Bewilligung erworben werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sie betriebsnotwendig sind oder eine Abtrennung vom betrieblich genutzten Teil unzumutbar wäre.

Zudem können gemischt genutzte Immobilien mit einem Wohnanteil von bis maximal 50 Prozent erworben werden, wenn die Immobilie in einer Zone mit zwingend vorgeschriebenem Mindestwohnanteil liegt. Des Weiteren dürfen die vorhandenen Wohnungen den vorgeschriebenen Mindestwohnanteil nicht übersteigen.

2. Ausnahme: Nichtschweizer mit Wohn- und Steuerdomizil in der Schweiz

Keine "Personen im Ausland" sind nach der Lex Koller folgende Personen:

• EU-/EFTA-Bürger mit tatsächlichem und rechtmäßigem Wohnsitz in der Schweiz und einer Aufenthaltsbewilligung B oder Niederlassungsbewilligung C

• Angehörige anderer ausländischer Staaten mit tatsächlichem und rechtmässigen Wohnsitz in der Schweiz und gültiger Niederlassungsbewilligung C

Diese beiden Personengruppen sind damit in Bezug auf den Immobilienerwerb Schweizer Bürgern gleichgestellt und können unbeschränkt sämtliche Immobilienarten bewilligungsfrei erwerben. Dazu gehören beispielsweise auch Mehrfamilienhäuser oder Zweitwohnungen.

Ein Drittstaatangehöriger (Nicht-EU-/EFTA-Bürger) ohne Niederlassungsbewilligung C mit Wohnsitz in der Schweiz kann bewilligungsfrei eine Wohnung oder ein Haus am Ort seines tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. Er muss sie aber selbst bewohnen und darf sie weder vollständig noch teilweise vermieten. Hat er die Wohnung oder das Haus gültig erworben, muss er nicht wieder verkaufen, wenn er die Schweiz später verlässt oder innerhalb der Schweiz umzieht.

Entscheidend ist in jedem Falle, dass die Person neben der erforderlichen Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung und dem Steuerdomizil auch den tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz hat. Die Behörden verlangen zum Nachweis des Wohnsitzes Belege über den Aufenthaltsort des Lebenspartners und schulpflichtiger Kinder, die Teilnahme am sozialen Leben in der Schweiz (Vereine etc.), die Immatrikulation von allfälligen Fahrzeugen in der Schweiz, etc.

3. Ausnahme: Schweizer Immobiliengesellschaften und Anlagefonds

Wenn eine Immobiliengesellschaft an einer Schweizer Börse notiert ist, unterliegt der Kauf der Aktien dieser Gesellschaft nicht der Lex Koller. 

Ist eine Immobiliengesellschaft nicht an einer Schweizer Börse notiert und hat sie den Erwerb oder das Halten von Wohngrundstücken oder weiteren, nicht betrieblichen Grundstücken zum Zweck, können Nichtschweizer keine Aktien erwerben.

Mitentscheidend ist dabei, wie hoch die Quote der bewilligungspflichtigen Grundstücke der Gesellschaft ist. Da kein bestimmter Grenzwert besteht, ist es notwendig, eine Bewilligung ab einer Wohnimmobilienquote von 10 bis 20 Prozent einzuholen.

4. Ausnahme: Ferienliegenschaften in einzelnen Kantonen

Einige Kantone erlauben den Kauf von Ferienwohnungen in gewissen Gemeinden in Tourismusgebieten: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nid- und Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis.

Es gibt jedoch Grenzwerte bei der Flächengrösse: Die Grundstücksfläche darf nicht mehr als 1.000 Quadratmeter und die Nettowohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Zu letzterer zählen alle bewohn- und beheizbaren Räume inklusive Sauna, Schwimmbad und Hobbyraum, nicht jedoch Balkon, Treppenhaus, Keller und Dachboden. Ausnahmsweise können bis 1500 bzw. 250 Quadratmeter bewilligt werden, wenn ein entsprechender Mehrbedarf nachgewiesen wird.

Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Nichtschweizer untersteht in der ganzen Schweiz einer Kontingentierung. Jährlich dürfen nur 1.500 Ferienwohnungen an Personen im Ausland verkauft werden, wobei die Anzahl pro Kanton stark variiert.

Das Wallis beispielsweise verfügt über 330 Kontingente pro Jahr – Appenzell Ausserrhoden, Uri, Nidwalden, Obwalden, Glarus, Jura und Schaffhausen nur je über 20. Beim Kauf einer Ferienwohnung muss die Wohnung demzufolge über ein solches Kontingent verfügen. In den letzten Jahren waren in den meisten Kantonen jeweils genügend Kontingente vorhanden.

Lex Koller für juristische Personen

Auch juristische Personen unterliegen dem Lex Koller Gesetz. Der Erwerb von Grundstücken ist für sie somit bewilligungspflichtig. Dabei greift das Lex Koller Gesetz für juristische Personen im Ausland. Als diese gelten:

• Gesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben, unabhängig davon, ob Schweizer oder 
  Personen im Ausland​ daran beteiligt sind.

• Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, wenn sie direkt oder indirekt von Personen 
  im Ausland beherrscht werden. 

Eine sogenannte beherrschende Stellung bei einer Gesellschaft beziehungsweise einer juristischen Person liegt vor, wenn Personen im Ausland:

• mehr als ein Drittel des Gesellschaftskapitals auf sich vereinen,

• direkt oder indirekt mehr als ein Drittel der Stimmen kumulieren oder

• in einem bestimmten Umfang Fremdkapital zur Verfügung stellen.

Auch hier gilt der Grundsatz, dass juristische Personen, welche als Person im Ausland gelten, eine Bewilligung bei der zuständigen Behörde einholen müssen, bevor sie ein Grundstück in der Schweiz erwerben dürfen.

Und auch hier kommen die zuvor genannten Ausnahmen zum Tragen – besonders der Umstand, dass der Erwerb eines Grundstückes, welches als ständige Betriebsstätte/Fabrikation/Handwerkbetrieb dient, von der Lex Koller befreit ist.

Der Erwerb von Grundstücken zwecks Erstellung oder Vermietung von Wohnraum in der Schweiz ist demgegenüber ausgeschlossen.