Ratgeber Anlagealternativen

Portfolioanalyse - Wie steht es um Wert und Potential Ihrer Immobilie?

Die Entscheidung zum Verkauf oder zur Reinvestition beginnt mit einer Bestandsaufnahme: Wie steht es um den Wert und das Potenzial Ihrer Immobilie, der einzelnen Objekte bzw. des gesamten Portfolios? Wenn Sie diese Frage nicht auf Anhieb beantworten können, sind Sie in guter Gesellschaft. In einer Engel & Völkers Umfrage stellte sich heraus: Rund die Hälfte aller Eigentümer*innen wissen nicht genau, wie viel ihre Immobilie wert ist. Abhilfe schafft hier eine Objekt- bzw. Portfolioanalyse.

Eine umfassende Objektanalyse nimmt zunächst den Ist-Zustand des Gebäudes unter die Lupe. Sie gibt Empfehlungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmassnahmen sowie Hinweise auf Ausbau- und Entwicklungsmöglichkeiten des Gebäudes. Schliesslich bezieht sie auch das äussere Umfeld und die aktuelle Marktsituation mit ein. So zeigt Ihnen die Objektanalyse einerseits die Risiken und Potenziale Ihres Immobilienbesitzes auf und liefert andererseits eine Marktpreiseinschätzung, auch anhand der Betrachtung relevanter Vergleichsobjekte.

Aspekte der Objekt- und Portfolioanalyse

Oft ergeben sich bei einer Analyse von Immobilienobjekten Aspekte, an die Sie vielleicht noch gar nicht gedacht haben:

• Sind absehbar grössere Sanierungen zu erwarten? Wurden die Installationen lange nicht mehr erneuert, sodass sie nicht mehr dem aktuellen Stand entsprechen? Wie sieht es mit dem energetischen Zustand des Gebäudes aus? Stehen hier Investitionen (u.a. Erneuerung der Heiztechnik) zur Erfüllung der MuKEn 2014 an, welche als Vorlage für die Umsetzung der Energievorschriften in den einzelnen Kantonen dient?

• Auch die Wirtschaftlichkeit der Immobilie sollte genau betrachtet werden. Wie steht es um die Entwicklung der Mieteinnahmen: Sind sie marktkonform? Gibt es Spielräume? Und was sagt ein etwaiger Mietenspiegel?

• Wie stellt sich die Marktfähigkeit des Objekts oder Portfolios dar? Wie hat sich der Markt in der Vergangenheit entwickelt? Welche weiteren Entwicklungen werden prognostiziert?

Wie steht es um Kosten, Erträge, Rendite und Risiken?

Bestandsaufnahme aller Immobilien am Anfang. Als Eigentümerin oder Eigentümer erhalten Sie einen Überblick über den Zustand der Gebäude selbst, aber auch über Kosten, Erträge, Rendite und Risiken. Darüber hinaus werden Struktur, Management und Entwicklungschancen des gesamten Portfolios betrachtet.

Zu beachten sind hier folgende Risiken und Möglichkeiten:

• Was ist hinsichtlich einer zukünftigen Portfolioentwicklung geplant und sinnvoll? Welche strukturellen Portfolio-Optimierungen sind möglich, die besser auf Ihre Anlagestrategie einzahlen?

• Wie hoch ist das in der Immobilie gebundene Eigenkapital? Und vor allem: Lässt sich dieses vielleicht anderweitig mit einer höheren Rendite einsetzen?​

Empfehlenswert ist eine Objekt- oder Portfolioanalyse für jeden, der den genauen Vermögenswert seines Immobilienbesitzes kennen möchte, auch ohne dass ein baldiger Verkauf ansteht oder erwogen wird. Durchgeführt werden Objektanalysen von Immobiliensachverständigen und -makler*innen. Die erfahrenen Immobilienberater*innen von Engel & Völkers unterstützen Sie mit einer professionellen Analyse Ihrer Einzelobjekte oder Ihres gesamten Portfolios. So können Sie fundierte und strategisch sinnvolle Entscheidungen treffen. 

Die richtige Anlagestrategie: Halten oder Verkaufen? Treffen Sie Ihre individuelle Entscheidung.

Sollte ich meine Immobilie behalten, sie jetzt verkaufen oder noch abwarten? Diese Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihrer Anlagestrategie und der Marktsituation ab. All dies ist für die Abwägung im rechten Moment wichtig.

Gute Gründe für den Verkauf

Unabhängig von einer individuellen Anlagestrategie sprechen oft persönliche Motive für einen Verkauf: Man möchte zum Beispiel über liquide Mittel verfügen, etwa für die Zeit der Pensionierung. Ein weiterer Grund kann sein, sich abzeichnende Komplikationen, die beispielsweise im Falle einer künftigen Erbschaft eintreten könnten, zu vermeiden. Oder die Liegenschaft wurde bereits unter erbberechtigten Personen aufgeteilt und nun wird die wirtschaftliche Loslösung von allen Eigentumsparteien gewünscht. Auch nach einer Scheidung ist das Streben nach einer solchen Entflechtung nicht selten.

Ein weiteres mögliches Verkaufsargument: Der Zeit- oder Verwaltungsaufwand wird zu intensiv, zum Beispiel durch Unstimmigkeiten mit Mieter*innen, der Hausverwaltung oder durch die komplexe Umsetzung neuer Auflagen.

Ihre Anlagestrategie entscheidet

Abgesehen von persönlichen Gründen ist es vor allem die Situation auf dem Immobilienmarkt, die über den richtigen Moment für einen Verkauf Ihres Objektes entscheidet. So führen zum Beispiel niedrige Zinsen oder eine unsichere gesamtwirtschaftliche Lage dazu, dass Geldanlagen unattraktiver werden und umgekehrt Investitionen in «bleibende Werte» wie Immobilien oder Edelmetalle an Attraktivität gewinnen. Dabei sollte man gezielt agieren und die Märkte genau kennen. Denn Marktpreise und Entwicklungschancen gestalten sich lokal sehr unterschiedlich – gerade im Hinblick auf Wohn- und Geschäftshäuser. Erste Einblicke hierzu geben Ihnen unsere Marktberichte für die Schweiz. Darin finden Sie Preise und Trends übersichtlich aufbereitet, auch regional differenziert in lokalen Marktreports.

Darüber hinaus können auch anlagestrategische Gründe den Ausschlag für eine Verkaufsentscheidung geben. Hier spielen beispielsweise neue Auflagen, etwa für mehr Nachhaltigkeit im Immobilienbereich, sowie eine unsichere politische oder rechtliche Lage eine Rolle.

Die Umschichtung in andere Vermögenswerte, die Realisierung von Wertzuwächsen und die Reinvestition zum Beispiel in eine andere Immobilie – auch solche Überlegungen gehören zu Ihrer Anlagestrategie. Eine zeitliche Richtlinie für den Verkauf einer Immobilie kann die Grundstückgewinnsteuer sein. Je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstück- gewinnsteuer aus. Wer sein Eigenheim verkauft und innert einer bestimmten Frist ein neues kauft, muss den Gewinn unter Umständen jedoch nicht sofort versteuern.

Mit der richtigen Anlagestrategie die Rendite optimieren

Vielleicht haben Sie auch einfach nur den Wunsch, Ihre Rendite zu optimieren, und damit den besten Grund für den Verkauf Ihrer Immobilie gefunden. Clever reinvestiert eröffnet Ihnen der beim Verkauf erzielte Gewinn neue Möglichkeiten: Verbessern Sie die Diversifikation Ihres Immobilienbestands und investieren Sie an anderen Standorten und in unterschiedlichen Segmenten. Oder schauen Sie sich Möglichkeiten für indirekte Immobilieninvestments an.

Ein Hebel zur Optimierung der erzielbaren Rendite sind steuerliche Aspekte, etwa die Abschreibung Ihrer Immobilienkosten. Durch Abschreibungen werden die Nutzung für vermietete oder verpachtete Immobilien, also für solche Objekte, die der Gewinnerzielung dienen, berücksichtigt.

Eigentümer*innen können so die Anschaffungs-, Neben- und Herstellungskosten ihrer Immobilie (nicht jedoch des Grund und Bodens) steuerlich geltend machen. Zu den Anschaffungs- und Nebenkosten gehören unter anderem der Kaufpreis der Immobilie, die Notarkosten, die Maklercourtage, Handänderungsgebühren oder auch Schätzkosten.

Wenn Sie ein Objekt aus Ihrem Bestand verkaufen und den Erlös in ein anderes Objekt reinvestieren, geschieht die Abschreibung anschliessend auf Basis des aktuellen (höheren) Marktwerts der neu erworbenen Immobilie. Die höhere Abschreibung mindert Ihre Steuerlast und verbessert damit wiederum Ihre Rendite.

Verkaufserlös sinnvoll reinvestieren: Was bei der Wiederanlage beachtet werden muss

Nach dem Verkauf einer Immobilie stehen oft neue Entscheidungen an: Welche Anlagealternativen bieten sich, insbesondere auch abseits von direkten Immobilien- investitionen? Vielleicht steht bereits eine grössere Investition an oder ein lang gehegter Wunsch soll endlich verwirklicht werden. Wird die Liquidität jedoch nicht sofort benötigt, tauchen häufig andere Überlegungen auf: Könnte eine Investition dazu beitragen, den Lebensstandard zu verbessern, den Ruhestand vorzuziehen oder mittelfristig eine Weiterbildung für sich selbst oder die Kinder zu finanzieren?

Beratung in Anspruch nehmen

Persönliche Ziele lassen sich durch Investitionen in verschiedene Anlageformen erreichen. Hierbei ist es ratsam, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Ein Immobilienverkauf bietet die ideale Gelegenheit, die eigene finanzielle Situation umfassend zu analysieren und eine massgeschneiderte Anlagestrategie zu entwickeln.

Strategisches Investieren zahlt sich aus

In Zeiten rückläufiger Inflationsraten, gedämpfter konjunktureller Dynamik und unsicherer politischer Rahmenbedingungen ist eine gut durchdachte Vermögensallokation entscheidend. Der derzeitige Lockerungszyklus der Zentralbanken macht viele Anlageoptionen attraktiv (siehe Grafik). Sinkende Zinsen fördern insbesondere Investitionen in Obligationen und Aktien. Auch eine erneute Investition in Immobilien bleibt eine interessante Möglichkeit – mit zahlreichen Varianten zur Auswahl.

Den Verkaufserlös klug anlegen

Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich zunächst folgende Fragen beantworten:

• Was möchten Sie mit Ihrer Geldanlage erreichen

• Wie viel des Verkaufserlöses wollen Sie investieren – die gesamte Summe oder nur einen Teil?

• Für welchen Zeitraum möchten Sie das Geld anlegen und wann benötigen Sie es wieder

• Möchten Sie selbst über Ihre Investitionen entscheiden oder diese Aufgabe einem Experten überlassen?

Im Anschluss lohnt es sich, die verschiedenen Anlagemöglichkeiten im Detail zu prüfen. Welche Optionen passen zu Ihren persönlichen Zielen und Bedürfnissen? Eine unabhängige Beratung kann dabei unterstützen, Chancen und Risiken der unterschiedlichen Alternativen zu bewerten. So stellen Sie sicher, dass Ihre Entscheidung bestmöglich auf Ihre Situation abgestimmt ist.

Aktives Management in Zeiten niedriger Zinsen

Wer derzeit eine Immobilie verkauft und den Erlös an den Finanzmärkten anlegen möchte, fühlt sich fast in das Jahr 2020 zurückversetzt. Die Inflationsraten und Leitzinsen in der Schweiz sind wieder auf einem niedrigen Niveau angelangt. Dadurch erzielen Obligationen in Schweizer Franken bereits wieder deutlich geringere Renditen als noch vor zwei Jahren. Dennoch eröffnen sich weiterhin zahlreiche Chancen für die Reinvestition von Immobilienerlösen. Sowohl im Bereich der Obligationen als auch bei Aktieninvestitionen gibt es attraktive Möglichkeiten.

Ein herausforderndes Umfeld

Das aktuelle ökonomische Umfeld bringt sowohl Herausforderungen als auch Chancen für gemischte Anlageportfolios mit sich. Die unterschiedlichen Wachstumsdynamiken der Weltregionen erfordern eine aktive Positionierung, die geopolitische Entwicklungen berücksichtigt. Die globale Wirtschaft dürfte auch 2025 weiter wachsen, was Investitionen in Aktien weiterhin attraktiv macht. Angesichts der rapide sinkenden Zinsen bleibt der Erhalt der realen Vermögenswerte ein zentrales Ziel. In diesem Kontext gewinnt ein aktives Vermögensmanagement zunehmend an Bedeutung und wird zu einem Schlüssel für den Anlageerfolg.

Kompetente Beratung ist unverzichtbar

Die Strukturierung eines Portfolios wird massgeblich durch Wirtschaftswachstum, Zinsentwicklung sowie die Rendite- und Risikoeigenschaften verschiedener Anlageklassen beeinflusst. Neben langfristigen Trends sollten auch kurzfristige Einflussfaktoren beachtet und regelmässig überprüft werden. Die Unterstützung durch die Hausbank oder ein professionelles Finanzinstitut kann helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen. Die finale Umsetzung der Anlagestrategie bleibt jedoch individuell gestaltbar.

Anlagestrategie anpassen

Das Jahr 2024 brachte gute Ergebnisse für Aktien, und auch zukünftig sehen wir hier Chancen. Obligationen bleiben weiterhin ein wichtiger Bestandteil des Portfolios, da sie eine stabilisierende Funktion bieten. Zusätzlich kann Gold als wertvolle Ergänzung dienen. In turbulenten Marktphasen empfiehlt es sich, das Portfolio durch risikoärmere Anlagen abzusichern. Eine regelmässige Überprüfung der Strategie und eine Anpassung der Anlageverteilung sind entscheidend, um flexibel auf Veränderungen zu reagieren.

Anlageformen und Strategien - Reinvestieren am Immobilienmarkt

Generell lassen sich zwei Möglichkeiten der Reinvestition in Immobilien unterscheiden:

• Direkte Immobilieninvestments: Kauf eines konkreten Objekts

• Indirekte Immobilieninvestments: Investments in Immobilienaktien und -anleihen, Immobilienfonds oder z.B. Crowdinvesting

Checkliste für Kapitalanlagen - Ihre Checkliste der wichtigsten Punkte im Bereich Anlagealternative Immobilie

Ziel jeder Anlage ist es, nach Kosten, Steuern und Inflation ein positives Ergebnis zu liefern und eine Exit-Strategie zu verfolgen. Doch schon beim Ziel wird die Luft dünn. Festgelder, Sparbücher und Anleihen können die Funktion des Inflationsausgleichs nicht erfüllen. Immobilien- und Aktienfonds können als Sachwerte dagegen sehr wohl als ein Inflationsschutz fungieren, denn beide sind auf langjähriges Anlegen ausgerichtet. Und gerade dann ist trotz Kosten, Steuern und Inflation auch ein beachtlicher Kaufkraftgewinn vorhanden.

Die Investition in eine Immobilie gilt im Allgemeinen als eine der sichersten und lukrativsten Geldanlagemöglichkeiten. Immobilieninvestment ist jedoch nicht gleich Immobilieninvestment. Nicht nur hinsichtlich der möglichen Rendite, sondern auch was steuerliche Vorteile betrifft, gibt es zwischen den einzelnen Bereichen wie privater Liegenschaft, Mehrfamilienhaus, Ferienimmobilie, Gewerbefläche oder Objekten mit Mischnutzung deutliche Unterschiede.

Nehmen Sie sich Zeit und machen Sie sich bewusst, welches Ziel Sie verfolgen möchten und welche Informationen Sie noch benötigen.Ganz gleich, ob Sie sich in den Kapitalmärkten oder bei Immobilien am wohlsten fühlen: Empfehlenswert ist es, sich über die aktuelle Wertentwicklung der unterschiedlichen Geldanlagen zu informieren und sich gut beraten zu lassen.

Checkliste - wie gut bin ich informiert über:

• die Rendite- und Risikoentwicklung meiner Immobilie/n oder meines investierten Vermögens in den verschiedenen Anlageformen?

• die Möglichkeiten, die Eigenkapitalrendite meiner Immobilie zu steigern?​

• den richtigen Zeitpunkt, um meine Immobilie zu verkaufen?

• die Schwachstellen und den aktuellen Wert meiner Immobilie?

Ganz gleich, welche Fragen jetzt noch offen sind: Sprechen Sie uns an. Gerne beraten wir Sie weitergehend und individuell zu allen Themen dieser Broschüre und darüber hinaus – selbstverständlich auch, wenn Sie keine konkrete Kauf- oder Verkaufsabsicht haben.

Wir unterstützen Sie dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen.

Unser Kooperationspartner

Wir haben diesen Ratgeber mit der Unterstützung von Dominik Fehlmann, Leiter Private Banking der Zuger Kantonalbank und Alex Müller, Chief Investment Officer der Zuger Kantonalbank erstellt.

Bitte beachten Sie: Der Ratgeber ersetzt keine konkrete Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.