Vantaggi di un risanamento

• Si conserva lo spirito e il fascino della casa

• Costi di investimento minori in caso di struttura edilizia in buone condizioni

• Processo di autorizzazione più semplice (minor rischio di obiezione)

• Minor tempo di costruzione

• Il giardino, compresi alberi e piante secolari, non deve essere rimosso

• Il risanamento può essere graduale, quindi è possibile continuare ad abitare nell’edificio

Svantaggi di un risanamento

• Prima del risanamento è necessaria la verifica di un professionista

• La struttura dei locali esistente non può essere modificata a piacimento e/o adattata ai requisiti attuali

• Un risanamento completo di norma costa più di una nuova costruzione

• Anche dopo il risanamento, l’efficienza energetica non è equivalente a quella di una nuova costruzione

• Maggiore vulnerabilità a muffa e umidità

Pianificare una nuova costruzione e realizzare il proprio sogno abitativo

Spesso le case vecchie si trovano su lotti grandi con ampi terreni circostanti. Una volta riconosciuto l’elevato potenziale, è possibile considerare non solo la costruzione di una nuova casa unifamiliare, bensì anche la realizzazione di una casa plurifamiliare, che offre un’interessante possibilità di utilizzo in particolare per investitori e sviluppatori di progetti.

Vantaggi di una nuova costruzione

• Struttura di edifico e locali al passo con i tempi, stile costruttivo moderno e individuale

• Rispetto di tutti gli standard attuali in termini di efficienza energetica, tecnica degli impianti domestici e impianto di riscaldamento.

• Di norma è possibile uno sfruttamento migliore / più elevato (aumento del valore)

Svantaggi di una nuova costruzione

• Costo maggiore, tempi di progettazione e costruzione più lunghi

• Costi di investimento non detraibili = i costi di investimento sono tassati per intero

• Le numerose possibilità di scelta possono anche disorientare

Analisi dello stato attuale di una proprietà

In una prima fase del progetto, sulla base di un’analisi da parte di un esperto, vengono introdotte delle prime misure adeguate, in particolare anche nell’ottica dell’efficienza energetica. A tal fine aspetti fondamentali sono lo stato in cui si trova l’edificio e il modo in cui e possibile ridurre il consumo energetico attraverso un risanamento. In proposito vi sono molti offerenti con vari strumenti che effettuano un’analisi sulla base di dati quantitativi. Questa analisi, tuttavia, non può sostituire una valutazione da parte di un professionista abbinata a una consulenza in loco da parte di esperti, in quanto ogni edificio presenta caratteristiche individuali.

In ogni caso, come base per tutte le decisioni, è consigliabile ricorrere a una consulenza energetica da parte di un esperto CECE in loco. Il CECE (certificato energetico cantonale degli edifici) è un documento di 4 pagine che delinea in modo sintetico lo stato energetico dell’edificio. Si tratta di un calcolo standardizzato, uniforme in tutta la Svizzera. Il certificato energetico include raccomandazioni generali per le misure di rinnovo e distingue tra l’efficienza dell’involucro dell’edificio e l’efficienza energetica globale. Ciascun edificio è unico. Mediante una visita in loco, gli esperti si rendono conto dei punti deboli e identificano gli eventuali potenziali energetici dell’involucro dell’edificio, della produzione di acqua calda e delle utenze elettriche. La risultante perizia costituisce, quindi, la base per eventuali richieste di sovvenzioni presso la Confederazione, il cantone o il comune.

Importanti elementi dell’analisi dello stato attuale sono la ricerca di eventuali siti contaminati (amianto) nonché la verifica della sicurezza sismica (per case plurifamiliari) e del concetto di protezione antincendio. Sia lo smaltimento di siti contaminati nonché l’eventuale consolidamento delle fondamenta e della struttura portante ai fini della sicurezza sismica possono rivelarsi costosi.

Valutazione delle possibilità - Quali opportunità offre una nuova costruzione?

Un passaggio importante per valutare se sia meglio prendere in considerazione un risanamento o una nuova costruzione è quello di una verifica accurata, che chiarisce le opportunità offerte da una nuova costruzione al posto di un risanamento. Più sono i cambiamenti da apportare a un edificio esistente, soprattutto riguardo agli elementi rilevanti per la stabilità e alla struttura grezza, maggiore è la probabilità che i costi di risanamento superino quelli di una nuova costruzione.

Nuovi impianti tecnici e la realizzazione dei propri sogni abitativi vanno a favore della nuova costruzione

l’ammodernamento di un impianto di aerazione o dell’isolamento termico negli edifici vecchi può essere difficile se non impossibile, l’età degli impianti tecnici nonché materiali sospetti nelle vecchie tubature possono diventare un problema e le piante ridotte possono rendere per così dire impossibile apportare cambiamenti strutturali per rendere l’abitazione confortevole. Con una nuova costruzione invece è possibile soddisfare quasi qualunque desiderio individuale, ad es. un involucro dell’edificio a risparmio energetico e una ripartizione dei locali adatta alle esigenze. Inoltre, il committente non deve preoccuparsi di interventi di risanamento per lungo tempo, in quanto tutti gli impianti tecnici sono di ultima generazione. Questo, d’altro canto, mette in prospettiva una sicurezza dei costi non da poco. Tuttavia è consigliabile affidarsi sin dall’inizio a un architetto, in quanto vi sono diverse aree in cui sono necessari chiarimenti seri e soprattutto professionali.

Le fasi iniziali una volta presa la decisione 

Qualora una nuova costruzione sia un’alternativa possibile, è necessario dapprima verificare il piano di zona e il regolamento edilizio. Indice di utilizzazione, altezze della costruzione, distanza dai confini ed eventuali piani regolatori (piano di realizzazione, piano regolatore) sono fattori che influenzano notevolmente le possibilità di costruzione di un terreno. Inoltre, è possibile che vengano posti dei requisiti in base al diritto edilizio, alle norme di protezione dell’ambiente o nell’interesse della salute e della sicurezza pubbliche. Accordi di diritto privato sotto forma di servitù devono tassativamente essere considerati nel processo di pianificazione, al fine di evitare conflitti di diritto privato.Il rilascio della licenza di costruzione ha luogo se il progetto edilizio rispetta le disposizioni della Confederazione e del cantone.

Per quanto riguarda le tempistiche, è necessario considerare il rischio di obiezione e, quindi, un possibile ritardo dell’esecuzione dei lavori di costruzione. Inoltre è necessario valutare se si abiterà nell’edificio da soli o se prendere in considerazione una casa plurifamiliare. Ciò potrebbe essere interessante soprattutto a livello economico, in quanto le spese vengono ripartite tra più parti oppure in caso di locazione vengono rifinanziate con l’affitto.

Il processo decisionale deve in ogni caso avvenire dopo attenta riflessione e consultando un professionista.

Costi e finanziamento per il risanamento o una nuova costruzione - cosa ci si può aspettare?

È consigliabile effettuare per tempo un calcolo accurato dei costi, al fine di sondare le possibilità finanziarie. Sulla base di ciò è possibile decidere se le misure di risanamento o i costi della nuova costruzione sono sostenibili. È bene, quindi, considerare anche questo aspetto nelle considerazioni globali. Nel caso di un risanamento può valere la pene suddividere le singole misure di risanamento in fasi, mentre nel caso di una nuova costruzione questo metodo può risultare difficilmente attuabile.

Nella pianificazione è necessario quindi porsi le seguenti domande:

• Qual è il capitale proprio a mia disposizione per il progetto di risanamento o nuova costruzione?

• È previsto un acconto sulla quota ereditaria o una donazione?

• Per il finanziamento è necessario impiegare o eventualmente costituire in pegno i fondi previdenziali?

• È possibile aumentare l’ipoteca?

• Eventualmente è possibile costituire in pegno un deposito titoli o richiedere un credito lombard?

• Per quali misure si ricevono fondi e quali provvedimenti è possibile adottare per ridurre i costi?

Anche in questo caso è consigliabile consultare un professionista, al fine di assicurare per tempo il finanziamento dell’intero progetto di costruzione. In generale in caso di investimenti elevati è sempre opportuno collaborare con un esperto bancario o un pianificatore finanziario, al fine di considerare nella pianificazione successiva anche aspetti fiscali nonché di diritto matrimoniale ed ereditario.