Risanamento o nuova costruzione? Ecco come prendere la giusta decisione

La tabella di marcia adeguata per il risanamento / la nuova costruzione

È di notevole importanza allestire una tabella di marcia concreta che riporti le singole fasi di lavoro, al fine di evitare spiacevoli sorprese come tempi d’attesa o superamento del budget a causa di lavori aggiuntivi non previsti.
Sia nel caso di una nuova costruzione che di un risanamento, l’ordine dei singoli processi di lavoro deve tassativamente essere stabilito in una tabella di marcia, infatti soprattutto con il risanamento ogni misura modifica il sistema dell’edificio nel suo complesso.

Tabella di marcia risanamento

Nell’ambito di un risanamento, è necessario in ogni caso tenere presente il seguente principio: Rinnovare dall’esterno verso l’interno. Seguono possibili misure per singole parti dell’edificio. 

Tabella di marcia nuova costruzione

Anche nel caso di una nuova costruzione vale il principio che le singole fasi di avanzamento dei lavori debbano essere riportate in una tabella di marcia corretta. In linea di massima i lavori di costruzione possono essere suddivisi in sei fasi: progetto preliminare, permesso di costruzione, progetto di costruzione/ rilascio della licenza di costruzione, struttura grezza, rifiniture interne e consegna.

Licenza di costruzione per il risanamento o la nuova costruzione - quando è necessario richiedere una concessione?

Il permesso di costruzione è un elemento importante perché l’esecuzione del progetto di costruzione abbia successo. È necessario chiarire preliminarmente i provvedimenti amministrativi da adottare e i documenti da presentare. In particolare nel caso di edifici storici è necessario, inoltre, osservare i regolamenti sul risanamento di una struttura edilizia storica. Occorre, inoltre, verificare se è necessario richiedere una concessione edilizia.

Per molti risanamenti e interventi di riparazione la concessione edilizia non è necessaria. Se tuttavia queste misure sono di ampia portata, comportano una modifica della destinazione d’uso e della stabilità nonché influiscono sulla protezione antincendio, di norma è obbligatorio richiedere una concessione edilizia. Seguono alcuni esempi:

• pompa di calore geotermica con sonde verticali

• demolizione o spostamento di muri portanti

• riconversioni (ad es. conversione di un edificio a uso commerciale in spazi abitativi)

• modifica dell’involucro dell’edificio (materiale della facciata, forma delle finestre, ecc.)

Nell’ambito del risanamento (e in particolare anche per le nuove costruzioni) i regolamenti edilizi e i piani regolatori, la legge cantonale sulla pianificazione e sulle costruzioni e le disposizioni sulla pianificazione del territorio per la protezione dell’ambiente pongono determinati limiti costruttivi. In caso di posizioni collinari, inoltre, vale la pena consultare la Carta dei pericoli, che indica le acque che defluiscono nel sottosuolo, dalle quali è necessario osservare determinate distanze.

Se un edificio è sotto tutela dei monumenti storici o si trova nel registro degli oggetti da proteggere (Catasto delle restrizioni di diritto pubblico della proprietà, v. geoportali cantonali degli uffici del registro fondiario), è necessario consultare per tempo un conservatore dei beni architettonici. La tutela dei monumenti storici può tra l’altro prescrivere il colore della facciata della casa o del tetto, nonché i materiali da utilizzare.

Realizzazione di lavori di risanamento e nuove costruzioni - le fasi principali in breve

Concetto

Una volta ottenuta la concessione edilizia si tratta di realizzare il progetto di costruzione. L’esecuzione può iniziare una volta firmati tutti i piani dettagliati e assegnati gli incarichi (contratti d’appalto) alle imprese. In questo periodo intenso è utile avere al proprio fianco un direttore dei lavori, che mantiene una visione d’insieme, coordina i lavori e ne garantisce la qualità costruttiva. Questi sa, inoltre, come evitare costosi errori di pianificazione e difetti di costruzione.

Lavori di costruzione

Durante i lavori di costruzione è necessario che i diversi processi di lavoro si integrino in modo adeguato, affinché tutto vada secondo i piani. Il maltempo, operai sovraccaricati o problemi nelle consegne del materiale possono comportare dei ritardi. Pertanto è molto importante poter reagire rapidamente qualora si verifichino tali deviazioni dal programma dei lavori, al fine di gestire in modo pragmatico i ritardi. In questi casi il direttore dei lavori può intervenire tempestivamente con le sue conoscenze specialistiche. Tuttavia anche la committenza in questa fase viene coinvolta regolarmente, al fine di prendere decisioni dettagliate in modo rapido e senza troppa burocrazia, evitando perdite di tempo.

Consegna

Una volta conclusi tutti i lavori avviene la consegna alla committenza. In proposito il collaudo della costruzione è di notevole importanza, così come la rilevazione di difetti da correggere. Il conteggio finale conclude il progetto di costruzioni. Qualora dopo il trasferimento vengano rilevati altri difetti o lavori incompleti, è bene informare l’architetto. In questo modo si garantisce che questi abbia una visione d’insieme e che non vengano conteggiati lavori offerti in origine.