Comproprietà: acquisto o proprietà comune di un immobile

Cos’è la comproprietà?

La definizione semplice è: comproprietà significa che più persone insieme e per quote ben definite possiedono la proprietà di un immobile. Fondamento giuridico: art. 646 - 651 CC (Codice civile svizzero).

I diritti e doveri di ogni comproprietario corrispondono ai diritti e ai doveri di un proprietario ordinario; tutte le decisioni che riguardano l’immobile richiedono l’approvazione della maggioranza dei comproprietari.

Limitazioni rispetto alla proprietà comune e ad altre forme di proprietà

La principale differenza rispetto alla cosiddetta proprietà comune consiste nel fatto che i comproprietari non costituiscono una comunità e non sono legati personalmente tra loro: sono quindi più flessibili e possono cedere le loro quote proprietarie in qualsiasi momento.

La proprietà comune richiede tassativamente un vincolo legale o contrattuale. Ciò avviene ad esempio nel caso di una comunione ereditaria o se i coniugi sanciscono la proprietà comune in un contratto. Per cedere una quota, il proprietario interessato alla vendita deve ottenere l’approvazione di tutti i proprietari coinvolti.

La cosiddetta proprietà per piani è una forma particolare di comproprietà. Anche in questo caso valgono regole giuridiche specifiche. Tramite la proprietà per piani gli appartamenti di un condominio vengono assegnati ai singoli proprietari. Anche in questo caso sussiste una comunità di proprietari, ma solo i proprietari dei piani possono usufruire delle loro quote proprietarie definite a livello spaziale.

Infine esiste anche la proprietà esclusiva. Come si evince dal termine, in questo caso è una singola persona a essere proprietario unico di un immobile.

Quando sussiste la comproprietà?

La comproprietà può nascere essenzialmente in due modi: Acquisto di un immobile o commutazione di forme proprietarie.

Acquisto di un immobile = La comproprietà in questo caso si ha quando un immobile viene acquistato da più persone e le quote di comproprietà sono definite in modo preciso.

Commutazione di forma proprietaria = La proprietà esclusiva e quella comune possono essere commutate entrambe in comproprietà. Ciò può avvenire ad esempio attraverso la vendita di quote di comproprietà da parte di un proprietario esclusivo o ad esempio nella suddivisione di quote ereditarie per cui gli eredi diventano comproprietari.

Cosa significa comproprietà indipendente o soggettivo-reale?

In questo caso si ha una quota di comproprietà indivisibile (e dunque indipendente) dal fondo principale, ad esempio un parcheggio, un’area verde e simili, ovvero aree che sono di valore per l’intero fondo e che quindi non possono essere cedute separatamente. Non è soggetta né a richieste di scioglimento né al diritto di prelazione legale.

Diritti e doveri dei comproprietari

In quanto comproprietari avete naturalmente determinati diritti e doveri:

I diritti dei comproprietari

Si ha innanzitutto naturalmente il diritto di donare, ipotecare, dare in eredità o vendere la quota di comproprietà.

Ma anche nell’utilizzo della comproprietà a un fondo o un’abitazione in generale non ci sono limitazioni d’uso. In caso di comproprietà di un appartamento l’utilizzo può però anche essere limitato a determinate stanze. Nella proprietà per piani si distingue poi per unità abitative.

I doveri dei comproprietari

La comproprietà prevede anche determinati doveri, soprattutto l’assunzione di costi come ad esempio i costi di amministrazione, i costi per interventi edili, il mantenimento di diversi impianti, se stabilito dalla maggioranza e indipendentemente dal fatto che il comproprietario in questione utilizzi gli impianti in oggetto.

Trasferimento e scioglimento della comproprietà

Poiché i comproprietari possono vendere, dare in eredità o donare la propria quota di comproprietà, questo cosiddetto trasferimento di proprietà deve essere iscritto nel registro fondiario. Un trasferimento è possibile anche attraverso le modifiche delle quote di comproprietà.

Inoltre i comproprietari (ai sensi dell’art. 650 cpv. 1 CC) hanno diritto allo scioglimento della comproprietà, almeno a determinate condizioni. Lo scioglimento può avvenire mediante divisione o vendita. I comproprietari possono tuttavia differire uno scioglimento anche mediante convenzione per un determinato periodo di tempo, ma per non più di 50 anni.

Se non dovesse esserci accordo in merito al desiderio di scioglimento, si può intentare una cosiddetta azione di divisione. In questo caso un giudice può ordinare la licitazione della comproprietà. Se il convenuto o i convenuti intendono acquistare l’immobile, la licitazione viene effettuata tra i comproprietari. Altrimenti la proprietà viene messa ai pubblici incanti.

Altri aspetti da considerare per i comproprietari in caso di vendita di un immobile

In caso di vendita di una quota di comproprietà vale il cosiddetto diritto di prelazione legale (art. 682 cpv. 1 CC). Gli altri comproprietari hanno quindi la precedenza come potenziali acquirenti. Possono tuttavia anche cessare o modificare tale diritto, ma ciò va registrato pubblicamente.

Anche indipendentemente dal diritto di prelazione, la vendita di una quota di comproprietà può rivelarsi difficile a seconda del tipo di immobile. La quota di un’abitazione unifamiliare non è un’offerta particolarmente interessante, mentre ad es. un appartamento in proprietà per piani è meno problematico da vendere.