Was muss beim Erwerb von Stockwerkeigentum beachtet werden?

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum sind einige wichtige Punkte zu berücksichtigen. Es ist von zentraler Bedeutung, dass zum Verkaufsobjekt nicht nur ein Grundbuchauszug, der sogenannte Katasterplan, für die zu kaufen beabsichtigte Wohneinheit vorliegt, sondern auch zur Stammparzelle, auf der sich eben diese Wohneinheit befindet.

Der Grundbuchauszug über die Wohneinheit gibt Auskunft über:

• Wertquote und Eigentümer

• Art des Erwerbs

• Steuerwert

• Versicherungswert des Grundstücks

• Dienstbarkeiten, welche nur für die entsprechendeWohneinheit relevant sind

• Vormerkungen, Vorkaufsrechte, allfällige Pfändungen

• Grundpfandrechte

• Anmerkung des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Der Grundbuchauszug über die Stammparzelle gibt Auskunft über:

• Aufteilung der Gesamtliegenschaft unter Angabe der Wertquoten der Miteigentumsanteile der jeweiligen Wohneinheiten

• Dienstbarkeiten, welche für die gesamte Liegenschaft zu berücksichtigen sind

Die Dienstbarkeiten beinhalten ein dingliches Nutzungsbzw.Gebrauchsrecht (positive Dienstbarkeit) oder eine Unterlassungspflicht (negative Dienstbarkeit). Das heisst, dass ein Grundstück zum Vorteil eines anderen Grundstücks oder einer bestimmten Person in der Weise belastet werden kann, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss oder nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben
kann. Dies können Wegrechte, Durchleitungsrechte, aber auch Grenz- und Näherbaurechte sein. Dienstbarkeiten können sich auf eine Wohneinheit oder auch auf die Stammparzelle beziehen. Wichtig ist eine lückenlose Dokumentierung der Dienstbarkeiten.

Um sich sodann einen ersten Eindruck der geplant zu kaufenden Stockwerkeigentumseinheit zu verschaffen, empfiehlt sich ein Blick in den Situationsplan, der eine Übersicht über die gesamte Überbauung sowie die angrenzenden Liegenschaften gewährt. Der Grundrissplan gibt weiter Einsicht in die Raumaufteilung der einzelnen Wohnungen.

Der Aufteilungsplan kennzeichnet die im Sonderrecht stehenden Räume sowie die zur entsprechenden Wohnung gehörenden Nebenräume nach Farben sortiert. Ausschliessliche Benutzungsrechte werden in der Regel in derselben Farbe markiert, während gemeinschaftliche Teile weiss dargestellt werden. Der Aufteilungsplan ist ein zwingender Bestandteil bei der Stockwerkeigentumsbegründung. Ist der Entschluss schliesslich gefasst, dass Stockwerkeigentum begründet oder erworben werden soll, so ist der entsprechende Begründungsakt oder Kaufvertrag im Grundbuch gemäss Art. 712d ZGB einzutragen. Die Eintragung im Grundbuch hält weiter die Wertquote des jeweiligen Stockwerkeigentumsanteils am Gesamtwert der Liegenschaft fest. Änderungen an der Wertquote bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer.