Immobilie selbst verkaufen: darauf kommt es an

Immobilienwert - Realistisch einschätzen

Was vielen Verkäufern nicht bewusst ist, ist der realistische Wert ihrer Immobilie. Hier sollten Sie weder zu niedrig noch unverhältnismässig hoch ansetzen. Denn nicht allein der Zustand oder die Lage Ihrer Immobilie spielen eine Rolle. Natürlich kommt es beim Preis auf die Ausstattung und das Alter der Liegenschaft an, doch auch der Immobilienmarkt und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sind enorm wichtig.

Lassen Sie den Verkehrswert daher unbedingt von Experten schätzen oder nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Korrekte Verkaufsdokumentation

Nur wer alle Informationen sauber dokumentiert vorliegen hat, kann sowohl sicher verhandeln als auch alle Interessentenfragen schnell und korrekt beantworten. Dieser wichtige Schritt bei der Vorbereitung kann später über den Verkaufserfolg entscheiden. Unter anderem gehören zur Dokumentation die Grundrisse, der Lageplan, die Konditionen des Verkaufs.

Hier finden Sie unsere Übersicht in Form einer Checkliste für den Immobilienverkauf, welche alle notwendigen Dokumente aufzeigt.

Gute Planung und passende Inserate

Überlegen Sie im Vorfeld auch, wer sich für Ihre Immobilie interessieren könnte. Das hilft Ihnen, Ihre Immobilie optimal für den Verkauf vorzubereiten, sie passend abzufotografieren und zu beschreiben sowie das bestmögliche Inserat vorzubereiten. Was viele Menschen nach wie vor beim Immobilienverkauf vernachlässigen, sind hochwertige Bilder ihres Objektes. Dabei sorgen erst aussagekräftige Fotos für Interesse und für Vertrauen bei potenziellen Käufern.

Homestaging: Ja oder Nein?

Wenn Sie mit dem Immobilienverkauf soweit sind, dass Interessenten das Objekt besichtigen möchten, sollten Sie unbedingt auf eine angemessene Präsentation achten. Saubere, helle Räume ohne übermässige Anzeichen von frischen Schönheitsreparaturen (wirkt wenig vertrauensvoll) sind ideal. Je nach Zielgruppe könnten Sie auch in sogenanntes Homestaging investieren.

Das bedeutet natürlich nicht, dass Sie für jeden Interessentenbesuch frische Cookies backen müssen – aber ein wenig zur Zielgruppe Ihrer Interessenten passende Dekoration kann schon hilfreich sein.

No Go: Sich nicht zu früh auf einen Käufer festlegen

Wer privat die Immobilie verkauft, hegt häufig die Wunschvorstellung, dass der Prozess so schnell und einfach wie möglich von sich geht. Daher legen sich manche leider auch verfrüht auf einen Interessenten fest.

Es ist aber im Sinne Ihres Zielpreises eine falsche Entscheidung, zu wenige Besichtigungen durchzuführen. Bedenken Sie: Interessiert wirkende Besucher könnten sich als lediglich höflich erweisen oder schon am nächsten Tag ihre Traumimmobilie woanders finden. Auch sollten Sie immer prüfen, ob Ihre Interessenten tatsächlich solvent sind. 

Unser Tipp: Führen Sie weiter Besichtigungen durch, selbst wenn sich mehrere Personen für die Immobilie interessieren.

Verkaufsunterlagen und Kaufvertrag

Lange vor dem eigentlichen Verkauf sollten Sie sich über die Modalitäten der Übergabe und Zahlung informieren. Legen Sie diese in Ihrem Kaufvertrag fest, um Probleme und Ärger zu vermeiden. Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt. Beachten Sie vor allem folgende Fragen:

• Anzahlungen/ Restzahlungen, Zahlungstermine und Zahlungsmodalitäten

• Sicherstellung der Zahlungen

• Aufteilung der Notariatsgebühren

• die Regelung der Handänderungssteuer

• Grundlasten und Grunddienstbarkeiten

• Modalitäten der Immobilienübergabe

Auch gut aufbereitete Unterlagen, die Sie Interessenten etwa für deren Bank mitgeben können, hinterlassen einen guten Eindruck und helfen den potenziellen Käufern, sich für Ihre Immobilie zu entscheiden.

Wichtig: Der Ablauf eines Verkaufs ist üblicherweise so, dass der von Ihrem Notar aufgesetzte Vertrag von Ihnen, also dem Verkäufer, und vom Käufer unterzeichnet wird. Der Notar beurkundet den Vertrag. Anschliessend wird der Kauf im Grundbuch eingetragen – erst ab diesem Moment gehört die Immobilie dem Käufer. Das ist vor allem für Vereinbarungen von Restzahlungen relevant.

Immobilienverkauf und die Steuern

Der Verkauf einer Immobilie hat aber auch steuerliche Folgen. Die Kosten, die da auf Sie zukommen, sollten Sie unbedingt rechtzeitig im Vorfeld ermitteln.

Dazu gibt es eine ganze Reihe von Regelungen und Gesetzen zu beachten, die je nach Kanton sehr unterschiedlich ausfallen können.

Was tun bei Mängeln am Objekt?

Ältere Immobilien werden üblicherweise „wie gesehen“, also unter Ausschluss jeglicher Haftung verkauft. Bei Immobilien, die weniger als 5 Jahre alt sind, gibt es häufig noch Garantieleistungen – diese sollten im Vertrag ganz klar auf den Käufer übertragen werden. Mängel können allerdings bei alten wie bei neuen Immobilien auftreten. Offensichtliche Mängel zu verschweigen kann zum Teil schwerwiegende Probleme nach sich ziehen. Weisen Sie Interessenten lieber explizit auf die Mängel hin.

Die Käufer haben ohnehin die Möglichkeit, bei der Prüfung ihrer neuen Immobilie Mängel festzustellen und Ihnen eine sogenannte Rüge aussprechen. Dabei können Sie von Ihnen eine Nachbesserung, eine Kaufpreisminderung oder auch in seltenen Fällen (wenn die Übernahme der Immobilie in dem Zustand unzumutbar ist) sogar eine Vertragsaufhebung verlangen. Die Fristen für die Rüge werden unterschiedlich geregelt und können von Tagen bis hin zu zwei Jahren betragen.

Fazit: Immobilie selbst verkaufen

Der Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks in Eigenregie ist arbeitsreicher und komplexer, als viele erwarten. Das Projekt Immobilienverkauf erfordert viel Wissen – Steuer, Recht, Marketing, nur um einiges zu nennen – und viel Verhandlungsgeschick. Es kostet auch sehr viel Zeit, von der Vorbereitung der Unterlagen über die Koordination der Besichtigungen bis hin zu der eigentlichen Arbeit an den Verträgen und Absprachen.

Wer den Wert seiner Immobilie zu hoch oder zu niedrig einschätzt, kann dabei viel Zeit und Geld verlieren. Wer bei der Erstellung des Exposés und der Fotoaufnahmen nachlässig ist, verschreckt damit möglicherweise viele Interessenten. Wer Vermarktungsgeschick fehlt, stellt die Immobilie vielleicht nicht als ganz so attraktiv dar, wie sie wirklich ist.

Sie müssen sich als Immobilienverkäufer über viele Fragen rechtzeitig Gedanken machen. Das betrifft den Wunsch- und den Mindestpreis, die Organisation der Übergabe und auch den Umstand, ob Sie nach dem Verkauf direkt eine Anschlussimmobilie erwerben möchten. Auch steuerliche Fragen im Vorfeld zu klären, um sich über die Verbindlichkeiten ein genaues Bild zu machen, gehört unbedingt dazu, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Bei manchen Immobilien lohnt es sich, den Markt zu beobachten, bevor man sein Inserat schaltet. Das kann der Marktsituation oder auch der Saison geschuldet sein. All das und noch mehr muss bei einem Immobilienverkauf unbedingt in Betracht gezogen werden.

Mit einem guten Immobilienmakler können Sie dafür sorgen, dass der Zielpreis mit grösserer Sicherheit und auch innerhalb einer kürzeren Zeitspanne erreicht werden kann. Ein gutes Maklerbüro kann Ihnen viele Aufgaben abnehmen, steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite und kann auf ein grosses Netzwerk zurückgreifen, um Ihre Immobilie maximal vielen Interessenten zu zeigen. Auch die verhandelbare Maklerprovision ist erst dann fällig, wenn der erfolgreiche Verkauf stattgefunden hat.