Què és un proindivís?

Què és un proindivís: diferències amb un condomini

El proindivís és una situació contemplada per la llei i es refereix a aquells béns que tenen més d'un propietari en comú, de manera que cap de les parts té el dret total sobre la propietat. Aquest concepte també es coneix com a condomini, copropietat o comunitat de béns.

Tot i així, cal destacar que hi ha algunes diferències amb la propietat en condomini. Aquest terme es refereix a propietats que es poden dividir fàcilment, com un terreny. Mentre que en el cas d'un pis o habitatge es disposa d'un percentatge, i la divisió és més complicada. En aquest cas, parlem d'un proindivís.

Els proindivisos o copropietats més comuns solen ser béns immobles, i sovint es generen en situacions de divorcis, separacions o herències. Aquests casos són els que donen lloc a més disputes legals.

Drets del copropietari d'un proindivís

Si disposes d'un proindivís, has de saber que ets copropietari d'una part de la propietat, i que tens dret a:

• Usar i gaudir l'immoble.

• Participar en els beneficis i càrregues del bé comú, segons la teva quota de participació.

• Sol·licitar la dissolució del proindivís.

Avantatges i desavantatges d'un proindivís

Disposar d'un proindivís compta amb algunes situacions beneficioses, com ara:

• Repartiment de la gestió de l'habitatge o propietat.

• Possibilitat d'accedir a propietats de major valor econòmic.

• Protecció davant de possibles embargaments.

No obstant això, tenir aquesta copropietat també pot generar situacions menys favorables, com ara:

• Copropietaris amb interessos diferents.

• Un copropietari que obtingui avantatges o beneficis de l'immoble.

• Desacords entre els diferents copropietaris.

• Falta de rendibilitat econòmica del proindivís.

Això implica que, a vegades, un o diversos copropietaris desitgin dissoldre o vendre el proindivís per posar fi a la situació incòmoda.

Dissolució d'un proindivís

Però, què passa si un copropietari vol vendre i els altres no? Aquesta situació és freqüent en herències, quan un dels propietaris es nega a vendre el bé comú, o quan un dels copropietaris vol desfer-se de la seva part de la propietat i la resta no ho vol.

En aquests casos en què els propietaris de l'immoble no arriben a cap acord, queda l'alternativa de la via judicial. És la figura del jutge la que determinarà com s'ha de fer el repartiment de la propietat en qüestió.

En el moment d'executar-lo, cal tenir en compte si el bé és divisible o indivisible.

Proindivís divisible i proindivís indivisible

Per exemple, en el cas de terrenys d'explotació agrícola, simplement es divideix la parcel·la en les parts proporcionals corresponents. O bé, es venen els terrenys i es reparteixen els guanys segons el que s'estipuli. En el cas d'un habitatge, en ser indivisible, la situació és una mica més complicada.

La llei estableix que cap copropietari ha de veure's obligat a romandre en un proindivís. Qualsevol d'ells té dret a sol·licitar -quan vulgui- que es divideixi el bé comú.

És a dir, poden exigir que l'habitatge es vengui o que li abonin la part que li correspon. Si no s'arriba a un acord, es podrien emprendre accions judicials per finiquitar la indivisió.

Passos per a la dissolució d'un proindivís

Aquests són els passos per dur a terme la dissolució d'un proindivís segons la situació:

Venda de l'immoble

Hi ha la possibilitat que tots els copropietaris venguin la seva part a un tercer, o que un d'ells compri les parts dels altres copropietaris.

Taxació del bé

Quan, a l'hora d'efectuar la divisió d'una propietat, els copropietaris no es posen d'acord sobre el seu valor, o quan un dels copropietaris que vol comprar les altres parts no està d'acord amb el preu que en demanen, el més recomanable és sol·licitar una taxació oficial. D'aquesta manera, es podrà tenir un preu de referència per efectuar la venda.

Procediment judicial

Depenent del context de la indivisió, es té dret a iniciar un procés de divisió d'herències, un procediment de liquidació del règim econòmic matrimonial (en cas de separacions amb una vivenda comuna), o un procediment de divisió de cosa comuna.

Vendre un proindivís

Depenent de la situació en què ens trobem, a l'hora de vendre un proindivís el procediment serà diferent:

Vendre un proindivís amb hipoteca

Vendre un proindivís és una operació senzilla quan els copropietaris es posen d'acord per vendre el total de l'immoble a un tercer, ja que així es fa efectiva la dissolució del proindivís.

En aquest cas, cada copropietari obté un import econòmic en funció del percentatge de la propietat que posseeix. Per tant, vendre a un tercer, davant notari i amb escriptura pública, és una transacció que es realitza sense problemes.

Si existís una hipoteca en vigor sobre l'immoble en proindivís, és possible liquidar el deute pendent entre els propietaris en comú, o bé, per part del comprador, acordant la corresponent reducció del preu de venda.

En aquest cas, el més recomanable és encarregar la transacció de la vivenda a un assessor immobiliari. Per això, cal que cada una de les parts hi estigui d'acord i que ho rubriquin amb la seva signatura en el document de venda.

Vendre un proindivís en herència

Com hem esmentat anteriorment, en els proindivisos atorgats en una herència (habitatges en molts casos), és molt comú que cadascun dels hereus rebi una part.

És possible que algun rebi un percentatge més gran de l'immoble, tot i que cap d'ells tindrà dret a disposar-ne totalment, sinó que haurà de posar-se d'acord amb la resta de copropietaris.

Cal recordar que el proindivís en herència no es fa efectiu en termes legals fins que aquest consti al Registre de la Propietat. I només hi constarà quan l'herència estigui adjudicada als hereus amb els seus corresponents percentatges, i aquests els hagin acceptat.

A partir d'aquest moment, uns copropietaris poden preferir conservar-lo i altres vendre'l, entre altres situacions.

Per descomptat, l'acord entre les parts sempre és el procediment ideal. No obstant això, és important tenir en compte un matís no esmentat en el punt anterior: un dels copropietaris d'un proindivís pot vendre la seva part de l'immoble pel seu compte a alguna de les empreses que es dediquen a comprar-los.

De fet, és una operació legal, encara que cal recordar que l'import a rebre sempre serà inferior al valor real. Prèviament a aquesta situació, els hereus han d'haver liquidat l'impost de successions, a més d'haver-se fet càrrec de les càrregues fiscals que implica l'extinció de la copropietat.

Proindivís per a arrendament

En un proindivís per a arrendament —com a inversió immobiliària— tots els titulars han d'arribar a un acord per a tal efecte. En cas que els copropietaris no arribin a un acord per llogar la copropietat de manera unànime, el lloguer es pot dur a terme si així ho requereix la majoria dels propietaris, encara que algun s'hi oposi.

Ara bé, el Codi Civil estableix que, si no hi ha unanimitat, el lloguer no pot excedir un període màxim de sis anys. Si es pretén superar aquest termini d'arrendament, caldria arribar a un acord per part de tots els copropietaris.

Com pots veure, disposar d'un proindivís o copropietat amb altres persones i gestionar-lo pot ser una tasca complicada si no es coneixen els tràmits i drets de cadascú. Per això, et recomanem que comptis amb un agent immobiliari que et faciliti la feina. A Engel & Völkers estarem encantats d'ajudar-te en el procés.