Valor cadastral i de mercat: en què es diferencien i com afecten en la compra o venda de la vivenda?

Què és el valor cadastral i quina és la seva funció?

El valor cadastral és una avaluació objectiva d'un immoble, determinada per l'administració pública. Té com a funció establir el preu d'una propietat, sigui una vivenda o un local comercial, per calcular els impostos i altres obligacions fiscals vinculades a aquesta. S'utilitza en el càlcul d'impostos com l'Impost sobre Béns Immobles (IBI), l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), l'Impost d'Activitats Econòmiques (IAE) o la plusvàlua municipal. Per tant, és un valor de caràcter principalment administratiu.

El valor cadastral s'estableix segons una sèrie de característiques físiques, econòmiques i jurídiques de la propietat que inclouen els següents paràmetres:

• La ubicació: quins serveis hi ha a prop, la població...
  La grandària: tant metres quadrats construïts com útils.

• Les característiques de la propietat: nombre d'habitacions, banys, l'altura...

• L'estat de conservació en què es troba l'immoble, i si ha estat sotmès o no a alguna reforma.

• Els costos de construcció i la qualitat d'aquests.

• L'ús o destí que se li donarà a l'immoble: habitatge, segona residència, local...

• L'antiguitat de l'immoble, si té valor històric...

• Valor del sòl.

• Explotació del terreny.

Aquesta avaluació la determina un grup de tècnics qualificats seguint la normativa vigent. És important destacar que el valor cadastral pot influir en el procés de venda d'una propietat. Quan es va procedir a la venda d'un immoble, si aquest és elevat, pot justificar un preu de mercat més alt.

Què és el valor de mercat i quan s'usa?

A diferència del valor cadastral, el valor de mercat és més subjectiu, ja que representa el preu al qual un immoble pot ser venut en el mercat obert, i sorgeix en el moment en què es realitza la transacció.

Aquesta avaluació està influenciada per les característiques de l'immoble, però també per altres factors com la llei de l'oferta i la demanda, el preu mitjà de la zona o a les tendències del mercat i altres aspectes econòmics. Per aquests motius, el valor de mercat no sol mantenir-se estable en el temps, sinó que sol fluctuar.

Per regla general, aquesta avaluació ve determinada pel venedor, amb l'assessorament d'un consultor immobiliari d'Engel & Völkers, que és qui estableix el preu de sortida.

No oblidi que l'administració comprovarà el valor de mercat tenint en compte el valor cadastral, ja que, si és superior, el venedor podria sol·licitar un ingrés superior.

En què es diferencien aquests dos termes?

Ara que ja hem definit aquests termes, és important ressaltar les diferències clau entre ells, tan propers i relacionats entre si:

• Càlcul o avaluació. El valor cadastral és determinat per l'administració pública i un grup de tècnics qualificats que segueixen una normativa cadastral. D'altra banda, el valor de mercat sorgeix de la interacció entre l'oferta i la demanda, així com d'altres factors com pot ser el preu mitjà de la zona en la qual es troba la vivenda.

• Propòsit. El valor cadastral té un propòsit fiscal, ja que s'utilitza per al càlcul d'impostos i contribucions relacionats amb la propietat. En contrast, el valor de mercat és fonamental per a la compravenda, pel fet que proporciona una estimació del preu al qual es podria vendre la propietat en el mercat obert.

• Factors determinants. El valor cadastral respon a criteris objectius i específics de la propietat, aïllats de tot context, com són les característiques físiques, la grandària o l'estat de conservació, entre altres. D'altra banda, el valor de mercat està influenciat per factors externs, com l'oferta i demanda o la situació econòmica general.

• Actualització. El valor cadastral es pot actualitzar amb certa periodicitat per reflectir els canvis que succeeixen en el mercat immobiliari i la infraestructura local. No obstant això, el valor de mercat és més susceptible a fluctuacions i canvis ràpids, ja que està condicionat pel mercat i les tendències econòmiques; per tant, és molt més volàtil i canviant.

• Gestió. El valor de mercat és gestionat de forma particular pel venedor o per l'agència Engel & Völkers. D'altra banda, la gestió del valor cadastral correspon al Cadastre, que és un òrgan depenent de l'estat encarregat de la seva determinació i actualització.

En definitiva, el valor cadastral i de mercat són dos conceptes diferents, però amb una estreta relació entre si, i tots dos són igual d'importants si estàs pensant a comprar o vendre una vivenda.