- 5 min lire
Rénover ou construire? Guide pour propriétaires privés
Nous informons - vous profitez
Les vieilles propriétés dégagent souvent un certain charme, auquel plus d'un acheteur potentiel a succombé. Mais dans le cas de bâtiments anciens, la question se pose tôt ou tard de savoir s’ils peuvent être rénovés ou si reconstruire un nouveau bâtiment est le choix le plus évident. Rénover peut être très coûteux et le coût d’une réparation d’une vieille propriété peut parfois même dépasser le prix d’un projet de construction.
Il s’agit ici de peser le pour et le contre d’un tel projet et d’évaluer toutes les possibilités de réalisation. Des questions se posent, comme: dans quel état se trouve le bien immobilier et est-ce que la consommation d’énergie peut être diminuée dans le cadre d’une rénovation ou est-ce qu’une construction neuve serait plus efficace? Qu’en est-il du financement d’une construction neuve ou à quels frais de rénovation d’une ancien bâtiment faut-il s’attendre?
Obtenez toutes les informations nécessaires avec nos guides. Votre conseiller Engel & Völkers sur place vous aide avec plaisir si vous avez d’autres questions ou peut vous recommander des spécialistes.
La bonne planification pour la rénovation / la construction neuve
Il est de la plus haute importance qu'un échéancier concret consigne les différentes étapes des travaux afin d’éviter de mauvaises surprises telles que les temps d’attentes ou les dépassements de coûts en raison de travaux supplémentaires imprévus, etc.
En tous cas, un principe doit être pris en compte dans toute rénovation: La rénovation se fait de l’extérieur vers l’intérieur.
Planification pour la rénovation
En tous cas, un principe doit être pris en compte dans toute rénovation: La rénovation se fait de l’extérieur vers l’intérieur.
Rénovation de la toiture avec une nouvelle couverture, isolation thermique et renforcement du système porteur.
Imperméabiliser le sous-sol, isoler les murs et les plafonds.
Rénover les murs extérieurs avec une isolation thermique de haute qualité, renouveler les fenêtres et les portes avec des vitrages à isolation thermique, éventuellement installer des panneaux photovoltaïques.
Doivent être installées en fonction de la nouvelle enveloppe extérieure isolée.
Les travaux d’intérieur sont la dernière étape de la rénovation et marque la fin de celle-ci.
La bonne planification pour la construction neuve
Même dans le cas d’un bâtiment neuf, le principe est qu’un échéancier détaillé définit, dans le bon ordre, les différentes phases de l’avancement de la construction. Les travaux peuvent être divisés en six phases: L’étude préliminaire, la demande de permis de construire, l’obtention du permis de construire, le gros œuvre, les travaux d’intérieur et la remise du projet.
L’étude préliminaire constitue la phase la plus importante du processus de construction. Elle est basée sur le cahier des charges, dans lequel les points les plus importants sont abordés: Date d’emménagement, norme énergétique, matériaux, conception, superficie approximative, nombre et taille des pièces, annexes, installations, options concernant des transformations ultérieures.
La demande de permis de construire est établie par l’architecte et se base sur l’étude préliminaire achevée et approuvée par le client. En plus des plans de demande du permis de construire, il comprend également le profilage du projet de construction.
L’exécution et la planification détaillée définissent ce qui doit être exécuté et commencent après l’obtention du permis de construire. Cette étape est suivie d’une estimation détaillée des coûts et de la mise en place d’un échéancier détaillé.
Les travaux peuvent commencer dès que le permis de construire a été délivré. Travaux de démolition et de déblaiement, fosse d’excavation et sécurisation de la fosse.
Le gros œuvre comprend essentiellement la structure porteuse du bâtiment ainsi que l’installation brute des installation (tuyaux et conduites insérés dans le béton par exemple).
L’aménagement intérieur commence par la pose d'un crépi de fond. Vient ensuite la chape de béton et le système de chauffage au sol comme base des revêtements (parquet, carrelage, etc.), les murs en crépi ou en plâtre blanc avec peinture ainsi que les travaux de menuiserie (placards), la cuisine, les équipements sanitaires et l’installation des raccordements électriques.
La remise de la construction au client est le grand événement lorsque tous les travaux sont terminés. L’élément le plus important ici est la réception de la construction et l’enregistrement des éventuels défauts et travaux d’achèvement. Les travaux de garantie commencent avec la réception de la construction. (2 ans pour les défauts évidents et 5 ans pour les défauts cachés). Lors de la remise de la construction, le propriétaire reçoit les documents de révision (liste des entrepreneurs, plans, manuels etc.) qui ont été tenus à jour. La facture finale est généralement émise 1 à 3 mois après la remise de la construction.
Permis de construire dans le cas d’une rénovation ou d’une construction neuve - Quand demander une autorisation?
La demande de permis de construire est une étape importante pour l’exécution réussie du projet de construction. Il est important de clarifier à l’avance quelles actions officielles doivent être prises et quels documents doivent être soumis. En particulier dans le cas des bâtiments classés, les exigences relatives à la rénovation de la structure des bâtiments historiques doivent également être prises en compte. La question se pose également de savoir si un permis de construire doit être demandé.
De nombreuses rénovations et réparations ne nécessitent pas de permis de construire. Toutefois, si ces mesures sont de plus grande envergure, impliquent un changement d’usage, modifient la statique ou influencent la sécurité incendie, un permis de construire doit généralement être demandé. Les exemples peuvent inclure:
L’installation d’une pompe à chaleur avec sondes géothermiques
La démolition ou le déplacement de murs porteurs
La conversion (par exemple, la transformation d’un bâtiment à usage commercial en locaux d’habitation)
Des changements dans l’enveloppe du bâtiment (matériaux de la façade, forme des fenêtres etc.)
Dans le cadre d'une rénovation (mais surtout dans le cas de bâtiments neufs), les ordonnances sur les constructions et les zones, les lois cantonales sur l’aménagement du territoire et les constructions et les règlements sur l’aménagement du territoire pour la protection de l’environnement fixent certaines limites structurelles. Dans le cas des pentes, il est également toujours utile de jeter un coup d’œil à la carte des dangers, qui indique les cours d’eau souterrains et qui nécessitent également l’élaboration de limites sur la parcelle.
Si un bâtiment est classé ou figure au registre des bâtiments protégés (cadastre des restrictions de droit public à la propriété, voir le Géo-Portal cantonal des revues suisses du notariat et du registre foncier), il convient de consulter en temps utile un conservateur des monuments. L’ordre de conservation des monuments peut préciser, entre autres, la couleur de la façade ou de la toiture et les matériaux à utiliser.
Remarque
Pour les projets de construction complexes, il est conseillé de déposer à l’avance une demande de permis de construire auprès de l’autorité compétente afin de voir si le projet peut être approuvé par la municipalité.
Réalisation de travaux de rénovation et de construction neuve - Aperçu des étapes les plus importantes
Conception
Une fois le permis de construire obtenu, le projet de construction prévu peut être réalisé. La réalisation peut commencer lorsque tous les plans détaillés ont été dessinés et que les contrats ont été attribués aux entrepreneurs compétents. C’est surtout dans cette période intensive qu’il est avantageux d’avoir un chef de chantier à ses côtés, qui garde une vue d’ensemble, coordonne les travaux et veille à la qualité de la réalisation. Il sait également comment éviter les erreurs de planification et les défauts de constructions coûteux.
Construction
Pendant les travaux, les différentes étapes doivent s’harmoniser entre elles pour que tout se déroule comme prévu. Le mauvais temps, des artisans débordés ou des ruptures de stock de certains matériaux peuvent notamment entraîner des retards. Il est donc très important de pouvoir réagir rapidement lorsque de tels écarts par rapport au programme apparaissent, afin de pouvoir gérer les retards de manière pragmatique. C’est là que le chef de chantier peut intervenir rapidement et avec professionnalisme. Toutefois, au cours de cette phase, le client sera régulièrement impliqué dans le projet de construction, afin que les décisions relatives à des détails puissent être prises rapidement et sans passer par la bureaucratie, évitant ainsi toute perte de temps.
Remarque
Il est essentiel d’obtenir plusieurs devis pour les travaux à attribués. De cette manière, l’artisan présentant le meilleur rapport qualité-prix peut être sélectionné. Le propriétaire ne doit jamais donner d’instructions directement aux artisans, même si on lui demande de le faire, car dans les cas les plus rares, il ne peut évaluer les conséquences de telles décisions. Celles-ci pourraient éventuellement déclencher des travaux supplémentaires qui n’ont pas été budgétisés ou planifiés.
Remise du projet
Une fois tous les travaux terminés, le bâtiment est remis au client. La réception détaillée de la construction est d’une importance capitale, de même que l’enregistrement des défauts, qui sont ensuite corrigés. Le règlement final met un terme au projet de construction. S’il y a d’autres défauts ou des travaux inachevés après l’emménagement, il est conseillé de le signaler à l’architecte. Cela permet à ce dernier de garder la trace des travaux et de ne pas être facturé pour des travaux qui ont fait l’objet d’un devis initial.
Vous pouvez également être intéressé par
Contact
Contactez-nous personnellement
Engel & Völkers Suisse
Poststrasse 26
6300 Zoug
Tél : +41 41 500 06 06