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Contrat de courtage
Une chose est assez courante pour les propriétaires de biens immobiliers: charger un agent immobilier de trouver un acheteur ou un locataire pour son bien immobilier. Celui-ci se charge ensuite de la commercialisation et de l’intermédiation – et mène idéalement leur projet à bien rapidement et sans complications. Dans notre guide, nous indiquons les différents types de mandats de courtage et les points auxquels il faut faire attention.
Qu’est-ce que le mandat de courtage et quelles en sont les différentes formes?
Le mandat de courtage est le mandat que vous confiez à un agent immobilier pour qu’il commercialise votre bien immobilier dans votre intérêt et selon vos instructions. L’objectif est de réussir à trouver rapidement un locataire ou un acheteur pour votre bien. Dès qu’une intermédiation réussie est réalisée, l’agent immobilier reçoit sa rémunération connue sous le nom de commission de courtage.
En Suisse, l’art. 412 ss. du Code des obligations (CO) régit le contrat de courtage. Le droit de courtage, les réglementations relatives à la négociation de contrats et bien d’autres choses encore y sont décrits avec précision.
Dans ce contexte, il est également important de faire la distinction entre les différents services de courtage – c’est-à-dire d’indication ou de négociation. La forme choisie doit absolument être mentionnée dans le contrat de courtage.
Le contrat de courtage – ce qu’il faut savoir
Le contrat de courtage régit précisément le mandat de courtage. Enfin, le contrat décrit votre mission de recherche d’acheteurs ou de locataires pour votre bien immobilier. En théorie, un accord oral est également possible, mais un contrat écrit est toujours recommandé.
Pour une intermédiation réussie, il est important de mentionner précisément les tâches de l’agent immobilier dans le contrat de courtage – et de les connaître également en tant que propriétaire de biens immobiliers. Cela permet d’éviter tout malentendu concernant la compétence et la prestation de travail ainsi que sa rémunération ultérieure.
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous avez le choix entre différentes formes de collaboration avec un agent immobilier:
Dans le cadre de cette collaboration, appelée également mandat de courtage simple, l’agent immobilier se charge uniquement de vous proposer des acheteurs potentiels vérifiés. Vous vous chargez vous-même de toutes les autres étapes, comme les négociations et la conclusion du contrat. Vous pouvez ainsi faire appel à plusieurs agents immobiliers ou agences immobilières, et la commission est due lorsque de potentiels acheteurs sont proposés.
Dans ce type de mandat, l’agent immobilier se chargera de toutes les tâches pour vous, de la commercialisation à la vente. Il vous suffit ensuite de faire votre choix. Le courtage peut se faire avec un agent immobilier exclusif (ce qui exclut que vous fassiez appel à d’autres agents immobiliers) ou sous forme de mandat exclusif (ce qui exclut le fait que vous puissiez, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, chercher vous-même des acheteurs potentiels). Dans ce cas, la commission est due au moment de la vente.
Informations sur la commission de courtage en Suisse
En règle générale, la commission de courtage est toujours due en cas de «succès» et est généralement payée par le vendeur. La définition de ce succès peut toutefois différer selon les souhaits (stipulés dans le contrat de courtage) – avec par exemple seulement la mise en relation avec des acheteurs potentiels ou la conclusion d’un contrat. Pour cette raison également, il est toujours recommandé d’établir un contrat écrit.
Le montant de la commission de courtage est d’ailleurs également mentionné de manière transparente dans un contrat de courtage en Suisse. Le montant habituel lors de la vente de biens immobiliers est actuellement de 2 à 3% du prix d’achat obtenu. En ce qui vous concerne, vous pouvez bien entendu négocier le montant exact de la commission de courtage. Vous pouvez en outre, le cas échéant, répartir la commission entre vous et l’acheteur, si ce dernier est d’accord avec cet arrangement.
Les obligations de l’agent immobilier et du client
Alors que le contrat de courtage peut être organisé de manière individuelle, les agents immobiliers par mandat de courtage sont toujours soumis aux obligations suivantes:
Les agents immobiliers doivent intervenir dans le cadre d’un mandat exclusif.
Les agents immobiliers doivent (selon la forme du mandat) indiquer ou mettre en contact les potentiels acheteurs.
Les agents immobiliers sont soumis à un devoir de diligence et de loyauté envers leurs clients, ils doivent donc protéger leurs intérêts et s’en occuper avec soin.
Les agents immobiliers ont également une obligation de confidentialité concernant toutes les informations indiquées comme confidentielles.
Le devoir d’information stipule que les potentiels acheteurs qui posent problème doivent être signalés en tant que tels aux clients (une vérification de la solvabilité peut être convenue par contrat).
Mais les clients doivent aussi respecter certaines obligations.
Ainsi, tel que le prévoit le devoir de loyauté, ils doivent informer l’agent immobilier mandaté de tous les détails pertinents et, le cas échéant, des changements; et doivent, en cas de succès (voir ci-dessus), rémunérer le ou les agents immobilier(s) mandaté(s) conformément à ce qui a été convenu et, dans le cas d’un mandat exclusif, respecter les restrictions contractuelles applicables.
FAQ
Contrat de courtage et mandat de courtage
En principe, vous pouvez aussi chercher vous-même de potentiels acheteurs. Si vous réussissez et que l’agent immobilier n’a pas contribué à trouver l’acheteur/le locataire, aucune commission n’est due. Notez toutefois qu’un mandat exclusif vous interdit contractuellement de chercher par vous-même.
La double représentation est le processus par lequel l’agent immobilier perçoit une commission à la fois de l’acheteur et du vendeur. Cela n’est autorisé que dans une moindre mesure et uniquement dans le cadre du courtage d’indication et si l’agent immobilier informe son client de l’existence de ce que l’on appelle le double mandat. Sur le plan juridique, le mieux est de se prémunir contre ce risque en signant un contrat de courtage écrit.
Les frais d’annonces et les frais de déplacement font également partie de l’activité de courtage. Ces dépenses sont dues même si aucune vente n’est réalisée. Le montant du remboursement est fixé par écrit dans le contrat de courtage. Il est recommandé ici de travailler avec des sommes fixes ou avec un plafonnement – plutôt qu’avec un pourcentage comme pour la commission.
Pas d’inquiétude, vous êtes le seul, en tant que client, à avoir le dernier mot sur la personne qui achètera ou louera finalement votre bien immobilier. Votre agent immobilier ne peut pas vous forcer la main.
En cas de courtage d’indication, vous devez verser à l’agent immobilier sa commission dès qu’il a exécuté sa mission consistant à vous proposer de potentiels acheteurs.
Lors de la conclusion d’un contrat de courtage, celui-ci est généralement établi pour une durée indéterminée. Les deux parties peuvent résilier le contrat à tout moment, sans avoir à se justifier. Si un contrat à durée déterminée est signé et qu’il doit être résilié avant son expiration avec effet immédiat, il convient de fournir un motif valable, par exemple une violation du contrat bien documentée. Mais une résiliation légale avec un délai de préavis de deux semaines (en général) est également possible.
Un contrat de courtage prend fin automatiquement en cas de succès (vente, intermédiation).
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