Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht – die Definition

Das Vorkaufsrecht ermöglicht es einem sogenannten Vorkaufsberechtigten, als Ersten ein Kaufangebot für die zu verkaufenden Immobilie zu erhalten.

Vorkaufsrechte dürfen nicht abgetreten und nur unter bestimmten Voraussetzungen vererbt werden. Die maximale Vorkaufsrechtsdauer liegt bei 25 Jahren.

Wer es ganz genau nachlesen möchte: Das Vorkaufsrecht ist in der Schweiz im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Artikel 681 geregelt; im Obligationenrecht ab Artikel 216 finden sich weitere Angaben.

Wann gilt das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht gilt nur dann, wenn der Verkäufer eine Immobilie veräussern will, an der er dem Vorkaufsberechtigten gegenüber zuvor das Vorkaufsrecht zugesichert hat, der Vorkaufsberechtigte dieses Recht ausdrücklich ausübt und ein von beiden unterzeichneter Kaufvertrag zustande kommt.

• Im Erb- oder Schenkungsfall greift das Vorkaufsrecht nicht.

• Der Vorkaufsberechtigte darf sein Vorkaufrecht ablehnen.

• Auf den Kaufvertrag oder den Immobilienkaufpreis selbst hat das Vorkaufsrecht 
  nicht unbedingt eine Auswirkung. Eine Ausnahme besteht beim sogenannten 
  limitierten Vorkaufsrecht (dazu gleich mehr).

Wichtig beim geplanten Immobilienverkauf: Überprüfen Sie als Verkäufer unbedingt rechtzeitig, ob ein sogenanntes gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, um keine unliebsame Überraschung zu erleben.

Gesetzliches und vertragliches Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht kann gesetzlich oder vertraglich geregelt sein:

Gesetzliches Vorkaufsrecht

Durch ein Baurechtsverhältnis, durch Bodenrechte (z. B. bei Pächtern) oder aber durch ein Miteigentumsverhältnis entsteht das sogenannte gesetzliche Vorkaufsrecht. Geregelt wird das im Artikel 682 des Zivilgesetzbuches.

Wie es der Name verrät, bedarf es hier für die Wirksamkeit keiner vertraglichen Regelung. Wichtig: Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht vererbbar.

Vertragliches Vorkaufsrecht – limitiert und unlimitiert

Das vertragliche Vorkaufsrecht ist in einem Vorkaufsrechtsvertrag geregelt, den der Immobilienbesitzer mit dem Begünstigten (Mieter, Familienangehöriger usw.) abschliessen kann. Es muss von einem Notar beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden.

Das vertragliche Vorkaufsrecht kann zudem limitiert und unlimitiert sein.

Beim limitierten Vorkaufsrecht können die Parteien bereits in einem Vorvertrag die Konditionen zum Kauf und Verkauf der Immobilie festlegen, beispielsweise den Preis. Beim unlimitierten Vorkaufsrecht hingegen werden dem Vorkaufsberechtigten keine gesonderten Kaufkonditionen eingeräumt.

Wichtig: Das vertragliche Vorkaufsrecht kann vererbt werden (es sei denn, dies wird vertraglich ausdrücklich ausgeschlossen) und erlischt zudem nach 25 Jahren.

Wichtig für Käufer: Haben Mieter Vorkaufsrechte?

Mitunter mag der Eindruck entstehen, dass ein Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht an der Mietsache hätte. Dies ist jedoch falsch.

Auch ein Mieter kann sicherlich der Vorkaufsberechtigte sein, allerdings nur dann, wenn er entweder die gesetzlichen Bedingungen erfüllt (vgl. gesetzliches Vorkaufsrecht) oder ein entsprechender Vertrag vorliegt (vgl. vertragliches Vorkaufsrecht).

Es ist auch so, dass Immobilieneigentümer häufig einen langjährigen Mieter als Vorkaufsberechtigten aussuchen. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Man kann davon ausgehen, dass die Person die Immobilie bereits sehr gut kennt und vermutlich besonders pfleglich damit umgeht. Dennoch gilt auch hier, dass das Vorkaufsrecht in diesem Fall unbedingt vertraglich festgehalten und von beiden Parteien angenommen werden muss.

Bei der Pacht kann es wieder anders aussehen. Hier gibt es Fälle, bei denen das gesetzliche Vorkaufsrecht greift. Es lohnt sich als Immobilienbesitzer und als Mieter daher immer, über die Rechtslage auf dem Laufenden zu bleiben und sich bei Interesse am Verkauf bzw. Kauf rechtzeitig vertraglich zu einigen.

Kann das Vorkaufsrecht umgangen oder aufgehoben werden?

Das gesetzliche Vorkaufsrecht kann zwar nicht auslaufen, doch es gibt Möglichkeiten, es durch bestimmte Vereinbarungen einzuschränken oder aufzuheben. Dazu sollten sich Immobilienbesitzer beraten lassen (beim Notar oder beim Makler ihres Vertrauens).

Das vertragliche Vorkaufsrecht hat eine „Mindestlaufzeit“ und erlischt entweder mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Dauer oder auf gesetzlicher Grundlage nach Ablauf von 25 Jahren. In der Regel ist eine vorzeitige, vollständige Aufhebung nicht möglich.

Da das Vorkaufsrecht, ob gesetzlich oder vertraglich, ausschliesslich im Fall eines Verkaufs greift, kann man es als Immobilienbesitzer umgehen, indem man die entsprechende Liegenschaft vererbt oder durch eine Schenkung an einen anderen Besitzer überträgt.

Welche Rechte und Pflichten gibt es beim Vorkaufsrecht?

Als Immobilienbesitzer sollten Sie über das Vorkaufsrecht gut im Bilde sein sowohl in puncto Rechte und Pflichten, als auch Ihre konkrete Immobilie betreffend. Tritt der Fall ein, dass Sie einen Begünstigten im Verkaufsfall versäumen, zu informieren, kann er sein Vorkaufsrecht auch nach dem Verkauf geltend machen. Das gesetzliche Vorkaufsrecht räumt den Vorkaufsrechtbegünstigten dafür 2 Jahre ab der Grundbucheintragung ein; das vertragliche 10 Jahre.

Zu Ihren Pflichten als Verkäufer gehört es, den Vorkaufsrechtbegünstigten über die Verkaufsabsicht zu informieren. Als Vorkaufsrechtbegünstigter wiederum hätten Sie drei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob Sie den Kauf akzeptieren oder das Vorkaufsrecht ablehnen möchten. Verstreicht die Frist, entfällt das Vorkaufsrecht automatisch.

Wichtige Nuance: Damit der Verkaufsfall eintritt, muss für die Immobilie ein Kaufvertrag mit einem Dritten bestehen. Allein die Inserate, die Verhandlungen oder die Absicht, zu verkaufen, reichen nicht aus, um als Verkaufsfall zu gelten.