Vermietungs-Ratgeber für Eigentümer von Wohnimmobilien

Auswahl des richtigen Mieters

Den richtigen Mieter zu finden, gestaltet sich meist als schwieriges Unterfangen. Während professionelle Dienstleister auf einen standardisierten Prozess und vorgefertigte Formulare zurückgreifen können, fehlt Privatpersonen oftmals die Routine und das spezifische Fachwissen. Nachfolgend werden einige wesentliche Aspekte für die erfolgreiche Vermietung genauer erläutert.

Vermieter sollten sich überlegen, an welche Zielgruppe sie ihr Objekt vermieten möchten. Wird beispielsweise eine Familie bevorzugt, so dient ein Hinweis auf nahe gelegene Schulen oder Kindergärten. Die aktuelle Zusammensetzung der Mieter sowie der Nachbarschaft stellt ebenfalls einen wichtigen Faktor dar. Auch nicht zu unterschätzen ist das Zwischen- menschliche – denn Sympathie zwischen Vermieter und Mieter hat einen Einfluss auf das Mietverhältnis sowie die Mietdauer.

Die Mietdauer kann entweder unbefristet oder für eine befristete Dauer ausgestellt werden. Je nach Situation, sind andere Zielgruppen und Vermarktungskanäle zu wählen. Die Präsentation der Immobilie ist sowohl bei Fotoaufnahmen für die Vermarktung als auch bei der Besichtigung ein wichtiger Aspekt. Für diesen Zweck sollte sich die Immobilie im aufgeräumten und beleuchteten Zustand befinden. Auch die Reihenfolge der Räume spielt bei der Besichtigung eine Rolle. Der schönste und beeindruckendste Raum ist immer der erste sowie der letzte, der dem potenziellen Mieter gezeigt werden soll.

Solvenz des Mieters

Um die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu gewährleisten gilt die Regel, dass die Miete von Wohnräumen, einen Drittel des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. Neben den Informationen zum Einkommen ist auch der Betreibungsregisterauszug ein Instrument zur Sicherstellung der Solvenz. Gibt der Mietinteressent im Anmeldeformular Referenzpersonen an, so ist der Vermieter zudem berechtigt, Referenzauskünfte einzuholen.

Die Selbstauskunft des Mieters

Mit dem sogenannten „Anmeldeformular für Wohnraum“, können sich Mietinteressenten für das betreffende Mietobjekt bewerben. Vorlagen dazu finden sich online oder auch bei den zuständigen Interessensverbänden. Grundsätzlich steht es Vermietern aber auch frei, selbst ein Formular zu erstellen. Dabei sind jedoch die rechtlichen Vorgaben einzuhalten und unzulässige Fragen zu vermeiden:

Besonderheiten: Einige Angaben (z.B. Konfession, Zivilstand, Nationalität, Heimatort, Kontaktdetails des Arbeitgebers, Grund des Wohnungswechsels, Strafregisterauszug, Musikinstrumente, etc.) dürfen nur unter besonderen Voraussetzungen verlangt werden. Dabei handelt es sich ggf. um Angaben, welche der Vermieter an ein Amt oder an die Gemeinde weiterzuleiten hat.

Der Mietvertrag und seine Formalitäten

Die Bestimmungen zu den Mietverträgen sind kantonal teilweise unterschiedlich. Vorlagen für kantonale Mietverträge können im Internet heruntergeladen oder bei den zuständigen Interessenverbänden bestellt werden. Um sich rechtlich abzusichern sollten immer die aktuellsten Vorlagen verwendet werden. Im Mietvertrag können individuelle Regelungen zwischen Mieter und Vermieter festgehalten werden. Von Änderungen am Formular selbst ist jedoch abzusehen, damit die Rechtssicherheit gewahrt werden kann. Im Obligationenrecht (OR) sowie in der ergänzenden Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) sind die relevanten Bestimmungen bereits festgelegt. Abweichende Regelungen haben keine Gültigkeit, auch wenn diese im Mietvertrag schriftlich festgehalten werden.

Mietverträge dürfen beispielsweise nicht gegen das Freiheitsrecht des Menschen verstossen. Vermieter können also im Mietvertrag das Rauchen verbieten, da dies aber gegen das Freiheitsrecht des Mieters verstösst, ist das Verbot aus rechtlicher Sicht nicht durchsetzbar. Rauchen die Mieter in der Wohnung, haben sie jedoch beim Auszug allfällige Schäden zu beheben, die durch das Rauchen entstanden sind (z.B. vergilbte Wände).

Der Mietzins

Der Mietzins ist die monatliche Zahlung, welche der Mieter dem Vermieter für den Gebrauch des Mietobjektes vorab entrichtet. Diese kann als Bruttomiete (inklusive Nebenkosten) oder als Nettomiete (exklusive Nebenkosten) angegeben werden. Zur Ermittlung des Nettomietzinses gibt es in der Praxis zwei Möglichkeiten: Das Prinzip der Kostenmiete und das Prinzip der Marktmiete. Während die Kostenmiete die tatsächlich anfallenden Kosten deckt, orientiert sich die Marktmiete an der Orts- und Quartierüblichkeit. Diese ergibt sich aus Angebot und Nachfrage der jeweiligen Region. Im Idealfall liegt die Marktmiete über der Kostenmiete – denn so können beide Prinzipien umgesetzt werden.

Der Mietzins orientiert sich dann an den Marktpreisen, deckt die Liegenschaftskosten und erzielt eine Rendite auf dem investierten Kapital. Je nach Objekt und Markt ist dies aber nicht immer möglich. Beispielsweise bei Neubauprojekten. Hier ist eine kostendeckende Miete unrealistisch, da die Marktmiete bei der Erstvermietung die Liegenschaftskosten inklusive der Erstellungskosten zumeist nicht abdecken kann. Um das Mietobjekt innerhalb einer realistischen Frist dennoch zu vermieten, lohnt sich die Orientierung an der Marktmiete.

Missbräuchlicher Mietzins

Einerseits handelt es sich um einen missbräuchlichen Mietzins, wenn der Vermieter aus dem Mietobjekt einen übersetzten Ertrag erzielt. Andererseits wenn die Miete auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Als offensichtlich übersetzt gilt dabei ein Kaufpreis, welcher den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den orts- und quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte, erheblich übersteigt – siehe Art. 10 (VMWG). Luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen sind von diesen Bestimmungen zu missbräuchlichen Mietzinsen ausgenommen.

Der Vermieter hat dem neuen Mieter auf Anfrage den Mietzins des Vormieters offen zu legen. Die Anfechtung des Anfangsmietzinses durch den Mieter kann dann innerhalb der ersten 30 Tage, nach Mietantritt, bei der zuständigen Schlichtungsbehörde angefochten werden. Nach Ablauf dieser Frist gilt der vertraglich vereinbarte Mietzins als akzeptiert und Mietzinsreduktionen sind für den Mieter lediglich bei Herabsetzung des Referenzzinssatzes durchsetzbar. Zudem bestehen weitere Anfechtungsgründe: Zum Beispiel wenn der Mieter zum Abschluss gezwungen war (persönliche Notsituation oder Wohnungsknappheit), oder wenn der Mietzins gegenüber dem Vormieter um über zehn Prozent erhöht worden ist, obwohl keine Sanierungen durchgeführt wurden. Auch bei einem missbräuchlichen Mietzins besteht ein Grund zur Anfechtung seitens des Mieters.

Gründe und Rechte zur Mietzinserhöhung

Mietzinserhöhungen bedürfen eines amtlichen Formulars und müssen spätestens zehn Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Dabei gilt es zu beachten, dass der Vermieter den Mietzins immer erst zum nächsten Kündigungstermin anheben kann. Ist der Mieter mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden, so kann er diese innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt des Formulars bei der Schlichtungsbehörde des Wohnbezirks anfechten. Das Schreiben zur Anfechtung muss von allen Personen die im Mietvertrag aufgeführt sind, unterzeichnet werden.

Viele Vermieter leben im Irrtum, ein Mieterwechsel sei automatisch eine Ermächtigung den Mietzins zu erhöhen. Obwohl Vermieter grundsätzlich das Recht haben, den Mietzins anzupassen, muss dazu aber ein nachweisbarer Grund bestehen. Beispielsweise eine steigende Teuerung, die Erhöhung des Referenzzinssatzes oder ein allgemeiner Anstieg der Unterhalts- und Betriebskosten sind relevante Gründe. Ein weiteres Argument für eine Mietzinserhöhung wäre eine Wertsteigerung des Objektes durch einen Umbau oder eine Renovation.

Eigentümer dürfen umbauen, wenn der Umbau zumutbar und das Mietverhältnis ungekündigt ist. Hier sind Mieter sogar dazu verpflichtet, die nötigen Vorbereitungen vorzunehmen, sofern sie der Vermieter vor Beginn der Bauarbeiten über den Umfang und den Zeitplan informiert. Vor und während des Umbaus muss der Vermieter die Unannehmlichkeiten für den Mieter so gering wie möglich halten. Für Beeinträchtigungen während der Bauzeit können Mieter schriftlich eine angemessene Reduktion des Mietzinses verlangen. Die Reduktion ist dabei abhängig vom Umfang des Umbaus und der damit zusammenhängenden Beeinträchtigung. Handelt es sich bei den Arbeiten um wertvermehrende Investitionen, so kann der Vermieter diese zum nächsten Kündigungstermin auf den Mietzins addieren. Werterhaltende Investitionen hingegen berechtigen nicht zu einer Mietzinserhöhung. Werterhaltende und wertvermehrende Investitionen sind im Artikel 14. Absatz 1 VMWG definiert. Bei umfassenden Sanierungen gelten die Kosten in der Regel zu 50-70 % als wertvermehrend.

Die Nebenkosten

Nebenkosten sind Leistungen, die mit dem Gebrauch des Mietobjektes zusammenhängen. Verrechnet werden dürfen beispielsweise die Kosten für Heizung, Kalt- und Warmwasser, Hauswart, Strom und den Lift. Ausserdem: Abogebühren für Kabelanschluss von Radio/TV, Abwassergebühren, Kehrichtabfuhr und eine Verwaltungspauschale von rund 3 Prozent.

Unterhalts-, Anschaffungs- und Reparaturkosten dagegen gelten nicht als Nebenkosten, selbst wenn sie als solche im Mietvertrag aufgeführt sind. Gleiches gilt für Steuern, Versicherungsprämien und Anschlussgebühren für Kabelnetz oder Kanalisation. Verrechnet der Vermieter diese Art der Unterhaltskosten als Nebenkosten, muss der Mieter diese nicht bezahlen. Die Nebenkosten müssen explizit im Hauptformular des Mietvertrages aufgeführt sein – nicht nur in den allgemeinen Vertragsbedingungen. Fehlt im Vertrag eine solche Auflistung, so darf der Mieter davon ausgehen, dass die Nebenkosten bereits im Mietzins enthalten sind. Dies gilt nicht für Heizkosten.

Kosten für Brennerservice und Kaminfeger müssen nicht separat festgehalten sein. Es genügt, wenn die Heizkosten als Nebenkosten im Vertrag erwähnt sind. Sind die effektiven Nebenkosten viel höher als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter eine Einsicht der Originalbelege verlangen. Stellt sich dann heraus, dass der Vermieter tatsächlich viel höhere Kosten geltend machen kann als im Mietvertrag angegeben, muss der Mieter trotzdem zahlen. Das gilt selbst, wenn der Vermieter wusste, dass die Nebenkosten im Vertrag zu tief sind. Dies hat das Bundesgericht im Jahr 2005 in einem Urteil festgehalten.

Eine Übersicht aller Zulässige und unzulässige Nebenkosten findet sich als Checkliste beim Schweizerischen Mietverband.

Die Wohnungsübergabe

Bei der Übergabe eines Mietobjektes empfiehlt sich die Erstellung eines Übergabeprotokolls. Bestehende Schäden oder Mängel werden darin aufgenommen und wenn möglich fotogra- fisch festgehalten. Das Protokoll dient dazu, beispielsweise beim späteren Auszug, zu belegen, welche Schäden bereits beim Einzug vorhanden waren oder durch den Mieter verursacht wurden. Normale Gebrauchsschäden sind vom Vermieter zu tragen, während Schäden, die das normale Mass übersteigen zu Lasten des Mieters gehen. Hier kommt es immer wieder zu Konflikten zwischen Vermieter und Mieter.

Um Uneinigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich eine detaillierte Erfassung des Übergabe- protokolls. Auch beim Auszug sollte ein solches Protokoll erstellt werden um den Zustand beim Einzug mit dem Zustand beim Auszug vergleichen zu können.

Die Kündigung des Mietverhältnisses

Damit der Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, müssen formelle Anforderungen eingehalten werden. So zum Beispiel bedarf eine Kündigung in jedem Fall der schriftlichen Form. Ausserdem ist hier die Verwendung des amtlichen Formulars bzw. die Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zwangsläufig. Für zwei Parteien einer Familienwohnung oder bei Paaren mit einer eingetragenen Partnerschaft, ist ein separates Formblatt erforderlich. Ist der Mieter mit der Zahlung in Verzug, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ankündigen, dass nach Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage. Die weiteren zulässigen und missbräuchlichen Kündigungsgründe lassen sich im Art. 271 (OR) nachlesen. Am Ende ist die Kündigung aus Beweisgründen bestenfalls per Einschreiben zuzustellen.

Der Mieter kann eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vorausgesetzten Kündigungsfrist, nur schriftlich aussprechen. Ausschlaggebend für die Fristen ist der Tag, an dem das Schreiben beim Vermieter eintrifft. Um mit einer ausserordentlichen Kündigung vorzeitig aus dem Vertrag auszutreten, muss der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter stellen (vorzeitige Rückgabe siehe auch Art. 264 (OR)). Lässt sich dieser nicht finden, so hat der Mieter den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt zu leisten, an dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag endet oder gesetzlich beendet werden kann.

Ausnahmefälle wie gesundheitliche Angelegenheiten sind im Einzelfall zu klären. Die gesetzlichen Kündigungstermine für Vermieter und Mieter sind kantonale unterschiedlich. Während einige Kantone lediglich zwei bis vier Kündigungstermine pro Jahr festlegen, ist in anderen Kantonen teilweise eine Kündigung zum Monatsende möglich.

Erstrecken des Mietverhältnisses

Stellt die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte für den Mieter dar, so kann er bei der Schlichtungsbehörde innerhalb von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung eine Klage zur Erstreckung des Mietverhältnisses einreichen. Gründe für und gegen eine Erstreckung lassen sich in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) nachlesen.

Rechte und Pflichten der Vertragspartner

Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern werden im Schweizerischen Obligationenrecht (OR) und der ergänzenden Verordnung (VMWG) geregelt. Es handelt sich dabei um Bestimmungen zum Vertragsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Im Wesentlichen können die Rechte und Pflichten folgendermassen zusammengefasst werden.