Verkehrswert

Verkehrswert - die Definition

Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den voraussichtlich beim Verkauf zu erzielenden Verkaufspreis.

Damit bildet der Verkehrswert zugleich die Grundlage für die Preisfindung. Die Immobilienbewertung gibt allerdings nur eine Richtung vor – der tatsächlich beim späteren Verkauf erzielte Preis kann den Verkehrswert übertreffen oder aber darunter liegen.

Wie berechnet man den Verkehrswert?

Die Immobilienbewertung kennt unterschiedliche Verfahren der Preisermittlung. Je nach Art der Immobilie und Wunsch des Verkäufers werden die Verfahren ausgewählt.

Vergleichswertverfahren

Bei dieser auch als sog. Hedonische Bewertung bekannten Methode wird der Verkehrswert einer Immobilie mittels Referenzwerten (= in der Vergangenheit erfolgreich erzielten Verkaufspreisen) ermittelt.

Der Nachteil der Methode: Liegen nicht ausreichend viele verwertbare Informationen vor, kommt sie schlicht nicht infrage. Auch kann man mit diesem Verfahren den Wert von Immobilien mit unter- oder überdurchschnittlicher Ausstattung, von besonderem Wert, in aussergewöhnlicher Lage usw. nicht zuverlässig ermitteln.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien kommt vor allem diese Methode infrage. Dabei vergleicht man die laufenden Kosten für den Unterhalt der Immobilie mit den erzielten und erzielbaren Erträgen.

Sachwertverfahren

Bei dieser Methode werden die Kosten ausgewertet, die für die Wiederherstellung der Immobilie aufgewendet werden müssten. Einer der Vorteile dieses Verfahren kann darin, liegen, dass der ursprüngliche Kaufpreis keine massgebliche Rolle spielt.

Für die Bewertung der Immobilien in der Schweiz gelten dabei bestimmte Grundlagen und Normen: die Artikel 394 bis inkl. 406 (Auftragsrecht) im Obligationenrecht, die SIA-Normen und die SIA-Dokumentation D 0213. Ermittelt wird der Verkehrswert auf der Grundlage des Ertrags- und Realwerts der Liegenschaft (§ 12 Abs. 2 SchäV).

Die Schätzordnung (§ 12 Abs. 1 SchäV) definiert den Verkehrswert als einen Wert, welcher sich aus der “Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren, wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsächliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit” ergibt.

Bei einem Gebäude mit Grundstück beispielsweise werden zur Verkehrswertermittlung unter anderem diese Faktoren berücksichtigt: der Bodenwert, die Wohnfläche, die Nutzfläche, das Baujahr, der Zustand des Gebäudes (Top-Zustand oder renovierungsbedürftig, etwaige Mängel), die Eigenschaften des Gebäudes (z. B. Garage, Aufzug, Kellerräume, Balkon), die Lage.

Daraus ergibt sich, dass unter bestimmten Voraussetzungen der ermittelte Wert vom am Markt am Ende erzielten Preis abweicht. Nach oben, wenn etwa ein Kaufinteressent aufgrund der Lage oder der Architektur einen höheren Preis zu bezahlen gewillt ist. Nach unten, wenn beispielsweise das Angebot in dieser bestimmten Lage die aktuelle Nachfrage übersteigt.

Welche Unterlagen braucht man für die Berechnung des Verkehrswertes?

Hier muss man je nach Objekt unterscheiden, deshalb kann Ihnen diese Übersicht nur eine erste Hilfestellung bieten und Ihnen aufzeigen, welche Unterlagen aus unserer Erfahrung regelmässig für die Immobilienbewertung benötigt werden.
Grundsätzlich:

• Grundbuchauszug (Grundbuchamt)

• Katasterplan (Grundbuchgeometer)

• Altlastenverdachtsflächen-Kataster (Kanton)

• Gebäudeversicherungspolice (Versicherungsgesellschaft)

• Sicherheitsnachweis über Niederspannungsinstallation (Elektroinstallateur)

• Baureglement und Zonenplan (Bauamt)

• Gemeindeplan bzw. Situationsplan

• Privatrechtliche Vereinbarungen, z. B. Bauchrechtliches, Vereinbarungen mit den Nachbarn

• Eigenmietwert bzw. Steuerwert

• Angaben zur Finanzierung

• Gebäudepläne im Massstab 1:100, dazu gehören Grundrisse, Schnitte, Fassadenpläne

• Baubeschrieb

• aktuelle, aussagekräftige Bilder

Bei Wohnungseigentum ausserdem:

• Begründung inkl. Begründungspläne

• Reglemente, Nutzungsordnung, Verwaltungsordnung

• Protokoll der letzten Stockwerkeigentümerversammlung

• Verkaufsdokumentation

• Nebenkostenabrechnung und Budget

Bei vermieteten Objekten ausserdem:

• Mietverträge

• Mietaufstellungen

• Aufstellung laufender Kosten zum Unterhalt des Objektes

Wir kennen den Marktwert Ihrer Liegenschaft

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