Sanierung oder Neubau? Ratgeber für private Hauseigentümer

Der richtige Terminplan für die Sanierung / den Neubau

Ein konkreter Zeitplan mit einzelnen Arbeitsschritten festzuhalten ist wichtig, um negative Überraschungen wie Wartezeiten oder Kostenüberschreitungen aufgrund unvorhergesehener Zusatzarbeiten etc. vorzubeugen.

Ob bei einem Neubau oder einer Sanierung, die Abfolge der einzelnen Arbeitsvorgänge sollten zwingend in einem Terminplan festgehalten werden, denn gerade bei einer Sanierung verändert jede Massnahme das Gebäudesystem als Ganzes.

Terminplan Sanierung

In jedem Fall sollte ein Grundsatz bei jeder Sanierung berücksichtigt werden: Von aussen nach innen erneuern. Es folgen mögliche Massnahmen für einzelne Gebäudebauteile. 

Terminplan Neubau

Auch bei einem Neubau gilt der Grundsatz, dass ein ausführlicher Terminplan die einzelnen Phasen des Baufortschrittes in der richtigen Reihenfolge definiert. Die Baumassnahmen lassen sich grundsätzlich in sechs Phasen aufteilen: Vorprojekt, Baueingabe, Ausführungsprojekt /Baubewilligung, Rohbau, Innenausbau sowie Übergabe.

Baubewilligung bei Sanierung oder Neubau - Wann muss eine Genehmigung beantragt werden?

Die Baueingabe ist ein wichtiger Schritt für die erfolgreiche Umsetzung des Bauvorhabens. Es gilt bereits im Vorfeld abzuklären, welche behördlichen Massnahmen getroffen und welche Unterlagen eingereicht werden müssen. Insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden sind darüber hinaus die Vorgaben für die Sanierung von historischer Bausubstanz zu berücksichtigen. Es stellt sich aber auch die Frage, ob überhaupt eine Baugenehmigung beantragt werden muss?

Für viele Sanierungen und Instandstellungen sind keine Baugenehmigungen erforderlich. Sind diese Massnahmen jedoch im grösseren Ausmass, mit einer Nutzungsänderung einhergehend, die Statik verändernd oder die Brandsicherheit beeinflussend, muss in aller Regel eine Baubewilligung beantragt werden. Beispiele könnten sein:

• Wärmepumpe mit Erdsonden

• Ausbruch oder Verschieben von tragenden Wänden

• Umnutzungen (z.B. Umbau eines gewerblich genutzten Gebäudes in Wohnräume)

• Veränderung der Gebäudehülle (Fassadenmaterial, Fensterformen etc.)

Bei der Sanierung (vor allem aber auch bei Neubauten) setzen die Bau- und Zonenordnungen, die kantonalen Planungs- und Baugesetze sowie die Vorschriften zur Raumplanung zum Umweltschutz gewisse bauliche Grenzen. Bei Hanglagen lohnt sich zudem immer auch ein Blick in die Gefahrenkarte, welche unterirdisch verlaufende Gewässer aufzeigt, die auch wieder gewisse Grenzabstände erfordern.

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz oder ist es im Register der schützenswerten Objekte (Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, siehe kantonale Geo-Portale der Grundbuchämter), sollte rechtzeitig ein Denkmalpfleger beigezogen werden. Der Denkmalschutz kann unter anderem vorgeben, in welcher Farbe die Hausfassade oder das Dach zu erhalten und welche Materialien zu verwenden sind.

Umsetzung von Sanierungsarbeiten und Neubauten - die wichtigsten Schritte im Überblick

Konzeption

Ist die Baubewilligung eingetroffen, geht es an die Umsetzung des geplanten Bauvorhabens. Die Ausführung kann einsetzen, wenn alle Detailpläne gezeichnet und die Aufträge (Werkverträge) an die Unternehmer vergeben sind. Gerade in dieser intensiven Zeit ist es von Vorteil, wenn man einen Bauleiter an seiner Seite weiss, welcher den Überblick behält, die Arbeiten koordiniert und deren bauliche Qualität sicherstellt. Er weiss auch, wie sich teure Planungsfehler und Baumängel vermeiden lassen.

Bauarbeiten

Während den Bauarbeiten müssen verschiedene Arbeitsabläufe gut ineinandergreifen, damit alles nach Plan abläuft. Gerade schlechtes Wetter, überlastete Handwerker oder Lieferengpässe bei Material können zu Verzögerungen führen. Darum ist es von grosser Wichtigkeit, dass man schnell reagieren kann, wenn sich solche Abweichungen vom Bauprogramm abzeichnen, um mit den Verzögerungen pragmatisch umgehen zu können. Hier kann der Bauleiter rasch und mit Fachkenntnis eingreifen. Aber auch die Bauherrschaft wird in dieser Phase regelmässig in das Bauvorhaben involviert sein, damit allfällige Detailentscheide rasch und unbürokratisch gefällt und Zeitverluste dadurch verhindert können.

Übergabe

Sind alle Arbeiten abgeschlossen, erfolgt die Übergabe an die Bauherrschaft. Dabei ist die ausführliche Bauabnahme von zentraler Bedeutung sowie das Festhalten der Mängel, die in der Folge behoben werden. Die Schlussabrechnung rundet das Bauvorhaben schliesslich ab. Sollten nach dem Einzug noch weitere Mängel oder nicht abgeschlossene Arbeiten auffallen, lohnt es sich, diese dem Architekten zu melden. So kann sichergestellt werden, dass dieser den Überblick behält und nicht Arbeiten verrechnet werden, die ursprünglich offeriert wurden.