Vorteile einer Sanierung

• Seele und Charme des Hauses bleiben erhalten

• Geringere Investitionskosten bei guter Bausubstanz

• Einfacheres Bewilligungsverfahren (geringeres Einspracherisiko)

• Kürzere Bauzeit

• Garten inklusive alter Bäume und Pflanzen muss nicht entfernt werden

• Schrittweise Sanierung möglich, so dass man wohnen bleiben kann

Nachteile einer Sanierung

• Vor der Sanierung braucht es eine Überprüfung durch den Profi

• Bestehende Raumstruktur kann nicht beliebig verändert werden

• Komplettsanierung kostet meist mehr als ein Neubau

• Energieeffizienz ist auch nach der Sanierung nicht vergleichbar mit Neubau

• Höhere Anfälligkeit für Schimmel und Feuchtigkeit

Neubau planen und Wohnträume verwirklichen

Oftmals stehen alte Häuser auf grossen Parzellen mit viel Umschwung. Hat man das grosse Potential einmal erkannt, ist nicht nur der Neubau eines Einfamilienhauses eine Möglichkeit, sondern auch die Realisierung eines Mehrfamilienhauses, was besonders für Investoren und Projektentwickler eine interessante Nutzungsmöglichkeit darstellt.

Vorteile eines Neubaus

• Zeitgemässe Gebäude- und Raumstruktur, moderner und individueller Baustil​

• Erfüllt alle zeitgemässen Standards in Bezug auf Energieeffizienz, Haustechnik und ​
  Heizungsanlage

• In den meisten Fällen ist eine bessere / höhere Ausnutzung möglich (Wertsteigerung)​

Nachteile eines Neubaus

• Höhere Kosten, längere Planungs- und Bauzeit

• Vielfältige Entscheidungsmöglichkeiten können auch überfordern​

• Investitionskosten lassen sich nicht von den Steuern abziehen = Investitionskosten sind gesamthaft steuerpflichtig​

Analyse des Ist-Zustandes einer Immobilie

In einer ersten Phase des Projektes und basierend auf einer fachgerechten Analyse werden erste sinnvolle Massnahmen eingeleitet, insbesondere auch im Hinblick auf die Energieeffizienz. Dabei ist ganz zentral von Bedeutung, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und wie der Energieverbrauch bei einer Sanierung gesenkt werden kann. Es gibt dazu zahlreiche Anbieter mit verschiedenen Tools, welche basierend auf quantitativen Daten eine Analyse erstellen. Diese Analyse kann allerdings eine Einschätzung durch den Profi verbunden mit einer Vor-Ort-Beratung durch den Experten auf der Grundlage individueller Gebäudeeigenschaften nicht ersetzen.

In jedem Fall und als Basis sämtlicher Entscheidungen ist eine fundierte Energieberatung durch einen GEAK-Experten vor Ort zu empfehlen. Der GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) ist ein 4-seitiges Dokument, welches in einer übersichtlichen Darstellung den energetischen Zustand eines Gebäudes skizziert. Es handelt sich dabei um eine standardisierte, schweizweit einheitliche Berechnung. Diese Energieetikette umfasst grundsätzliche Empfehlungen für Erneuerungsmassnahmen und unterscheidet zwischen der Effizienz der Gebäudehülle und der Gesamtenergieeffizienz. Jedes Gebäude ist individuell. Experten erkennen bei der Begehung vor Ort Schwachstellen und identifizieren mögliche Energiepotentiale bei der Gebäudehülle, der Warmwasseraufbereitung sowie bei den elektrischen Verbrauchern. Der daraus entstehende Expertenbericht bildet zudem die Basis für mögliche Fördergeld-Anträge bei Bund, Kanton und Gemeinde. 

Ein wichtiger Bestandteil der Analyse des Ist-Zustandes ist die Untersuchung auf mögliche Altlasten (Asbest) sowie die Überprüfung der Erdbebensicherheit (bei MFH) und des Brandschutzkonzeptes. Sowohl die Entsorgung von Altlasten wie auch allfällige Verstärkungen der Fundation sowie des Tragwerkes im Zusammenhang mit der Erdbebensicherheit können äusserst kostspielig sein.

Evaluation der Möglichkeiten - Welche Chancen bringt ein Neubau mit sich?

Ein wichtiger Schritt bei der Beurteilung, ob eine Sanierung sinnvoll oder ein Neubau in Betracht zu ziehen ist, bildet die eingehende Prüfung, welche Möglichkeiten ein Neubau anstelle der Sanierung mit sich bringen könnte. Je mehr Veränderungen an einem bestehenden Gebäude, insbesondere an den statisch relevanten Bauteilen und am Rohbau, vorgenommen werden müssten, umso eher kann der Geldbedarf für eine Sanierung die Kosten für einen Neubau übersteigen.

Neue technische Anlagen und individuelle Wohnträume sprechen für den Neubau

Nachrüsten einer Lüftung oder Wärmedämmung kann bei Altbauten erschwert oder unmöglich sein, das Alter der technischen Anlagen sowie bedenkliche Werkstoffe in alten Rohrleitungen können zum Problem werden und kleine Grundrisse können statische Veränderungen und komfortables Wohnen quasi verunmöglichen. Im Gegensatz dazu lassen sich mit einem Neubau fast alle individuellen Wünsche erfüllen wie zum Beispiel eine energiesparende Gebäudehülle und eine bedarfsgerechte Raumaufteilung. Ausserdem profitiert der Bauherr von einer langen Sanierungspause, da sämtliche technischen Anlagen auf dem neusten Stand sind. Dies wiederum stellt eine nicht unwesentlich höhere Kostensicherheit in Aussicht. Es empfiehlt sich jedoch, von Beginn an einen Architekten beizuziehen, denn es gibt verschiedene Bereiche, die einer seriösen und insbesondere professionellen Abklärung benötigen.

Erste Schritte nach Entscheidungsfindung 

Sollte ein Neubau eine valable Alternative sein, dann gilt es in einem ersten Schritt, den Zonenplan und die geltende Bauordnung zu prüfen. Ausnützungsziffer, Bauhöhen, Grenzabstände sowie allfällige übergeordnete Flächennutzungspläne (Gestaltungsplan, Bebauungsplan) sind massgebliche Einflussfaktoren auf die Bebauungsmöglichkeiten eines Grundstücks. Ausserdem können Anforderungen aus dem Baurecht, von Umweltschutz- auflagen oder im Interesse der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit gestellt werden. Privatrechtliche Vereinbarungen in Form von Dienstbarkeiten sind im Planungsprozess zwingend zu berücksichtigen, um Konflikte auf privatrechtlicher Basis zu vermeiden.

Wenn das Bauvorhaben den eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Bestimmungen entspricht, wird die Baubewilligung erteilt. In Bezug auf die Zeitplanung sollte das Einspracherisiko und eine dadurch mögliche zeitliche Verzögerung der Bauausführung einkalkuliert werden. Im Weiteren ist zu evaluieren, ob man das Gebäude alleine bewohnen will oder sogar ein Mehrfamilienhaus in Betracht zieht. Dies könnte insbesondere finanziell seinen Reiz haben, weil die Kosten durch mehrere Parteien geteilt oder im Falle einer Vermietung über die Miete wieder refinanziert werden.

Die Entscheidungsfindung sollte in jedem Fall gut durchdacht und professionell begleitet werden.

Kosten und Finanzierung bei Sanierungen oder Neubauten - womit muss ich rechnen?

Eine seriöse Kostenkalkulation sollte schon frühzeitig erstellt werden, um die finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Mit dieser Grundlage kann entschieden werden, ob die Sanierungsmassnahmen oder Neubaukosten tragbar sind. Daher ist es empfehlenswert, auch diesen Aspekt in die gesamtheitlichen Überlegungen miteinzubeziehen. Bei einer Sanierung kann es sich allenfalls lohnen, die einzelnen Sanierungsmassnahmen in Phasen aufzuteilen, wogegen bei einem Neubau dieses Unterfangen schwierig umsetzbar scheint.

Folgende Fragen sollten demnach in die Planung mit einbezogen werden:

• Welches Eigenkapital steht mir für mein Sanierungs- oder Neubauvorhaben zur Verfügung?

• Ist ein Erbvorbezug oder eine Schenkung geplant?

• Sollen Vorsorgegelder für die Finanzierung eingesetzt oder allenfalls verpfändet werden?

• Ist die Erhöhung der Hypothek eine Möglichkeit?

• Kann allenfalls ein Wertschriftendepot verpfändet und ein Lombardkredit bezogen werden? 

• Für welche Massnahmen erhält man Fördergelder, welche kostenreduzierend eingesetzt werden können?

Es bewährt sich, auch hier den Profi rechtzeitig beizuziehen und die Finanzierung des gesamten Bauvorhabens rechtzeitig sicherzustellen. Allgemein gilt zu sagen, dass die Zusammenarbeit mit einem Bankfachmann oder einem Finanzplaner bei grösseren Investitionen immer empfohlen wird, um auch steuerliche sowie allfällig ehe- wie erbrechtliche Themen in die weitere Planung miteinzubeziehen.