Bieterverfahren als Strategie beim Immobilienverkauf

Was ist das Bieterverfahren und wann lohnt es sich?

Anders als bei einem klassischen Inserat wird die Immobilie beim Bieterverfahren nicht zu einem Festpreis angeboten. Stattdessen kann der Verkäufer die Gebote der Interessenten einholen und vergleichen. So lassen sich unter Umständen und je nach Objekt und Nachfrage doch recht hohe Gewinne erzielen.

Ähnlich wie bei einer klassischen Auktion aus dem Kunst- oder Sammlerbereich orientiert sich hier der Erfolg des Bieterverfahrens an einer günstigen Ausgangslage. Überbieten sich die Interessenten gegenseitig, kommt der Verkäufer in den Genuss der Vorteile dieser Methode.

Das Bieterverfahren stammt aus dem Bereich der Renditeimmobilien: Als Käufer fungieren hier meist Investoren. Allerdings entdecken auch immer mehr Privatverkäufer diese Option für sich, wenn sie ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus veräussern möchten.

Ein besonderer Vorteil des Bieterverfahrens ist seine kurze Dauer. Wenn die Planung, die Durchführung und die Auswahl der Bieter stimmen, kann eine Immobilie innert weniger Wochen erfolgreich veräussert werden.

Wie läuft das Bieterverfahren bei Immobilien ab?

Wie bei jedem Immobilienverkauf ist der Erfolg des Bieterverfahrens in der Vorbereitung begründet. Nachfolgend skizzieren wir, wie ein Bieterverfahren üblicherweise abläuft.

Schritt 1: Die Vorbereitung

Im klassischen Bieterverfahren bei Renditeimmobilien wird vor allem viel Zeit und Mühe in die Vorbereitung der Unterlagen und des Exposés investiert. Die Investoren schauen sich das Objekt im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung ganz genau an. Die Vorzüge und die Risiken des Objektes sollen daher besonders gut dokumentiert werden und der Verkäufer sollte alle detaillierten Fragen exakt beantworten können. Das Exposé sollte ferner sehr deutlich aufzeigen, dass es sich beim Objektkauf um ein Bieterverfahren handelt.

Ebenso wichtig und Teil der Vorbereitungsphase: die Definition der Zielgruppe. Wer sind die Interessenten und die potenziellen Käufer? Wenn Maklerunternehmen ein Bieterverfahren begleiten, verfügen sie meist über Branchenkontakte zu potenziellen Interessenten wie zu Investoren. Bei Privatverkäufern ist daher die Beratung durch erfahrene Immobilienexperten ratsam.

Schritt 2: die Bieterrunden

Die erste Bieterrunde beinhaltet erstmal das Ansprechen aller Interessenten. Diese erhalten alle notwendigen Objektinformationen und können einen persönlichen Besichtigungstermin vereinbaren. Dazu wird ein Termin innert der darauffolgenden 2–4 Wochen genannt, bis zu welchem der Anbieter die Abgabe der Gebote erwartet. Die Gebote werden verdeckt abgegeben – erst mit dem Abschluss der Bieterrunde ist es üblich, den einzelnen Bietern zu eröffnen, ob ihr Angebot höher lag, als das der anderen.

Nach Abschluss der ersten Bieterrunde informiert der Verkäufer die Bieter über das aktuelle Höchstgebot und kann sie dann zu einer weiteren Bieterrunde samt Abgabetermin einladen.

Wie viele Bieterrunden sind sinnvoll?

Bereits bei der ersten Bieterrunde kann sich zeigen, wie gross das Interesse der Bieter am Objekt ist. Wie viele Bieterrunden man also durchführen sollte, kann pauschal kaum beantwortet werden. Insgesamt sollte es nicht mehr als 3, vielleicht 4 Bieterrunden geben. Schliesslich will man als Verkäufer nicht die Geduld der Interessenten auf die Probe stellen, sondern das optimale Angebot erhalten.

Schritt 3: Der Abschluss

Sobald der Verkäufer mit einem Gebot zufrieden ist, kann er diesem den Zuschlag erteilen. Das bedeutet, dass der Höchstbietende nun das Objekt zu genanntem Preis erwerben kann. Wichtig: Eine Verkaufspflicht besteht hierbei nicht. Nimmt der Höchstbietende an, kommt es zu einer Vertragsunterzeichnung und einer Grundbucheintragung wie im Falle eines ganz herkömmlichen Immobilienverkaufs.

Weitere Tipps zum Immobilienverkauf im Bieterverfahren

Wie bei jeder Form von „Auktion“ profitieren Sie als Verkäufer vor allem von einer hohen Anzahl von Interessenten und künftigen Bietern. Nur so kann ein Konkurrenz- und ein Bieterkampf entstehen, von dem die Preisentwicklung und der am Ende erzielte Gewinn abhängig sind. Daher sollten Sie das Objekt einem möglichst zielgerichtet ausgesuchten, möglichst grossen Personenkreis zeigen. Das gelingt am besten mit der Hilfe eines erfahrenen Maklerbüros. Gute Makler haben in der Regel Kontakte zu potenziellen Käufern, die nach ähnlichen Objekten Ausschau halten und können so eine ganz gute und passende Zielgruppe für Ihren Verkauf ermitteln.

Beim Besichtigungstermin empfehlen Experten, möglichst wenige, wenn nicht nur einen Termin anzusetzen. Dadurch eröffnet sich den Bietern eine Vorstellung über die Konkurrenz, die bei individuellen Besichtigungen ansonsten unsichtbar bliebe.

Ein abschliessender Tipp: Legen Sie viel Wert auf die Qualität Ihrer Verkaufsunterlagen wie des Exposés. Die Bilder sollten hochwertig und aussagekräftig sein; die Informationen vollständig. Lediglich bezüglich Ihrer Preisvorstellungen sollten Sie bedeckt halten. Im Bieterverfahren entscheidet jeder Interessent bzw. Bieter für sich, welchen Kaufpreis er nennen möchte.