Grundbesitzwert und Marktwert: Wie unterscheiden sie sich?

Was ist der Katasterwert und was ist seine Funktion?

Der Katasterwert ist eine objektive Bewertung einer Immobilie die von der öffentlichen Verwaltung ermittelt wird. Er hat die Aufgabe, den Preis einer Immobilie, sei es ein Haus oder ein Geschäftsraum, zu ermitteln, um die damit verbundenen Steuern und sonstigen steuerlichen Verpflichtungen zu berechnen. Sie wird verwendet bei der Berechnung von Steuern wie der Immobiliensteuer (IBI), der Übertragungssteuer (ITP), der Steuer auf wirtschaftliche Tätigkeiten (IAE) oder der kommunalen Kapitalertragssteuer. Es handelt sich also hauptsächlich um einen Verwaltungswert.

Der Katasterwert wird auf der Grundlage einer Reihe von physischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Merkmalen der Immobilie ermittelt, dazu gehören die folgenden Parameter:

• Die Lage: welche Dienstleistungen gibt es in der Nähe, die Bevölkerung...

• Die Größe: bebaute und nutzbare Quadratmeter.

• Die Eigenschaften der Immobilie: Anzahl der Zimmer, Bäder, Höhe...

• Der Erhaltungszustand der Immobilie und ob sie renoviert wurde oder nicht.

• Die Baukosten und die Qualität der Bauarbeiten.

• Der Verwendungszweck, für den die Immobilie genutzt werden soll: Wohnung, Zweitwohnsitz, Geschäftsräume.

• Das Alter der Immobilie, wenn sie einen historischen Wert hat.

• Der Wert des Grundstücks.

• Die Ausnutzung des Grundstücks.

Diese Bewertung wird von einer Gruppe von qualifizierten Technikern nach den geltenden Vorschriften durchgeführt. Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass der Katasterwert den Verkaufsprozess einer Immobilie beeinflussen kann. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, kann ein hoher Wert einen höheren Marktpreis rechtfertigen.

Was ist der Marktwert und wann wird er verwendet?

Anders als der Katasterwert ist der Marktwert subjektiver, da er den Preis darstellt, zu dem eine Immobilie auf dem freien Markt verkauft werden kann, und der zum Zeitpunkt der Transaktion entsteht.

Diese Bewertung wird von den Merkmalen der Immobilie, aber auch von anderen Faktoren beeinflusst, wie dem das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Der Marktwert wird durch die Merkmale der Immobilie, aber auch durch andere Faktoren wie das Gesetz von Angebot und Nachfrage, den Durchschnittspreis in der Region oder Markttrends und andere wirtschaftliche Aspekte beeinflusst. Aus diesen Gründen ist der Marktwert in der Regel im Laufe der Zeit nicht stabil, sondern schwankt.

Diese Bewertung wird in der Regel vom Verkäufer mit Hilfe eines Engel & Völkers-Immobilienberaters ermittelt, der den Startpreis festlegt.

Vergessen Sie nicht, dass die Verwaltung den Marktwert mit dem Katasterwert abgleicht, denn wenn dieser höher ist, kann der Verkäufer ein höheres Einkommen verlangen.

Was ist der Unterschied zwischen diesen beiden Begriffen?

Nachdem wir diese Begriffe definiert haben, ist es wichtig, die wichtigsten Unterschiede zwischen ihnen hervorzuheben, da sie so eng miteinander verbunden sind:

• Kalkulation oder Bewertung: Der Katasterwert wird von der öffentlichen Verwaltung und einer Gruppe qualifizierter Techniker ermittelt, die eine Katasterverordnung befolgen. Der Marktwert hingegen ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage sowie aus anderen Faktoren wie dem Durchschnittspreis des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet.

• Zweck: Der Katasterwert hat einen steuerlichen Zweck, da er für die Berechnung von grundstücksbezogenen Steuern und Abgaben verwendet wird. Im Gegensatz dazu ist der Marktwert für den Kauf und Verkauf von wesentlicher Bedeutung, da er eine Schätzung des Preises liefert, zu dem die Immobilie auf dem freien Markt verkauft werden könnte.

• Bestimmende Faktoren: Der Katasterwert ist eine Antwort auf objektive und spezifische Kriterien der Immobilie, die von jeglichem Kontext losgelöst sind, wie z. B. physische Merkmale, Größe oder Erhaltungszustand, um nur einige zu nennen. Der Marktwert hingegen wird durch externe Faktoren wie Angebot und Nachfrage oder die allgemeine Wirtschaftslage beeinflusst.

• Aktualisierung: Der Katasterwert kann in bestimmten Abständen aktualisiert werden, um Veränderungen auf dem Immobilienmarkt und der lokalen Infrastruktur zu berücksichtigen. Der Marktwert ist jedoch anfälliger für Schwankungen und rasche Veränderungen, da er von Markt- und Wirtschaftstrends abhängt; er ist daher viel volatiler und veränderlicher.

• Verwaltung: Der Marktwert wird privat vom Verkäufer oder von Engel & Völkers verwaltet. Die Verwaltung des Katasterwerts hingegen obliegt dem Katasteramt, einer vom Staat abhängigen Einrichtung, die für die Festlegung und Aktualisierung des Wertes zuständig ist.

Kurz gesagt, der Katasterwert und der Marktwert sind zwei unterschiedliche Konzepte, die jedoch eng miteinander verbunden sind und beide sind gleichermaßen wichtig, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten.