Wie man eine Immobilie in Italien kauft: Ein umfassender Leitfaden

Erwägen Sie den Kauf einer Immobilie in Italien?

Italiens reiche Kultur, atemberaubende Landschaften und die köstliche Küche machen es zu einem beliebten Ziel für Immobilieninvestitionen. Sich auf dem italienischen Immobilienmarkt zurechtzufinden, kann jedoch ein komplexer Prozess sein.

Um Ihnen zu helfen, einen reibungslosen und informierten Kauf zu tätigen, haben wir einen detaillierten Leitfaden für den Kauf einer Immobilie in Italien zusammengestellt.

1. Hauskauf in Italien - Besorgen Sie sich einen Codice Fiscale:

Der erste Schritt beim Kauf einer Immobilie in Italien ist die Beschaffung eines Codice Fiscale. Dieser einmalige Identifikationscode wird auf der Grundlage Ihrer persönlichen Daten, einschließlich Ihres Namens, Ihres Geburtsortes und Ihres Geburtsdatums, berechnet. Er wird von der "Agenzia delle Entrate", der italienischen Steuerbehörde, ausgestellt und ist für jegliche Interaktion mit den italienischen Behörden erforderlich.

2. Eröffnen Sie ein italienisches Bankkonto:

Die Eröffnung eines italienischen Bankkontos ist unerlässlich, nicht nur für die Überweisung von Geldern für den Immobilienkauf, sondern auch für automatische Zahlungen von Versorgungsleistungen. In der Regel wird die Abschlusszahlung mit italienischen Bankwechseln getätigt. Sie können das Geld auch auf ein "Treuhandkonto" überweisen, um zusätzliche Sicherheit zu erhalten.

3. Formelles Kaufangebot ("Proposta d'Acquisto"):

Sobald Sie eine Immobilie besichtigt und sich für ein Objekt entschieden haben, beginnt die Verhandlung mit einem formellen Kaufangebot. Dieses Angebot sollte in schriftlicher Form vorliegen und von einem Scheck als Anzahlung begleitet sein. Der Verkäufer kann die Annahme des Angebots mündlich mitteilen. Sobald das Angebot angenommen ist, verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum nicht an andere zu verkaufen, um die Chancen des Käufers zu wahren.

4. Katasterprüfungen:

Bevor Sie weitere Schritte unternehmen, ist es ratsam, den Titel der Immobilie beim Grundbuchamt ("Conservatoria e Catasto") zu überprüfen. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass die Immobilie korrekt registriert ist, dem Verkäufer gehört und frei von ausstehenden Krediten ist.

5. Hauskauf in Italien: - Sorgfaltspflicht und Dokumentation:

Vor dem Kauf ist es wichtig, eine Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, die Unterlagen über die Herkunft der Immobilie, städtische Genehmigungen und Bescheinigungen, Wohnungseigentumsregeln, andere administrative und technische Aspekte und die Einhaltung von Umweltauflagen umfasst.

Darüber hinaus erhalten Sie Unterstützung bei der Beschaffung eines Codice Fiscale, der Eröffnung eines italienischen Bankkontos, der Erstellung eines formellen Kaufangebots, der Überprüfung von Katasterunterlagen und der Unterstützung bei notariellen Verfahren.

6. Geldnachweis-Brief:

Bei Transaktionen mit hohem Wert (über eine Million Euro) kann der Verkäufer einen "Geldnachweisbrief" verlangen. Mit diesem Dokument wird nachgewiesen, dass der Käufer über legitime und verfügbare Mittel für die Transaktion verfügt. Ohne dieses Schreiben darf der Verkäufer das Angebot nicht annehmen, auch wenn es ansonsten den Vorschriften entspricht.

7. Vorläufiger Kaufvertrag ("Compromesso"):

Der "Compromesso" ist ein rechtsverbindliches Dokument, in dem der Verkaufspreis, das Abschlussdatum ("Rogito") sowie Informationen über die Immobilie und ihre Rechte festgelegt sind. Das "Rogito" wird in der Regel innerhalb von 1 bis 3 Monaten nach dem "Compromesso" unterzeichnet.

8. Kaufvertrag ("Rogito"):

Der endgültige Vertrag, auch als "atto notarile" bekannt, wird nach dem "Compromesso" unterzeichnet. Dies geschieht, wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde, und die Immobilie wird offiziell übertragen. Der Notar stellt eine beglaubigte Kopie der Urkunde aus und trägt sie im Grundbuchamt ein.

9. Hauskauf in Italien - Grunderwerbssteuer:

Die Grunderwerbssteuern in Italien variieren je nach Art der Immobilie und dem Status des Käufers. So sind beispielsweise die Steuersätze für Erstwohnungen, Zweitwohnungen und Käufe durch Unternehmen unterschiedlich. Vergewissern Sie sich, dass Sie die geltenden Steuersätze kennen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

10. Einen Bauernhof kaufen:

Der Kauf eines Bauernhofs in Italien bringt eine Reihe von Regeln und Vorteilen mit sich.

Es ist wichtig, einen landwirtschaftlichen Berater und einen vertrauenswürdigen Buchhalter zu haben, um den Prozess effektiv zu steuern. Für den Kauf eines Bauernhofs gibt es bestimmte Steuervorteile und Anreize.

11. Grundbesitzsteuern:

Abgesehen von den Grunderwerbssteuern müssen Immobilienbesitzer in Italien auch Grundsteuern zahlen, darunter die IMU (kommunale Grundsteuer) und die TARI (Abfall-/Müllsteuer). Diese Steuern richten sich nach dem Schätzwert der Immobilie.

12. Steuern auf Vermietungen:

Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu vermieten, sind Sie möglicherweise einkommensteuerpflichtig.

Die "Cedolare Secca" ist ein pauschaler Steuersatz von 21 %, der auf die jährlichen Mieteinnahmen erhoben wird.

13. Wer kann in Italien kaufen:

Das Recht, eine Immobilie in Italien zu erwerben, steht im Allgemeinen den meisten Ausländern zu, wobei je nach Staatsangehörigkeit unterschiedliche Verfahren gelten.

Für Bürger der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums gelten die gleichen Verfahren wie für italienische Staatsbürger. Für andere Staatsangehörige hängt die Möglichkeit des Immobilienerwerbs von Gegenseitigkeitsabkommen ab.

14. Hauskauf in Italien - Investorenvisum:

Italien bietet Investoren mit Migrationshintergrund ein Visum an, wenn sie Investitionen tätigen, die der italienischen Wirtschaft zugute kommen. Das Programm fördert Investitionen, die zur Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Forschung und zu Mäzenatentätigkeiten führen. Für Ausländer, die ihren steuerlichen Wohnsitz nach Italien verlegen, sind ebenfalls steuerliche und finanzielle Erleichterungen vorgesehen.

Sich auf dem italienischen Immobilienmarkt zurechtzufinden, kann ein komplexes Unterfangen sein, aber mit dem richtigen Wissen und der richtigen Unterstützung können Sie Ihren Traum von einer eigenen Immobilie in Italien verwirklichen. Stellen Sie sicher, dass Sie mit erfahrenen Fachleuten zusammenarbeiten, die Sie durch den Prozess führen und einen erfolgreichen Immobilienkauf gewährleisten können.

Engel & Völkers Lago Maggiore freut sich darauf, mit Ihnen über Ihren italienischen Traum zu sprechen! Zögern Sie nicht, unsere Geschäfte zu besuchen oder uns bei weiteren Fragen zu kontaktieren!