Kaufen vs. Mieten: Was ist besser?

Faktoren, die beim Kauf versus Mieten in den UAE zu berücksichtigen sind

Von Ihren Finanzen und Ihrem Budget bis hin zu Ihren langfristigen Aufenthaltsplänen gibt es mehrere Aspekte, die Sie planen müssen, bevor Sie den großen Schritt wagen, entweder eine Immobilie in den VAE zu mieten oder zu kaufen. Hier sind einige Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie entscheiden, ob Sie Mieter oder Käufer einer Immobilie sein werden.

Dauer des aufenthalts in den UAE

Die Dauer Ihres Aufenthalts in den UAE kann Ihnen helfen zu entscheiden, ob eine Hypothek oder eine gekaufte Immobilie billiger ist als das Mieten oder umgekehrt.

Wenn eine Person plant, langfristig (z. B. mindestens fünf Jahre) in den UAE zu leben, kann sie den Kauf einer Immobilie (z. B. einer Wohnung oder einer Villa) in Betracht ziehen, um die Mietkosten zu sparen. Dies könnte Ihnen auch potenzielle Vorteile wie die Möglichkeit bieten, ein langfristiges Investorenvisum in den UAE zu erhalten.

Wenn die Pläne, in den UAE zu leben, nicht feststehen, könnte das Mieten einer Immobilie die geeignetere Option sein. Dies bietet Flexibilität beim Umzug und Freiheit ohne allzu große Konsequenzen.

Finanzielle Lage einschätzen

Die Bestimmung des Budgets für das Leben in den UAE ist ein äußerst wichtiger Schritt, da es Ihnen hilft, die richtige Immobilie auszuwählen und eine geeignete Option zu wählen.

Wenn eine Person in der Lage ist, die Anzahlung für eine Immobilie zu leisten (der Betrag für Expats beträgt mindestens 20% des Immobilienwerts) und die monatlichen Ratenzahlungen (EMI) zu begleichen, könnte der Kauf einer Immobilie die bessere Option für sie sein. Es sollte beachtet werden, dass die Anzahlung einer Immobilie eine der größten Anfangskosten für einen potenziellen Käufer/Hypothekenkäufer in den UAE sein wird.

Für potenzielle Mieter, die langfristig in den UAE leben möchten, könnte der Kauf einer Immobilie in Betracht gezogen werden, wenn sie ein stabiles, festes Einkommen haben. Eine Investition in eine Immobilie in den UAE kann langfristige Vorteile haben; Käufer können ihre Immobilie vermieten und zusätzliches Einkommen erzielen.

Wenn jemand eine Hypothek aufgenommen hat, um seine Immobilie in den UAE als Investition zu kaufen, kann er die Mieteinnahmen nutzen, um die monatlichen Hypothekenzahlungen zu decken.

Marktanalyse

Abhängig vom Emirat, in dem man wohnen möchte, ist es eine gute Idee, einfache Marktanalysen durchzuführen. Während Abu Dhabi und Ras Al Khaimah Investoren mit ihren neuen Inselentwicklungen anziehen, wird Dubais Beliebtheit durch eine wachsende Bevölkerung von sowohl wohlhabenden Einzelpersonen als auch qualifizierten Arbeitskräften gestärkt.

Ein Artikel von Press Release Network hat festgestellt, dass die Immobilienpreise in Dubai im Jahr 2024 erheblich steigen werden - angetrieben durch erhöhte Nachfrage, begrenztes Angebot und eine robuste Wirtschaft. Während steigende Mietpreise voraussichtlich einen negativen Einfluss auf Mieter haben werden, könnten diejenigen, die in Dubai eine Immobilie mit einer Hypothek kaufen, erheblich von den höheren Mietpreisen profitieren, wenn sie sich entscheiden, ihre Immobilie zu vermieten.

Wie alle Immobilienmärkte ist auch der Markt in den UAE anfällig für Schwankungen. Es wird potenziellen Käufern/Mietern empfohlen, über die neuesten Trends informiert zu bleiben, was ein erfahrener Immobilienmakler Ihnen helfen kann.

Kontrolle über das Eigentum: Mieten versus Eigentum

Die UAE haben strenge Gesetze und rechtliche Rahmenbedingungen in Bezug auf Eigentum und Besitz.

Zum Beispiel gibt der Besitz einer Immobilie in den UAE den Eigentümern eine höhere Kontrolle über ihre Immobilie in Bezug auf Faktoren wie Renovierungen, Modifikationen und Anpassungen. Mieter hingegen müssen möglicherweise mehrere Einschränkungen während der Gültigkeit ihres Vertrags hinnehmen und benötigen möglicherweise eine NOC von ihrem Vermieter für geringfügige Änderungen.

Auch beim Eigentum an Immobilien gibt es zwei Arten: Freehold und Leasehold. Freehold-Immobilienbesitzer haben Vorteile wie die Weitergabe ihrer Immobilie an einen Erben, das vollständige Eigentum an ihrer Immobilie und dem Land, auf dem sie gebaut ist, sowie die Freiheit, Änderungen an ihrer Immobilie vorzunehmen - es kann jedoch eine teure Investition sein.

Leasehold-Besitzer haben eine eingeschränkte Kontrolle über ihre Immobilie, da sie technisch gesehen die Immobilie vom eigentlichen Freehold-Eigentümer pachten. Solche Immobilien sind jedoch relativ erschwinglicher.

Es ist zu beachten, dass Vermieter und Eigentümer jährliche Wartungsgebühren, Servicegebühren und alle Reparaturen oder Renovierungen bezahlen müssen. Während Mieter in der Regel für die Kosten kleinerer Reparaturen und Wartungen verantwortlich sind, sind sie nicht für größere Ausgaben wie Servicegebühren verantwortlich.

Recherche und Auswahl eines zuverlässigen Maklers

Ein zuverlässiger Immobilienmakler wird Ihre Immobiliensuche erheblich erleichtern und vereinfachen. Die Beratung mit einem akkreditierten Makler, der Experte für den Immobilientyp und die Lage ist, die Sie in Betracht ziehen, kann ein enormer Vorteil auf Ihrer Immobilienreise sein.

Neue Käufer verlassen sich oft vollständig auf ihren Immobilienmakler, um geeignete Optionen zu finden und Marktinformationen zu teilen. Daher ist es wichtig, Zeit mit dem Makler zu verbringen, um seine Expertise zu verstehen und zu prüfen, ob er mit Ihren Wünschen für eine Immobilie übereinstimmen kann.

Zahlen prüfen: Mieten versus Hypothek in den UAE

Lassen Sie uns die Zahlen verstehen und die ungefähren Kosten für das Mieten versus das Hypothekieren einer Immobilie in den UAE untersuchen.

Wenn man die Zahlen zusammenzählt und die jährliche Miete über einen bestimmten Zeitraum sowie die monatlichen Hypothekenzahlungen berücksichtigt, erhält man ein klares Bild davon, ob das Mieten eine bessere Option ist oder der Kauf einer Immobilie.

Anfangskosten für das Mieten einer Immobilie

Während die Kaution und die Miete die beiden Hauptkosten für das Mieten einer Immobilie in den UAE sind, gibt es bestimmte Kosten, die ein Mieter anfangs tragen muss.

• Kaution: 5% der jährlichen Miete für eine unmöblierte Immobilie, 10% für eine möblierte Immobilie

• Maklergebühren: 5% der jährlichen Miete für eine Wohnimmobilie

• DEWA-Gebühren: Diese werden an die Dubai Electricity and Water Authority gezahlt und betragen:

  • AED 2.000 für Apartments (erstattbar bei Auszug)

  • AED 100 für Apartments (nicht erstattbare Anschlussgebühr)

  • AED 4.000 für Villen (erstattbar bei Auszug)

  • AED 300 für Villen (nicht erstattbare Anschlussgebühr)

• Dubai Municipality Gebühren: 5% der Jahresmiete, die in 12 Raten gezahlt und zu den DEWA-Rechnungen hinzugefügt werden

• Ejari-Gebühren:

  Treuhandzentren:

  • AED 120 für die Registrierung

  • AED 95 + MwSt. für Servicepartner

  Über die mobile App oder das System:

  • AED 100 für die Registrierung

  • AED 10 für die Wissensgebühr

  • AED 10 für die Innovationsgebühr

Kostenanalyse: Mieten einer Immobilie über fünf Jahre

Nehmen wir an, eine Person mietet eine Wohnung in Dubai Marina, einer der begehrtesten Apartment-Gemeinden des Emirats. Wenn wir annehmen, dass der Mieter jährlich AED 90.000 für eine 1-Zimmer-Wohnung zahlt, wird er in den nächsten fünf Jahren folgende Gesamtkosten haben:

• Gesamtmiete: AED 450.000

• Maklerprovision: AED 22.500 (basierend auf jährlicher Gebühr)

• Jährliche Ejari-Registrierungsgebühr: AED 1.129 für fünf Jahre

Die Gesamtkosten für das Mieten über fünf Jahre betragen somit AED 473.629.

Kostenanalyse: Hypothek einer Immobilie über fünf Jahre

Betrachten wir eine ähnliche 1 bedroom apartment in Dubai Marina. Im Mai 2024 beträgt der durchschnittliche Preis einer solchen Einheit in Dubai Marina etwa AED 1,4 Millionen.

Wenn eine Person eine Immobilie hypothekarisch finanziert, zahlt sie neben den Hypothekenkosten auch mehrere Vorabkosten:

• Anzahlung: AED 280.000 (20 % des Kaufpreises)

• DLD-Gebühren: AED 56.000 (4 % des Immobilienwertes)

• Maklergebühren: AED 28.000

• Gebühren für die Immobilienbewertung (variabler Betrag): ca. AED 2.500

• Hypothekenregistrierungsgebühren: AED 3.090

• Immobilienregistrierungsgebühr: AED 2.000

• Gebühr für die Darlehensvergabe: Diese Gebühr kann je nach Bank variieren. In diesem Beispiel nehmen wir 1 % an - AED 11.200

Die gesamten Vorabkosten des Käufers betragen somit ca. AED 382.790.

Nun ermitteln wir, wie viel der Käufer für die Wohnung über einen Zeitraum von fünf Jahren wahrscheinlich zahlen wird:

• Hypothekenwert: Nehmen wir an, es sind 80 % des Einheitswerts - AED 1.120.000

• EMI: AED 5.906 (5 Jahre fest zu 3,99 %)

• Gesamtrückzahlungen für fünf Jahre: AED 365.360

• Betriebskosten: AED 56.000 (AED 14/sq.ft über 800 sq.ft.)

Es ist wichtig zu beachten, dass:

• Die oben angegebenen Berechnungen auf einem standardmäßigen festen Hypothekenzinssatz von 4,8 % basieren - dieser kann von Bank zu Bank variieren.

• Die durchschnittliche Größe für eine 1BHK in Dubai Marina wird auf 850 sq. ft. geschätzt.

• Der RERA Service Charge Index 2023 für Dubai Marina beträgt AED 15,03 pro sq. ft.

Somit betragen die Gesamtkosten für die Hypothek einer Wohnung in Dubai über fünf Jahre AED 421.360.

Kostenanalyse: Ein Vergleich

In dem obigen Beispiel betragen die Gesamtkosten für das Mieten über fünf Jahre AED 473.629, wobei mögliche Mieterhöhungen nicht berücksichtigt sind.

Im Vergleich dazu betragen die Gesamtkosten für den Kauf der Immobilie in dem obigen Beispiel über fünf Jahre AED 804.150.

Der Kauf einer Immobilie erfordert also deutlich mehr Kapital über den Zeitraum von fünf Jahren. Ein sehr wichtiger Aspekt ist jedoch, dass etwa AED 350.000 davon zur Eigenkapitalbildung in der Immobilie beigetragen haben, was Ihr Nettovermögen erhöht - im Gegensatz zur Miete. Ebenso, wenn die Immobilienpreise und Mieten über den Zeitraum von fünf Jahren steigen, wie viele erwarten, wird dies den Vergleich für Käufer erheblich verbessern und die Aussicht für Mieter verschlechtern.

Überlegungen zur Anzahlung

Eine Anzahlung für Hypothekenkäufer ist die erste Zahlung, die zum Kauf einer Immobilie geleistet wird. Es ist erforderlich, dass diese Anzahlung beim Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek geleistet wird.

Laut der Zentralbank der UAE muss jede Anzahlung für eine hypothekarisch finanzierte Immobilie mindestens 20 % des Immobilienwerts für Einwohner und 15 % für Staatsbürger der VAE betragen. Privatkredite dürfen nicht zur Finanzierung von Anzahlungen für Immobilieninvestitionen verwendet werden.

Details zur Hypothekenrückzahlung

Dies ist wichtig für Hypothekenkäufer, die sich fragen, ob eine Hypothek günstiger ist als die Miete einer Wohnung in den UAE.

Hypotheken sind monatliche Ratenzahlungen an die Bank zur Tilgung des Darlehensbetrags für die Immobilie. In den VAE beträgt das Darlehens-zu-Darlehens-Wert-Verhältnis/hypothekare Betrag maximal 80 %, wenn eine Immobilie weniger als AED 5 Millionen wert ist. Für Immobilien im Wert von über AED 5 Millionen liegt die Obergrenze bei 70 % des Immobilienwerts.

Typischerweise werden die Hypothekenrückzahlungen geringer sein als die monatliche Mietzahlung für eine vergleichbare Immobilie, dies ist jedoch nicht immer der Fall.

Anfängliche Kosten für die Hypothekenfinanzierung in den UAE

Käufer, die eine hypothekarisch finanzierte Immobilie in den UAE erwerben möchten, müssen beim Kauf ihrer Immobilie mehrere Kosten und Gebühren tragen. Diese Kosten entsprechen etwa 6-7 % des Immobilienwerts an Vorabkosten. Obwohl dies hoch klingen mag, ist es tatsächlich viel niedriger als die Vorabkosten in vielen anderen großen Städten weltweit.

Hier ist eine Liste der weiteren Vorabkosten für den Kauf einer hypothekarisch finanzierten Immobilie in den UAE:

• Maklergebühr: 2 % des Immobilienwerts plus 5 % Mehrwertsteuer

• DLD-Übertragungsgebühr: 4 % des Immobilienwerts und Verwaltungsgebühren

• Hypothekenregistrierungsgebühr: 0,25 % des Darlehenswerts und Verwaltungsgebühren

• Immobilienregistrierungsgebühr: AED 2.000 und 5 % Mehrwertsteuer

• Gebühr für die Immobilienbewertung: AED 2.500-AED 3.500

• Bankhypothekendarlehensgebühr: 1 % des Darlehensbetrags und 5 % Mehrwertsteuer

Schlussfolgerung

In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Überlegungen und potenziellen Kosten sowohl für den Kauf als auch für die Miete einer Immobilie in den UAE dargelegt. Während wir die Frage „Ist eine Hypothek günstiger als die Miete?“ behandelt haben, hängt die Antwort stark von Ihren Umständen ab.

Unser Ziel mit diesen detaillierten Informationen ist es, Ihnen bei der Entscheidung zu helfen, welchen Weg Sie einschlagen sollen, aber es wird empfohlen, einen Immobilienfachmann zu konsultieren, um Ihre Umstände und den richtigen Ansatz für Sie wirklich einschätzen zu können.

Während das Mieten, Kaufen oder Hypotheken einer Immobilie in den UAE alle potenzielle Kosten mit sich bringen, bevorzugen langfristige Bewohner in Dubai oft den Kauf einer Immobilie. Dies bietet langfristige Stabilität, die Möglichkeit, steigende Mietpreise zu vermeiden, das Potenzial für Kapitalzuwachs und die größere Möglichkeit, Ihr Nettovermögen aufzubauen. Allerdings ist der Kauf einer Immobilie nicht für jedermann geeignet. Für diejenigen, die nur für kurze Zeit in den UAE wohnen möchten oder viel Flexibilität suchen, könnte das Mieten die bevorzugte Option sein.