Wer zahlt die Sonderumlage beim Kauf einer Immobilie?

Was ist eine Sonderumlage?

Bevor wir die verschiedenen Situationen betrachten, ist es wichtig zu verstehen, was genau eine Sonderumlage ist.

Es handelt sich dabei um eine zusätzliche Zahlung, die von allen Eigentümern einer Wohnanlage beschlossen wird, um notwendige Reparaturen oder Modernisierungen am Gebäude zu finanzieren.

Typische Maßnahmen können sein: Reparaturen an der Fassade, Modernisierung elektrischer Installationen, Verbesserung von Rohrleitungen oder die Installation bzw. Instandsetzung von Aufzügen.

Arten von Sonderumlagen

Die von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Sonderumlagen lassen sich in zwei Kategorien einteilen:

• Sonderumlagen als Rücklagenbildung: Hierbei wird eine bestimmte Summe angespart, um künftige größere Ausgaben zu decken, deren Zeitpunkt noch nicht feststeht. Dies ermöglicht es den Eigentümern, größere Reparaturen finanziell besser zu bewältigen.

• Sonderumlagen für konkrete Ausgaben: Diese werden zur Deckung spezifischer Kosten zu einem festgelegten Zeitpunkt erhoben.

Nachdem wir die Unterschiede erklärt haben, betrachten wir nun, wer in welchem Fall für die Zahlung verantwortlich ist.

Wer zahlt die Sonderumlage beim Kauf einer Immobilie?

Die Antwort auf diese Frage liefert das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) in Artikel 17.11:

“Die Sonderumlagen für durchgeführte oder geplante Verbesserungen am Gebäude gehen zu Lasten desjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Zahlungen Eigentümer ist.“

Das bedeutet, dass der Eigentümer der Immobilie bis zum Eigentumswechsel für die Zahlung der Sonderumlage verantwortlich ist. Nach dem Übergang geht die Verpflichtung zur Zahlung der restlichen Raten auf den neuen Eigentümer über.

Was passiert, wenn die Sonderumlage nach dem Vorvertrag (arras) beschlossen wird?

Es kann vorkommen, dass zwischen der Unterzeichnung des Vorvertrags (arras) und der notariellen Beurkundung des Kaufs eine Sonderumlage von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wird.

Auch in diesem Fall gilt dieselbe Regelung: Der Verkäufer trägt die Kosten für die Sonderumlage bis zum Tag des Eigentumsübergangs, während der Käufer ab diesem Zeitpunkt für alle noch ausstehenden Zahlungen verantwortlich ist.

Wer zahlt die Sonderumlage, wenn sie nach dem Kauf beschlossen wird?

Wird die Sonderumlage erst nach dem Eigentumsübergang beschlossen, liegt die Verantwortung vollständig beim Käufer. Mit dem Erwerb der Immobilie übernimmt er nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten, die damit verbunden sind.

Weitere mögliche Szenarien bei Sonderumlagen

Zusätzlich zu den oben genannten Fällen können sich weitere Fragen ergeben. Hier einige Beispiele:

Was passiert, wenn eine Sonderumlage während des Kaufprozesses zur Abstimmung steht?

Falls eine Sonderumlage von der Eigentümergemeinschaft noch nicht endgültig beschlossen wurde, ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer vor dem Kauf darüber zu informieren. Dadurch kann der Preis entsprechend angepasst werden, um die zusätzlichen Kosten zu berücksichtigen.

Am besten wäre es jedoch, die Entscheidung der Eigentümerversammlung abzuwarten, bevor der Kauf abgeschlossen wird. So kann der potenzielle Käufer vollständig informiert werden und die finanzielle Belastung in seine Entscheidung einfließen lassen.

Kann eine Immobilie verkauft werden, ohne über eine ausstehende Sonderumlage zu informieren?

Es besteht die Möglichkeit, dass ein Verkäufer beschließt, Informationen über eine bereits genehmigte oder ausstehende Sonderumlage zu verschweigen. Aus diesem Grund ist es oft einfacher, eine Immobilientransaktion über eine erfahrene Immobilienagentur abzuwickeln.

Sollte ein solcher Fall eintreten, wird dies als versteckter Mangel betrachtet. Es besteht dann die Möglichkeit, rechtliche Schritte einzuleiten und Schadensersatz wegen Informationsverschleierung zu fordern. Du hast das Recht, über den tatsächlichen Zustand der Immobilie informiert zu werden, um zu entscheiden, ob der Kauf abgeschlossen oder der Preis neu verhandelt wird.

Was passiert, wenn der Verkäufer die vereinbarte Sonderumlage nicht bezahlt?

Sollte während des Verkaufsprozesses eine laufende Sonderumlage bestehen und der Verkäufer sich weigern, diese zu begleichen, musst du dir keine Sorgen machen. Der Käufer ist nicht verpflichtet, diese Zahlungen zu übernehmen. Daher kann der Verkäufer keine Forderungen an dich stellen.

Tipps zur Überprüfung, ob eine Immobilie offene Sonderumlagen hat

Solche Situationen lassen sich vermeiden, wenn im Voraus sorgfältig geprüft wird. Hier einige Empfehlungen:

Schuldenfreiheitsbescheinigung

Vor dem Kauf sollte unbedingt eine Schuldenfreiheitsbescheinigung angefordert werden. Dieses Dokument bestätigt, ob alle Zahlungen, einschließlich Sonderumlagen, beglichen wurden. Am besten lässt du dich von einem Immobilienmakler begleiten, der den Prozess beschleunigt und alle erforderlichen Unterlagen einholt.

Die Nota Simple

Ein weiteres wichtiges Dokument ist die Nota Simple, die vom Grundbuchamt ausgestellt wird. Sie gibt Auskunft über bestehende Belastungen oder Hypotheken auf die Immobilie.

Gründliche Gebäudeinspektion

Wenn du den Kauf ohne Makler abwickelst, solltest du eine gründliche Inspektion des Gebäudes durchführen, um den Zustand zu überprüfen. Noch einfacher ist es jedoch, einen Immobilienmakler von Engel & Völkers hinzuzuziehen. Unsere Experten bieten vollständige Transparenz über den Zustand der Immobilie und begleiten dich zuverlässig durch den gesamten Prozess.

Warum eine gute Immobilienagentur wählen?

Wie du siehst, ist die Unterstützung durch eine erfahrene Immobilienagentur entscheidend, um gut informierte Entscheidungen zu treffen und deine Rechte und Pflichten zu verstehen – insbesondere bei ausstehenden Sonderumlagen.

Die Makler von Engel & Völkers verfügen nicht nur über fundierte Kenntnisse im Immobilienbereich, sondern erhalten auch rechtliche Unterstützung von einem Team erfahrener Anwälte. So können sie dich in allen juristischen Fragen kompetent beraten.

Die Frage, wer für die Sonderumlage beim Kauf einer Immobilie verantwortlich ist, lässt sich leicht beantworten: Es kommt darauf an, wer zum Zeitpunkt der Zahlungseinforderung Eigentümer ist.

Mit der Unterstützung eines qualifizierten Immobilienmaklers wird der gesamte Prozess einfacher und transparenter.

Bei Engel & Völkers stehen wir dir gerne zur Seite und begleiten dich bei jedem Schritt, damit du die beste Kaufentscheidung triffst – ganz ohne Stress und Unsicherheiten.