Immobilienfinanzierung Mallorca: Insider-Tipps vom Experten

Guten Tag Herr Fernandez, vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen, das Thema Immobilienfinanzierung zu veranschaulichen und uns mit wichtigen Tipps versorgen. Was macht Sie zum Experten in diesem Bereich?

Ich habe viele Jahre Erfahrung, national und international, in der Leitung und Führung von Finanzinstituten wie Kutxabank, Caixabank-Global Payment und BNP Paribas-Santander. Ich bin spezialisiert auf Hypothekenfinanzierung, Immobilienvermögensverwaltung, neue Zahlungsmethoden-Technologien und alternative Investitionen. Bei Engel & Völkers Finance Spain bieten wir unseren Kund:innen ein umfassendes Angebot an Immobilienfinanzierungen- und Kreditlösungen über unsere nationalen und internationalen Partnerbanken. Unser Ziel ist es, maßgeschneiderte Finanzlösungen für die Bedürfnisse unserer Kund:innen zu entwickeln. Von Anfang an erhalten sie professionelle Beratung, die die Grundlage für ihren individuellen Finanzierungsplan bildet.

Erste Schritte bei der Immobilienfinanzierung 

A propos “anfangen”: Wenn man den Entschluss gefasst hat, auf Mallorca eine Immobilie zu erwerben, was sind die ersten Schritte?

Ich würde raten: Ob Sie schon Ihre Traumimmobilie im Auge haben, oder sich noch einen Überblick verschaffen wollen, wenden Sie sich an Immobilienprofis, die den lokalen Immobilienmarkt kennen. Somit können Sie sicher sein, die richtige Immobilie am passenden Standort für Ihre Zwecke und Wünsche zu finden. Kontaktieren Sie dazu einen unserer 18 Shops auf der Insel oder stellen einfach Kontakt über unsere Website her. Unsere Finanzierungsberater:innen helfen beim kompletten Finanzierungsprozess, das heißt die Identifizierung der besten Finanzierungslösungen für den Kauf, Bereitstellung und Verwaltung aller erforderlichen Dokumente für die Risikoanalyse durch unsere Partnerbanken, Immobilienbewertungsservice durch unsere Partner-Bewertungsunternehmen, Unterstützung beim Notar…

Kann ich also auch als internationaler Interessent direkt loslegen, oder gibt es spezielle Vorbereitungen, die ich treffen muss, um in Mallorca Immobilien finanzieren zu können?

Für internationale Kund:innen ist das Erste, was sie tun müssen, die N.I.E. zu beantragen. Ohne dieses Dokument kann man in Spanien keine wirtschaftlichen Transaktionen durchführen. Diese wird also zum Beispiel beim Eröffnen eines Bankkontos, beim Kauf, Verkauf, der Vermietung oder Erbschaft von Immobilien, und bei vielem mehr benötigt. Keine Sorge: Eine NIE-Nummer bedeutet nicht, dass Sie Ihren Steuerwohnsitz verlegen müssen.

Die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung in Mallorca sind: 

1. Die Bestimmung des Beleihungsauslaufs, das heißt der prozentuale Anteil der Darlehenssumme im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Dieser zeigt das Finanzierungsrisiko an und ist daher wichtig für die Bank, um unter anderem den Zinssatz zu bestimmen.

2. Die Bewertung des Objekts

3. Die Zahlungsfähigkeit (Schuldenquote), wobei die Schulden oder anderen Kredite des Kunden in seinem Heimatland berücksichtigt werden.

Finanzierungsbedingungen in Spanien

Wie sind die Bedingungen für eine Finanzierung in Spanien?

Es ist üblich, dass spanische Banken maximal 70% des Kaufwerts der Immobilie finanzieren und die Schuldenquote sollte 30-35% nicht überschreiten (d. h. die Gesamtschulden des Kunden sollten diesen Prozentsatz seines monatlichen Nettoeinkommens nicht überschreiten).

Hinsichtlich des maximalen zu finanzierenden Prozentsatzes haben wir bei Engel & Völkers Finance Spain exklusive Lösungen durch kurzfristige Finanzierungen, bei denen wir 100% des Kaufpreises einer Immobilie oder 100% des Angebotspreises eines neuen Entwicklungsprojekts finanzieren können. 

Sie sprachen vorher von erforderlichen Dokumenten, die Sie vom Kunden benötigen. Können Sie uns eine Checkliste geben, um zu sehen, was auf uns zukommt?

• Kurze Vorstellung (z. B. Lebenslauf/Beruf/Tätigkeit)

• Kopie vom Ausweis & N.I.E. und Kontaktdaten (Steuerdomizil, E-Mail und Telefonnummer)

• Kopie der Einkommensteuererklärungen der letzten 3 Jahre (Steuererklärungen und Nachweis der Einkommensströme, z. B. Dividenden)

• Wenn mit anderen Banken gearbeitet wird, Kontoauszüge der letzten 6 Monate, die die Hauptkonten und Konsolidierungen (Investitionen/Ersparnisse etc.) zeigen

• Falls zutreffend, Informationen über etwaige Unternehmen/Geschäfte, die sie betreiben: Körperschaftssteuern der letzten 3 Jahre

• Informationen über die Vermögensverhältnisse: z.B. zu den im Ausland und ggf. in Spanien besessenen Immobilien

• Experian- oder Schufa-Auskünfte sowie Angaben zu anderen Krediten/Hypotheken (Zweck- und Fälligkeitsdatum)

Internationale Käuferschaft in Mallorca

Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist bereits etabliert und erweist sich weiterhin als resilient und widerstandsfähig – das wissen wir aus unseren zuletzt veröffentlichten Market Insights Mallorca. Wer sind Ihre Kund:innen auf Mallorca? Kann im Prinzip “jede:r” ein passendes Objekt und eine passende Finanzierung erhalten?

Bei Engel & Völkers Finance Spain entwickeln wir maßgeschneiderte Pakete und suchen für jede:n nach der finanziellen Lösung, die am besten zu den Erwartungen und Projekten passt. Von der klassischsten Finanzierung auf Basis eines festen, gemischten oder variablen Darlehens bis hin zu spezifischen Vorschlägen für vermögende Privatpersonen (High Net Worth Iindividuals), die einzigartige Wohnimmobilien erwerben möchten. Wir haben langfristige Vereinbarungen mit auf Vermögensverwaltung und Private Banking spezialisierten Instituten, sowohl national als auch international, die es uns ermöglichen, exklusive Lösungen vorzuschlagen, die den Bedürfnissen dieses anspruchsvolleren Kundenprofils gerecht werden.

In Mallorca macht die internationale Käuferschaft 90% aus. Dabei sind internationale Kund:innen mit hoher Kaufkraft die ersten, die an der Finanzierung ihres Kaufs interessiert sind. Im Premiumsegment finden zwar mehr Bartransaktionen als im mittleren Einkommenssegment statt, dennoch möchten die Menschen ihre Investitionen beibehalten, ohne sich zu entkapitalisieren, und ohne die steuerlichen Auswirkungen der Auflösung dieser Investitionen zu tragen. Darüber hinaus machen die Optionen für eine Finanzierung zu einem festen Zinssatz von unter 3% die Beantragung eines Hypothekendarlehens oder anderer Finanzierungsalternativen für den Kauf eines Hauses im Premium-Segment sehr attraktiv. Daher haben wir einen exklusiven Service mit erfahrenen, mehrsprachigen Finanzberatern entwickelt, die sie während des gesamten Prozesses begleiten. 

Finanzierungsprozess im Überblick

Können Sie den genannten Prozess einmal kurz für uns skizzieren?

• Suche nach der besten Finanzlösung durch Bankangebote

• Bewertung der zu kaufenden Immobilie durch ein von der Bank von Spanien zertifiziertes Bewertungsunternehmen

• Sammlung und Vorlage der Dokumente, die es der Risikoabteilung der Bank ermöglichen, die Finanzierungsoperation zu genehmigen.

• Nach Genehmigung muss der Kunde das verbindliche Angebot, das Europäische Standardisierte Informationsblatt (FEIN), unterzeichnen, das auf der spanischen Notariatsplattform registriert wird.

• Nach den erforderlichen 10 Kalendertagen gemäß dem spanischen Hypothekengesetz 5/2019 erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Hypothek beim Notar.

Das klingt alles sehr unkompliziert: Gibt es keine Risiken bei der Immobilienfinanzierung in Mallorca?

Grundsätzlich sind in Spanien der gesamte Kaufprozess und die Hypothekenfinanzierungsverfahren gut durch das Gesetz geregelt. Es gibt also keine rechtlichen Risiken oder Verfahren, die nicht durch das spanische Hypothekengesetz geregelt sind. Klar, wenn Sie planen, in ein Entwicklungsprojekt zu investieren, das erst 2027 fertiggestellt werden soll, könnte während der Bauprozesse etwas passieren, und das Projekt wird möglicherweise nicht abgeschlossen. Aber wenn Sie mit den richtigen Unternehmen und den richtigen Fachleuten zusammenarbeiten, besteht auch in dem Fall kein Risiko. Ein allgemeines potentielles Risiko, das aber für alle EU-Länder und nicht nur für Spanien oder Mallorca gilt, ist der Anstieg der Zinssätze und der Immobilienmarktpreise.

Vielen Herzlichen Dank für Ihre Einschätzung und die wertvollen Tipps und Erläuterungen zum Thema Immobilienfinanzierung Mallorca, Herr Fernandez!