Was ist ein Miteigentum?

Was ist ein Miteigentum: Unterschiede zu einer Eigentümergemeinschaft

Ein Miteigentum ist ein rechtlicher Status, der sich auf Vermögenswerte bezieht, die mehr als einen gemeinsamen Eigentümer haben, so dass keine der Parteien vollständige Rechte über das Eigentum besitzt. Dieses Konzept ist auch bekannt als Eigentümergemeinschaft oder gemeinschaftliches Eigentum.

Es gibt jedoch einige Unterschiede zum Begriff Eigentümergemeinschaft. Dieser bezieht sich auf Immobilien, die leicht geteilt werden können, wie z.B. Grundstücke. Im Fall einer Wohnung oder eines Hauses hält man einen Anteil, und die Aufteilung ist schwieriger. In diesem Fall sprechen wir von Miteigentum.

Die häufigsten Miteigentümergemeinschaften oder gemeinschaftlichen Eigentümer sind Immobilien, und diese entstehen oft in Situationen wie Scheidungen, Trennungen oder Erbschaften. Diese Fälle führen häufig zu rechtlichen Auseinandersetzungen.

Rechte des Miteigentümers

Wenn Sie ein Miteigentum besitzen, sollten Sie wissen, dass Sie Miteigentümer eines Teils des Eigentums sind und Ihnen eine Reihe von Rechten zustehen, wie zum Beispiel:

• Die Nutzung und den Genuss der Immobilie.

• Die Teilnahme an den Vorteilen und Lasten des gemeinsamen Eigentums gemäß Ihrem Anteil.

• Die Aufforderung zur Auflösung des Miteigentums.

Vorteile und Nachteile eines Miteigentums

Die Begründung oder der Besitz eines Miteigentums hat einige vorteilhafte Aspekte, wie zum Beispiel:

• Gemeinsame Verwaltung der Immobilie.

• Die Möglichkeit, auf Immobilien mit höherem wirtschaftlichen Wert zuzugreifen.

• Schutz vor möglichen Zwangsvollstreckungen.

Es gibt jedoch auch Fälle, in denen ein solches gemeinschaftliches Eigentum zu weniger vorteilhaften Situationen führen kann, wie zum Beispiel:

• Miteigentümer mit unterschiedlichen Interessen.

• Ein Miteigentümer, der unrechtmäßig einen Vorteil aus der Immobilie zieht.

• Unstimmigkeiten zwischen den Miteigentümern.

• Mangelnde wirtschaftliche Rentabilität des Miteigentums.

Dies kann dazu führen, dass einer oder mehrere Miteigentümer das Miteigentum auflösen oder verkaufen wollen, um die unangenehme Situation zu beenden.

Auflösung eines Miteigentums

Aber was passiert, wenn ein Miteigentümer verkaufen möchte und die anderen nicht? Diese Situation tritt häufig bei Erbschaften auf, bei denen einer der Eigentümer sich weigert, das gemeinsame Eigentum zu verkaufen, oder wenn einer der Miteigentümer seinen Anteil an der Immobilie loswerden möchte, während der Rest dies nicht will.

In solchen Fällen, in denen die Eigentümer der Immobilie keine Einigung erzielen, bleibt der rechtliche Weg eine Möglichkeit. Es ist der Richter, der entscheidet, wie das betreffende Eigentum aufgeteilt werden muss.

Bei der Ausführung dieses Verfahrens ist es wichtig, zu berücksichtigen, ob das Eigentum teilbar oder unteilbar ist.

Teilbares Miteigentum und unteilbares Miteigentum

Zum Beispiel, im Falle von landwirtschaftlich genutztem Land, wird das Grundstück einfach in die entsprechenden Anteilsflächen unterteilt. Alternativ können die Grundstücke verkauft und die Gewinne gemäß der Vereinbarung aufgeteilt werden. Im Falle eines Hauses ist die Situation schwieriger, da es unteilbar ist.

Das Gesetz stellt fest, dass kein Miteigentümer gezwungen werden darf, in einem Miteigentum zu bleiben. Jeder von ihnen hat das Recht, jederzeit die Aufteilung des gemeinsamen Eigentums zu verlangen.

Das bedeutet, sie können verlangen, dass das Haus verkauft wird oder dass ihnen der entsprechende Anteil ausgezahlt wird. Wenn keine Einigung erzielt wird, können rechtliche Schritte unternommen werden, um die Unteilbarkeit zu beenden.

Schritte zur Auflösung eines Miteigentums

Hier sind die Schritte zur Auflösung eines Miteigentums, je nach Situation:

Verkauf der Immobilie

Es besteht die Möglichkeit, dass alle Miteigentümer ihren Anteil an einen Dritten verkaufen oder dass einer von ihnen die Anteile der anderen Miteigentümer kauft.

Wertgutachten der Immobilie

Wenn sich die Miteigentümer über den Wert der Immobilie nicht einig sind oder wenn einer der Miteigentümer, der die anderen Anteile kaufen möchte, mit dem geforderten Preis nicht einverstanden ist, wird empfohlen, ein offizielles Gutachten anzufordern. Auf diese Weise wird ein Referenzpreis für den Verkauf festgelegt.

Gerichtliches Verfahren

Je nach Kontext der Unteilbarkeit hat man das Recht, ein Erbteilungsverfahren, ein Verfahren zur Auflösung des ehelichen Güterstands (im Falle von Trennungen mit einer gemeinsamen Immobilie) oder ein Verfahren zur Aufteilung des gemeinsamen Eigentums einzuleiten.

Verkauf eines Miteigentums

Je nach Situation wird der Verkaufsprozess eines Miteigentums unterschiedlich sein:

Verkauf eines Miteigentums mit Hypothek

Der Verkauf eines Miteigentums ist eine einfache Transaktion, wenn sich die Miteigentümer darauf einigen, die gesamte Immobilie an einen Dritten zu verkaufen, da dies das Miteigentum auflöst.

In diesem Fall erhält jeder Miteigentümer einen Betrag entsprechend dem Anteil des Eigentums, den er besitzt. Der Verkauf an einen Dritten, vor einem Notar und mit öffentlicher Urkunde, ist eine Art von Transaktion, die problemlos durchgeführt werden kann.

Falls eine Hypothek auf der Miteigentumsimmobilie besteht, kann die ausstehende Schuld von den gemeinsamen Eigentümern beglichen werden oder vom Käufer, wobei der Verkaufspreis entsprechend reduziert wird.

In diesem Fall ist es ratsam, die Transaktion der Immobilie einem Immobilienberater zu überlassen. Hierbei müssen alle Parteien zustimmen und dies mit ihrer Unterschrift im Verkaufsdokument bestätigen.

Verkauf eines Miteigentums im Erbe

Wie bereits erwähnt, ist es bei Miteigentümern, die durch Erbschaften entstehen (in vielen Fällen Häuser), üblich, dass jeder Erbe einen Teil erhält.

Es ist möglich, dass einer einen größeren Anteil an der Immobilie erhält, aber niemand hat das Recht, sie vollständig zu veräußern, sondern muss sich mit den anderen Miteigentümern einigen.

Es ist wichtig zu wissen, dass das Miteigentum im Erbe rechtlich erst wirksam wird, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Es wird erst eingetragen, wenn die Erbschaft den Erben mit ihren entsprechenden Anteilen zugewiesen wurde und diese sie akzeptiert haben.

Ab diesem Zeitpunkt können einige Miteigentümer es behalten wollen, während andere es verkaufen möchten, unter anderem.

Natürlich ist eine Einigung zwischen den Parteien immer der ideale Weg. Es ist jedoch wichtig, einen Punkt zu erwähnen, der im vorherigen Abschnitt nicht genannt wurde: Einer der Miteigentümer eines Miteigentums kann seinen Anteil an der Immobilie eigenständig an Unternehmen verkaufen, die solche Anteile aufkaufen.

Dies ist ein rechtmäßiger Vorgang, aber es sei daran erinnert, dass der erhaltene Betrag immer niedriger sein wird als der tatsächliche Wert. Vor dieser möglichen Situation müssen die Erben die Erbschaftsteuer beglichen und sich um die steuerlichen Lasten gekümmert haben, die mit der Auflösung des Miteigentums verbunden sind.

Miteigentum zur Vermietung

Bei einem Miteigentum zur Vermietung – als Immobilieninvestition – müssen alle Eigentümer eine Einigung erzielen. Wenn die Miteigentümer sich nicht einstimmig auf die Vermietung des gemeinsamen Eigentums einigen, kann die Vermietung auch durchgeführt werden, wenn die Mehrheit der Eigentümer zustimmt, selbst wenn sich einer weigert.

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt jedoch fest, dass bei fehlender Einstimmigkeit der Mietvertrag nicht länger als sechs Jahre dauern darf. Wenn die Absicht besteht, den Mietvertrag über diesen Zeitraum hinaus fortzusetzen, muss eine Einigung unter allen Miteigentümern erzielt werden.

Wie Sie sehen können, kann der Besitz eines Miteigentums oder gemeinschaftlichen Eigentums mit anderen Personen und die Verwaltung dieser Immobilie eine komplizierte Aufgabe sein, wenn man die Verfahren und Rechte jedes Einzelnen nicht kennt. Deshalb empfehlen wir, mit einem Immobilienberater zusammenzuarbeiten, um den Prozess zu erleichtern. Bei Engel & Völkers helfen wir Ihnen gerne bei diesem Prozess.