Wenn es nur genügend Fläche gäbe, könnte der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien 2024 und in den nächsten Jahren noch einmal deutlich an Dynamik gewinnen. Denn die Entwicklung zeigt in die richtige Richtung. Verglichen mit dem Jahr 2023 verzeichnet der Markt deutlich mehr Bewegung. Zwar nicht in jeder der deutschen A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln München, Stuttgart), aber doch in der Mehrheit.
Sinkende Flächenumsätze, wie beispielsweise in Berlin und Hamburg sind aber keinesfalls ein Indikator für mangelndes Interesse auf Seiten der Investierenden und Mietparteien: Die Nachfrage ist da, doch es fehlt an verfügbaren Flächen. Die Leerstandsquote liegt standortübergreifend unter 3 Prozent, falls überhaupt Leerstand vorhanden ist.
Dementsprechend bewegt sich der Gesamtflächenumsatz der A-Standorte in den Quartalen Q1 bis Q3/2024 mit rund 1,3 Mio. m² etwa 9 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Damit wird das Vermietungsvolumen im Jahr 2024 das Ergebnis von 2023 voraussichtlich knapp verfehlen.
Die Aussicht, dass sich Investitionen am Logistikmarkt besser rentieren als in allen anderen Assetklassen, zieht derzeit sowohl deutsche als auch ausländische Anlegende an. Und die Tatsache, dass Finanzierungen wieder einfacher werden, verstärkt das Engagement der Investierenden noch einmal. Dass inzwischen die Renditen leicht zurückgehen, hat auch mit der stärkeren Nachfrage zu tun: Sie lässt die Preise für Logistikimmobilien wieder erstarken, was durch die ebenfalls steigenden Mieten aber nicht vollends aufgefangen wird.
Blickt man auf das 3. Quartal, zeigt sich in den A-Städten, dass die Spitzenmieten im Q3/2024 durchschnittlich rund 3,7 Prozent über dem Vorjahresniveau lagen. Die Durchschnittsmieten stiegen sogar noch etwas stärker an. Teuerster Standort bleibt München mit einer Spitzenmiete von 10,50 Euro/m² (9,80 Euro/m² im Q3/2023). In allen A-Städten wurde in der Spitze die 8-Euro-Marke überschritten.
Um die Nachfrage zu bedienen und die Mietentwicklung zu bremsen, muss das Flächenangebot gesteigert werden. Zu den vielversprechendsten Möglichkeiten zählen hierbei Brownfield-Projekte, die Nutzung von Brachflächen und die Anbindung peripherer Standorte. (30.10.24)