Der Markt für Logistikimmobilien in Deutschland konsolidiert sich. Während Industrie- und Logistikflächen in den vergangenen Jahren aufgrund des Anstiegs im E-Commerce besonders stark nachgefragt waren, kehrt die Situation am Markt auf ein solides Normalmaß zurück.
Die deutschlandweite Leerstandsquote lag zuletzt bei durchschnittlich zwei bis drei Prozent, jedoch mit steigender Tendenz. Hierbei handelt es sich weiterhin um eine gesunde Quote, die keine auffälligen Überkapazitäten oder problematische Leerstandssituationen produziert. Nur die Metropolen stellen mitunter eine Ausnahme dar. Dort trifft weiterhin eine starke Nachfrage auf ein geringes Angebot an Flächen.
Dementsprechend steigen in den A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten. Teuerster Standort war im Jahr 2024 erneut München mit 10,50 Euro pro Quadratmeter. In der Spitze wurde die 8-Euro-Marke in allen von Engel & Völkers Research analysierten Städten überschritten.
Ein Trend, der sich voraussichtlich fortsetzen wird: Die Angebotsknappheit sowie die gestiegenen Gebäude- und ESG-Anforderungen werden sich auch im Jahr 2025 weiter miettreibend auswirken, allerdings abgemildert, weil Unternehmen aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheit ihre Anmietungsentscheidungen immer noch verzögern. Mittelfristig wird die Entwicklung der Flächennachfrage insgesamt wesentlich von der zukünftigen Planungssicherheit der Unternehmen und letztendlich von souveränen Richtungsentscheidungen der Industrie und Politik abhängen.
Vermehrte Fertigstellungen von Industrie- und Logistikflächen sind derweil nicht zu erwarten. Es mangelt mehr oder weniger deutschlandweit an verkehrsgünstigen Arealen, die dafür infrage kommen und entwickelt werden könnten. Zu den vielversprechendsten Möglichkeiten, um das Flächenangebot zu steigern, zählen aktuell Brownfield-Projekte sowie die Reaktivierung von Langzeitbrachen und die infrastrukturelle Anbindung peripherer Standorte.
Im Jahr 2025 erwartet Engel & Völkers Research ein Fertigstellungsvolumen von rund fünf Millionen Quadratmetern an neuer Industrie- und Logistikfläche. Das entspricht in etwa dem Volumen, das auch in den Jahren 2023 und 2024 fertiggestellt werden konnte. Voraussichtlich wird der Neubau größtenteils vom Markt absorbiert werden.
Unser Fazit: Da sich Unternehmen sukzessiv auf die aktuellen wirtschaftlichen Herausforderungen einstellen werden, ist von einer zunehmenden Sicherheit bei Anmietungsentscheidungen und Investitionen auszugehen. Die Spitzenrenditen an den A-Standorten liegen seit rund zwei Jahren unverändert bei knapp 4,5 Prozent, was attraktive Anlagemöglichkeiten bietet. Günstigere Bauzinsen und eine stabile Nachfrage nach Flächen bilden in jedem Fall eine solide Basis für den deutschen Markt der Industrie- und Logistikimmobilien. (4.2.25)