Lex Koller - Immobilienkauf durch Personen im Ausland

Eine Immobilie in Zürich oder dem Zürcher Umland zu kaufen ist nicht nur für Schweizer ein sehr erstrebenswertes Geschäft. Der Global Liveability Index 2022 der Economist Intelligence Unit zählt die Hauptstadt der facettenreichen Region zu einer der lebenswertesten Städte weltweit. Auch das verlässliche Rechtssystem, politische Stabilität und wirtschaftliche Stärke machen den Immobilienkauf in Zürich und der Region zu einer sinnvollen und wertstabilen Investition für Käufer aus aller Welt. Dennoch gibt es einige wichtige Aspekte, die Sie als Ausländer beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung berücksichtigen sollten. Unsere Engel & Völkers Immobilienmakler in Zürich informieren Sie über alle Rahmenbedingungen für Ihren Haus- oder Wohnungskauf.

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Als Expat eine Immobilie in Zürich als Ausländer kaufen - Diese Regelungen gibt die Lex Koller vor

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist für Sie als Expat durch die Lex Koller eingeschränkt. Dieses Gesetz entscheidet seit dem 16.12.1983, welche Voraussetzungen ausländische Käufer beim Erwerb von Schweizer Immobilien erfüllen müssen. Die Regelungen beziehen sich ausschliesslich auf wohnwirtschaftlich genutzte Häuser und Wohnungen. Wenn die Liegenschaft als ständige Betriebsstätte eines nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, Handwerksbetriebes oder freien Berufes dient, greift die Lex Koller nicht. 

Der Kauf von Mehrfamilienhäusern sowie der Wohnungskauf ist Ihnen bewilligungsfrei erlaubt, falls Sie Bürger eines EU- oder EFTA- Landes oder Bürger eines anderen Staates mit Niederlassungsbewilligung C sind. Als EU- oder EFTA- Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B sowie als Nicht-EU- oder Nicht-EFTA Bürger mit Aufenthaltsbewilligung B dürfen Sie lediglich eine Erst- oder Hauptwohnung erwerben - der Kauf weiterer Wohnungen oder Häuser zur Vermietung ist Ihnen nicht gestattet. Sind Sie eine ausländische Person ohne Aufenthaltsbewilligung, die in Zürich bzw. dem Umland arbeitet, können Sie einen Wochenaufenthalt anmelden. Dies ist möglich, wenn Sie aufgrund Ihrer Arbeitssituation gezwungen sind, einen zweiten Aufenthaltsort in der Region zu haben. In diesem Fall wohnen Sie jedoch ausschließlich an Arbeitstagen an Ihrem Wochenaufenthalt und gelten in der Regel als Grenzgänger.

Für Grenzgänger, also Personen, die in der Schweiz arbeiten und im benachbarten Ausland leben, gilt eine gesonderte Regelung für den Kauf von Liegenschaften. Die Aufenthaltsbewilligung G, die es Ihnen als Grenzgänger erlaubt, in der Schweiz zu arbeiten, ermöglicht Ihnen auch den Immobilienkauf. Eine weitere Kaufbewilligung benötigen Sie nicht. Dennoch gilt zu beachten: Wenn Sie Ihre Tätigkeit im Grossraum Zürich ausüben, ist Ihnen der Haus- oder Wohnungskauf ohne gesonderte Kaufbewilligung nur innerhalb dieses Gebiets erlaubt. Der Erwerb einer neuen Erstwohnung an einem neuen Wohnsitz ist jedoch nur dann rechtmäßig, wenn zuvor die Intention bestand, die vorherige Immobilie am alten Wohnsitz über einen längeren Zeitraum selbst zu bewohnen. 

Grundsätzlich soll die Lex Koller sicherstellen, dass Sie die Absicht haben, Ihre Immobilie in der Region Zürich nach dem Kauf längerfristig zu bewohnen. Falls Sie jedoch im Laufe der Zeit innerhalb der Schweiz umziehen möchten oder das Land verlassen, soll dies kein Problem für Sie darstellen: Ihre Wohnung oder Ihr Haus an Dritte zu vermieten oder diese als Zweitwohnung zu nutzen, ist Ihnen per Gesetz erlaubt.

Eine Immobilie in Zürich kaufen - Welche Kosten kommen auf Sie zu?

Auch als Expat sollten Sie sich über die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt informieren, bevor Sie eine Kaufentscheidung treffen. So können Sie eine Vorstellung von der Preisspanne für Liegenschaften in der Region bekommen: In unserem Marktbericht 2023 haben wir alle derzeitigen Trends und Entwicklungen des Zürcher Immobilienmarktes für Sie zusammengefasst. 

Abgesehen vom Kaufpreis Ihrer neuen Immobilie in Zürich oder dem Umland fallen beim Kauf und während des Eigentumsverhältnisses auch Steuern und Gebühren an. So sollten Sie Notar- und Grundbuchkosten einberechnen, die je nach Kaufpreis variieren. Darüber hinaus fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts an. Das ist der Mietzins, den Sie mit einer Vermietung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erzielen könnten. Mindestens 60 Prozent der Marktmiete sind dabei zu versteuern. Aktuelle Diskussionen der Wirtschaftskommission des Nationalrats liessen jedoch auf eine eventuelle Abschaffung dieser Regelung hoffen - Engel & Völkers wird Sie über alle Neuheiten auf dem Zürcher Immobilienmarkt informieren.

Die Finanzierung von Immobilien in der Schweiz erfolgt in der Regel anhand einer Hypothek, dem Eigenkapital und der Tragbarkeit. Wenn Sie eine Erstwohnung erwerben möchten, darf Ihre Hypothek maximal 80 Prozent des Belehnungswertes betragen. Für die Finanzierung des Belehnungswertes gelten genaue Vorschriften: Mindestens 20 Prozent müssen mit Eigenmitteln finanziert werden. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus harten Eigenmitteln wie Schenkungen, Erbvorbezug oder Ersparnissen bestehen, die restlichen 10 Prozent können aus Kapitalanlagen wie der beruflichen oder privaten Vorsorge erfolgen.

Der Kauf einer Zweitwohnung wird in der Regel zu 60 Prozent mit einer Hypothek finanziert. Die Nutzung privater und beruflicher Vorsorge zur Finanzierung des Belehnungswertes ist dabei nicht möglich. 

Bei allen weiteren Fragen über den Haus- oder Wohnungskauf durch Ausländer steht Ihnen unser Immobilienmakler-Team in Zürich zur Seite. Wir finden anhand unserer langjährigen Erfahrung mit hochwertigen Häusern und Wohnungen eine Liegenschaft, die Ihren Wünschen und Bedürfnissen entspricht. Rufen Sie uns gerne unter der Telefonnummer +41 43 210 92 40 für ein kostenloses und unverbindliches Gespräch an. Möchten Sie darüber hinaus erfahren, worauf es bei Renovierung oder Sanierung Ihrer Immobilie in Zürich ankommt, legen wir Ihnen auch die Lektüre unseres entsprechenden Blogartikels nahe. Besuchen Sie uns zudem gerne in einem unserer Engel & Völkers Shops in der Region für eine persönliche Beratung. Wir freuen uns auf Sie!

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