Mehrfamilienhäuser in der Schweiz: Preise, Renditen, Markttrends

Mehrfamilienhäuser sind eine beliebte Anlageform in der Schweiz. Dabei sollten Investorinnen und Investoren den regionalen Markt und die Immobilien genau prüfen. Hier finden Sie erste Anhaltspunkte und Daten zur Entwicklung von Renditen, Kaufpreisen und Mieten. Es wird der Gesamtmarkt Schweiz betrachtet, außerdem stehen ausgewählte Analysen einzelner Städte und Regionen zur Verfügung.

Engel & Völkers Commercial Büros in der Schweiz

Im Jahr 2024 hat sich auf dem Schweizer Markt für Mehrfamilienhäuser einiges getan, was zeigt, dass diese Assetklasse auch in herausfordernden Zeiten für Investierende attraktiv bleibt. Die Jahre davor waren turbulent. Hohe Konsumentenpreise und Leitzinsanhebungen hatten zu einer Verteuerung der Immobilienfinanzierung geführt. Dadurch wurde der Kreis an potenziellen Kaufinteressenten verkleinert und die Nachfrage nach Liegenschaften sank. In der Folge führte dies zu einem Rückgang der Marktwerte. Portfoliobereinigungen und höhere Finanzierungsanforderungen sorgten für Verkaufsentscheidungen, das Angebot (modernisierungsbedürftiger) Renditeobjekte stieg.

Im Jahresverlauf 2024 verbesserten sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zunehmend. Die Teuerungsrate der Konsumgüter passt sich allmählich nach unten an und unterschritt im September 2024 (0,8 %) erstmals seit drei Jahren die Ein-Prozent-Marke. Die verbesserte wirtschaftliche Situation veranlasste die Schweizerische Nationalbank als erste größere Notenbank dazu, den Leitzins im März zu senken. Es folgten zwei weitere Leitzinssenkungen im Juni und September. Die Finanzierungskonditionen werden günstiger, was für eine Marktbelebung sorgt. Der Erwerb von Liegenschaften wird besonders für private Käufer wieder erschwinglicher, aber auch institutionelle Anleger investieren vermehrt in Immobilien. Auch die Preiskorrekturen der vergangenen zwei Jahre haben seit dem letzten Quartal 2023 ein Ende gefunden. Die Marktwerte für Mehrfamilienhäuser zeigen 2024 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Beim aktuellen Preisniveau lassen sich bei langjähriger Bestandshaltung aber nach wie vor Gewinne aus den Verkaufserlösen erzielen. Zudem wurde der 2023 noch deutlich zu beobachtende Anstieg der Bruttoanfangsrenditen im Folgejahr ein wenig abgebremst. Sie stabilisieren sich zunehmend.

Wohnungsknappheit sorgt für gute Vermietbarkeit

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in der Schweiz hoch und wächst seit Jahrzehnten kontinuierlich. Einerseits hat die Schweiz Jahr für Jahr ein positives Wanderungssaldo - besonders 2023 ist die Zuwanderung stark gestiegen. Andererseits ist die Geburtenrate höher als die Sterberate, was eine positive natürliche Bevölkerungsentwicklung bedeutet. Darüber hinaus wird bis 2040 ein Bevölkerungszuwachs von über 1,1 Mio. Menschen und ein Plus von fast 600.000 Haushalten prognostiziert. Dies bedeutet auch künftig eine stetig wachsende Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in städtischen und stadtnahen Lagen. Hinzu kommt, dass sich in den letzten zwei Jahren aufgrund der erschwerten Finanzierungskonditionen vermehrt gegen Wohneigentum entschieden und auf dem Mietmarkt ausgewichen wurde.

Gleichzeitig ist der Wohnraum sehr begrenzt. Die Leerstandsquote in der Schweiz ist in den letzten Jahren rückläufig gewesen und lag 2023 bei 1,15 %. Zudem ist die Bautätigkeit in den letzten Jahren zurückgegangen und wird der Nachfrage nach Wohnraum derzeit nicht gerecht. Gründe dafür liegen unter anderem in den gestiegenen Baukosten, langwierigen Baubewilligungsprozessen und im Mangel an Bauland. Die genannten Entwicklungen bedeuten für Eigentümer jedoch eine gute Vermietbarkeit. Mietausfälle stellen daher nur ein geringes Risiko dar. Die Mietzinsen sind 2024 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, wenngleich regional unterschiedlich stark. Neben dem geringen Angebot an Mietwohnungen ist auch der hypothekarische Referenzzinssatz 2024 (1,75 %) noch nicht gesunken. Korrekturen beim Mietzins in bestehenden Mietverhältnissen blieben im Jahresverlauf daher vorerst aus.

Wie wird sich der Markt entwickeln?

Die Konjunkturaussichten lassen einen positiven Ausblick zu. Neben den bisherigen drei Leitzinssenkungen (Stand September 2024) sind auch weitere Zinssenkungen in den nächsten Quartalen möglich. Dies würde die Rahmenbedingungen einer Finanzierung verbessern und voraussichtlich die Nachfrage nach Liegenschaften weiter steigern. Schon heute weisen kotierte Immobilienfonds Kursgewinne auf und Investments in Renditeobjekte sind für institutionelle Anleger wieder etwas interessanter geworden. Hinsichtlich des Transaktionsgeschehens ist daher zu erwarten, dass das Jahr 2025 stärker ausfällt als das Vorjahr. Das Niveau der Niedrigzinsphase wird aber nicht erreicht werden. Auch die Preise wie zu Beginn 2022 sind im Jahr 2025 voraussichtlich nicht zu erwarten. Dennoch werden die Marktwerte für Mehrfamilienhäuser wahrscheinlich leicht steigen. Beim durchschnittlichen Mietzinsniveau ist bis zum Jahresende 2024 weiterhin mit einer Erhöhung zu rechnen. Sollte die Schweizerische Nationalbank künftig ein weiteres Mal den Leitzins senken, könnte sich in den nächsten Quartalen auch der hypothekarische Referenzzinssatz um 25 Basispunkte nach unten auf 1,5 % anpassen. Dies dürfte die Bestandsmieten dann etwas reduzieren.