Umbruch am Immobilienmarkt führt zu Stabilisierung der Preise

Der Engel & Völkers Marktbericht 2023 für Wohnimmobilien in Österreich zeigt: Obwohl die Transaktionszahlen in den vergangenen Monaten rückläufig waren, bleiben die Preise am österreichischen Markt für Wohnimmobilien weitestgehend stabil. In Summe sind die Preise 2022 für Eigentumswohnungen um 8,9 %, im Bereich der Einfamilienhäuser um 1,7 % gestiegen, wobei die Preisanstiege im Vergleich zu den Vorjahren deutlich lageabhängiger waren. Der von einigen Seiten erwartete Preiseinbruch am Immobilienmarkt blieb aber aus.  Die Preisentwicklung im 1. Halbjahr 2023 zeigt sich ebenfalls stabil, nur vereinzelt werden Preiskorrekturen erwartet.

Seit Herbst 2022 verzeichnet der Wohnimmobilienmarkt einen spürbaren Rückgang beim Transaktionsvolumen. Im ersten Halbjahr 2023 gab es im Wohnungssegment im Vergleich zum Vorjahr ein Minus von 25%, während bei Einfamilienhäusern ein Rückgang von 21% zu verzeichnen war. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen ist in diesem Zeitraum dennoch nur leicht auf 4.500 EUR gesunken und liegt bei Einfamilienhäusern im Bundesdurchschnitt bei stabilen 3.900 EUR.  Es ist davon auszugehen, dass sich die Preise in den kommenden Monaten - vor allem in sehr guten und guten Lagen - weiterhin konstant entwickeln werden.

“Die gegenwärtige Situation bietet aufgrund eines größeren Angebots reale Chancen für KäuferInnen, ihre Wunschimmobilie zu einem guten Preis zu erwerben - eine Gelegenheit, die in den vergangenen Jahren aufgrund eines geringeren Angebots nicht gegeben war. In den kommenden Jahren ist wegen der hohen Baukosten ein Rückgang bei den Fertigstellungen zu erwarten, was sich mittel- bis langfristig wieder preistreibend auf die Immobilienpreise auswirken wird”, erläutert Sylvia Verdorfer, Gebietsleiterin für Österreich bei Engel & Völkers.

Wiener Wohnungsmarkt: Nur leichte Abkühlung in der Bundeshauptstadt

Als erneut lebenswerteste Stadt verzeichnet Wien weiterhin einen starken Bevölkerungszuwachs. Der Immobilienmarkt zeigte 2022 eine leichte Abkühlung, aber im zweiten Halbjahr 2022 stiegen die Quadratmeterpreise wieder auf über 6.600 EUR, vor allem in erstklassigen Lagen innerhalb des Gürtels. In den äußeren Bezirken gab es hingegen Preisrückgänge, insbesondere in einfachen Lagen. Die Nachfrage und die Preise im Luxussegment bleiben weiterhin stark. 

“Die makroökonomische Lage und die Qualität der Immobilienstandorte werden für den langfristigen Immobilienwert immer entscheidender. Ein Ausblick auf das zweite Halbjahr 2023 zeigt, dass der Wiener Markt aufgrund des anhaltenden Zuzugs aus dem In- und Ausland eine hohe Nachfrage nach Wohnraum erleben wird. Trotz rückläufiger Transaktionen sind die Quadratmeterpreise, speziell in der Innenstadt leicht über dem Vorjahresniveau”, erklärt Roland Schatz, Head of Sales von Engel & Völkers Wien.

Niederösterreich: Wiener Speckgürtel weiterhin steigend

Niederösterreich profitiert von der Nähe zu Wien und zeichnet sich trotz der aktuellen Zinslage durch eine stabile Marktentwicklung aus. Das Preisgefüge des niederösterreichischen Immobilienmarktes zeigt deutliche Unterschiede zwischen dem direkten Wiener Umland, darunter Mödling, Baden und Klosterneuburg und den ländlichen Gebieten im Westen. Der durchschnittliche Verkaufspreis von Eigentumswohnungen in Mödling entwickelte sich 2023 im Vorjahresvergleich von 4.250 EUR/m² auf 4.400 EUR/m² leicht steigend, in Klosterneuburg ist die Preisentwicklung 2023 im Vorjahresvergleich von 4.800 EUR/m² auf 4.700 EUR/m² leicht rückläufig. 

"Obwohl es ab Mitte 2022 in vielen Bezirken zu einer Stagnation der Quadratmeterpreise und vereinzelten Preiskorrekturen gekommen ist, bleiben die Preise 2023 im Wiener Speckgürtel stabil und sind teilweise sogar gestiegen. Immobilien mit einer guten Verkehrsanbindung zur Metropole erfreuen sich nach wie vor einer hohen Nachfrage. Für Eigentumswohnungen in Top-Lagen, wie in Baden mit einem Preis von 7.140 EUR/m², ist weiterhin mit steigenden Preisen zu rechnen", betont Oskar Beirer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Niederösterreich. Zudem ist eine wachsende Sensibilität hinsichtlich Qualität und Energieeffizienz von Bestandsobjekten erkennbar, die zukünftig eine immer wichtigere Rolle bei Kaufentscheidungen spielen wird.

Steiermark: Stabile Preise auf moderatem Niveau - anhaltende Nachfrage in Toplagen

In der Steiermark entwickelt sich das Preisniveau nach wie vor moderat, einzig im Burgenland gibt es noch günstigere Durchschnittspreise. Im internationalen Vergleich ist Graz im Verhältnis zum Einkommen die günstigste Stadt Europas. “Die Verkaufspreise für Wohnungen sind im Jahr 2022 wider Erwarten nicht gesunken, sondern blieben sehr stabil bzw. stiegen teilweise leicht an. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in der Südsteiermark lag 2022 bei knapp 2.900 EUR, bei Ein- und Zweifamilienhäusern lag der Preis bei 250.000 EUR”, erklärt Harald Martich, Geschäftsführer von Engel & Völkers Steiermark.

Dieser Trend setzt sich auch seit Jahresbeginn 2023 mit einer seitwärts gerichteten Preisentwicklung auf einem moderaten Niveau fort. "Mit einem Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Neubau von durchschnittlich 5.000 bis 7.500 EUR in sehr guten Lagen ist der Immobilienmarkt in Graz im Vergleich zu anderen Großstädten immer noch preisgünstig”, so Martich weiter. 

Die Nachfrage in Toplagen wird weiterhin anhalten, während lediglich in einfachen Lagen Preiskorrekturen zu erwarten sind. Die Nachfrage nach exklusiven Zweitwohnsitzen und Ferienimmobilien in der Südsteiermark und im alpinen Bereich bleibt nach wie vor groß. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guten Lagen ist in der Region Südsteiermark mit Preisen von 800.000 bis 1.400.000 EUR zu rechnen.

Seeufer und Silent Marketing in Kärnten gefragter denn je 

Im Gegensatz zu anderen Regionen konnten am Kärntner Immobilienmarkt 2022 deutliche Preisanstiege verzeichnet werden.  Besonders im Segment der Eigentumswohnungen gab es einen beachtlichen Preiszuwachs auf durchschnittlich 4.500 EUR/m². Ein leichter Rückgang in der Nachfrage und eine längere Vermarktungsdauer sind lediglich im mittleren Preissegment aufgrund erschwerter Finanzierungsbedingungen erkennbar. "Die Nachfrage nach erstklassigen Immobilien in Toplagen mit Seeblick, Seelage oder Bergpanorama bleibt ungebrochen. Auffällig ist ein zunehmender Trend zu einer diskreten und stillen Vermarktung, bekannt als ‘Silent Marketing’, bei EigentümerInnen von exklusiven Liegenschaften", berichtet Hansjörg Lenz, Geschäftsführer von Engel & Völkers Kärnten.

Die zukünftige Preisentwicklung am Immobilienmarkt des südlichsten Bundeslandes ist stark lageabhängig. Die Nachfrage nach erstklassigen Seeregionen und hochwertigen Alpenchalets ist weiterhin steigend. In der begehrten Region Oberkärnten-Millstättersee werden 2023 Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen zwischen 6.500 und 9.000 EUR erwartet.

“Die Preise für die Region Wörthersee/Ossiachersee werden sich voraussichtlich in einem Bereich von 6.500 bis 18.000 EUR/m² für Eigentumswohnungen in Top-Lagen bewegen, wodurch das Wörthersee Ufer weiterhin zu den Spitzenpreisen im Bundesgebiet zählt. Aufgrund der noch moderaten Preisgestaltung und attraktiven Angebote entwickeln sich auch das Untere Gailtal, das Rosental und die Bezirke St. Veit und Feldkirchen sehr positiv. Die Marktprognose zeigt auch, dass das Angebot in den nächsten ein bis zwei Jahren aufgrund der geringen Fertigstellungen die Nachfrage übersteigen wird. Dies wird dazu führen, dass die Renovierung von Altbeständen durch ‘Upcycling’ verstärkt in den Fokus der KäuferInnen rückt”, ergänzt Lenz.

Salzburg: starke Nachfrage dank attraktiver Stadtlage und Panoramablick

Der Salzburger Immobilienmarkt erfreut sich aufgrund seiner attraktiven Stadtlage, dem Panoramablick und der Nähe zu Seen nach wie vor großer Nachfrage und bietet weiterhin Potenzial für Wachstum. Aufgrund der Zinsentwicklung, die in A-Lagen jedoch kaum bemerkbar sind, sind die Verkäufe im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser 2022 leicht gesunken. Der Durchschnittspreis für  Eigentumswohnungen liegt seit Mitte letzten Jahres bei 5.800 EUR/m², jedoch sind die Preise für Eigentumswohnungen von 6.433 EUR/m² im 2. Quartal 2022 auf 6.600 EUR/m² im 2. Quartal 2023 leicht angestiegen. Im Segment der Einfamilien- und Zweifamilienhäuser zeigt sich ein leichter Preisrückgang von 1.562.000 EUR im 2. Quartal 2022 auf 1.300.000 EUR.

Ein Ausblick auf das zweite Halbjahr 2023 und erste Tendenzen für 2024 deuten weiterhin auf eine stabile bis positive Marktentwicklung in guten und sehr guten Lagen hin. In einfachen Lagen sind kurzfristig weitere Preiskorrekturen möglich.

"Die vergangenen Marktveränderungen haben ihre Spuren in der Mozartstadt hinterlassen. Dennoch ergeben sich vermehrt Gelegenheiten, hochattraktive Immobilien zu erwerben, was die Möglichkeit für einen generationenübergreifenden Vermögensaufbau eröffnet", erklärt Mark Hüsges, Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg. Für die kommenden Monate werden steigende Verkaufspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guten Lagen von 2.000.000 bis 17.000.000 EUR und stabile Preise von 800.000 bis 2.400.000 EUR in mittleren Lagen erwartet.

Exklusivität der Region Salzkammergut bleibt gefragt

Die Entwicklung neuer hochwertiger Projekte im Salzkammergut schafft neue attraktive Wohnstandorte, die sich durch ihre Exklusivität direkter Seezugänge oder angebundener Badeplätze und großzügigen Freiflächen auszeichnen. Im Segment der Seelagen konnten für Ein- und Zweifamilienhäuser Spitzenpreise von über 10 Millionen EUR erzielt werden, während der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen im Jahr 2022 knapp 5.000 EUR/m² betrug. Für 2023 wird für Ein- und Zweifamilienhäuser in sehr guten Lagen eine Preisspanne von 1.500.000 bis 9.500.000 EUR prognostiziert, während bei mittleren Lagen von einer stabilen Preisentwicklung von 850.000 bis 2.500.000 EUR auszugehen ist.

Tirol: Hohe Nachfrage im Premiumsegment und bei Neubauten 

Ein größeres Angebot hat zu einer Abkühlung des Tiroler Immobilienmarktes geführt und den KäuferInnen gleichzeitig mehr Verhandlungsspielraum verschafft. Trotz steigender Zinsen sind die Quadratmeterpreise insgesamt weiter gestiegen. Im Jahr 2022 lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigentumswohnungen erstmals über 6.000 EUR/m², während er im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bei 933.000 EUR lag.

Im ersten Halbjahr 2023 zeichnet sich aufgrund der aktuellen Zinssituation, einer geringeren Nachfrage und rückläufiger Neubau-Aktivitäten eine kurzfristige Bodenbildung ab. Das führt vorübergehend zu einer starken Verknappung. Ein Blick auf das zweite Halbjahr zeigt jedoch wieder einen Anstieg der Transaktionszahlen bei einem weiterhin stabilen Markt, hoher Wertstabilität in Top-Lagen und nur geringfügigen Preiskorrekturen. "Objekte in Premium-Lagen bleiben beliebt und zeichnen sich durch Lebensqualität und Wertbeständigkeit aus. Wegen des erweiterten Angebots ist derzeit ein günstiger Zeitpunkt für KaufkundInnen, da Objekte am Markt sind, die in den letzten Jahren nicht verfügbar waren", erklärt Florian Hofer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Tirol und Zell am See. 

Die Preise in Tirol zeigen ein vielfältiges Preisspektrum, wobei Kitzbühel mit Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen von 7.000 bis 28.000 EUR und Preisen für Einfamilien- und Zweifamilienhäusern von 1,5 Mio. bis 28 Mio. EUR auch im Jahr 2023 die Spitzenregion des Bundeslandes bleibt. “Objekte in Premiumlagen fungieren als krisensicheres Investment und sind für viele High Net Worth Individuals ein wichtiger Bestandteil der Vermögenssicherung gegen die Inflation”, so Hofer abschließend.

Quellen zu Preisen und Transaktionszahlen:
Immoservice Austria/terravistor GmbH, ZT datenforum, Engel & Völkers Residential