Die Immobilienpreisentwicklung bei Wohnimmobilien in Deutschland

• Erholungsphase: Nach zwei herausfordernden Jahren steigen Transaktionen wieder und die Preise stabilisieren sich
• Angebotspreis: Eigentumswohnungen (Bestand) wurden im 1. Halbjahr 2024 für durchschnittlich 3.822 EUR/m² angeboten
• Teuerste Großstadt in Deutschland bleibt München. Der Quadratmeter einer Eigentumswohnung kostet dort durchschnittlich 8.715 EUR
• Bautätigkeit weiterhin rückläufig: Baufertigstellungen halten zwar das Vorjahresniveau, die Entwicklung der Baugenehmigungen weisen allerdings einen negativen Trend auf
  
• Energieeffizienz: Die Objektqualität insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz spielt eine wachsende Rolle

Wohnimmobilien sind gefragt. Viele Menschen erfüllen sich den Traum vom eigenen Heim mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus oder einer Eigentumswohnung. Erfahren Sie hier alles über die derzeitigen Preise, die beliebtesten Wohnlagen, die Besonderheiten einzelner Standorte und deren Immobilienpreisentwicklung – laufend aktualisiert in unseren interaktiven Grafiken.

Für Immobilienkaufende ebenso wie für Verkaufende von Eigentumswohnungen und Häusern sind die Immobilienpreise in der Zukunft wichtig. Gerade Interessierte an Eigenheimen und Eigentumswohnungen stellen sich in diesem Zusammenhang oft die Frage, ob sie besser kaufen oder mieten. Natürlich spielt bei der Beantwortung dieser Frage die persönliche Situation eine Rolle, denn mit selbstbewohnten Immobilien binden sich Eigentümer und Eigentümerinnen für einen längeren Zeitraum an einen Ort. 

Alternativ lassen sich Wohnungen oder Häuser aber auch lukrativ vermieten. Für die Kaufentscheidung ist es daher wichtig zu wissen, ob die Immobilienpreise und Mieten weiter steigen werden. Auch über die Konditionen einer möglichen Finanzierung sollten sich Kaufinteressierte gewissenhaft informieren.

Nach einem zweijährigen Negativtrend setzt im Jahr 2024 nun die Erholungsphase auf dem Markt für Wohnimmobilien ein. Zu Jahresbeginn 2024 sorgen eine rückläufige Inflationsrate und erstmals wieder sinkende Baufinanzierungszinsen zu sich stabilisierenden Bedingungen. Der Wohnimmobilienmarkt wird durch steigende Käufernachfrage belebt. Mit diesen positiven Entwicklungen enden die Preisrückgänge in vielen Teilen Deutschlands und eine Stabilisierung auf niedrigem Niveau setzt ein. 

Der durchschnittliche Angebotspreis für bestehende Eigentumswohnungen (ETW) lag im zweiten Quartal 2024 7,8% unter dem zweiten Quartal 2022, dem Höhepunkt von den negtaiven Preiskorrekturen. Im Vorquartalsvergleich zum ersten Quartal des Jahres 2024 ist seitdem erstmals kein Rückgang mehr festzustellen. Auch das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH) weist diese Entwicklung vor.

Nachdem das Jahr 2023 den Tiefpunkt der Handelsaktivität der letzten Jahre markierte, nimmt die Handelsaktivität im Jahr 2024 wieder zu. Die etwas verbesserte Finanzierungssituation und das gesunkene Preisniveau treiben eine erhöhte Kaufbereitschaft an. Neben den Finanzierungsbedingungen und der Lage wird die Energieeffizienz eines Objektes bedeutend für die Preisentwicklung.

Ferienimmobilien sind begehrte Investitionsobjekte, die sich für den Urlaub selbst nutzen lassen und im übrigen Jahr gute Mieterträge einbringen können.

Stark nachgefragt sind Wohnimmobilien in Österreich. Erfahren Sie mehr darüber in unserem Wohnimmobilien Marktbericht Österreich.

Welche Auswirkungen hat die Zinspolitik?

Die gestiegenen Zinsen haben in den vergangenen zwei Jahren das Marktgeschehen geprägt. Die damit verbundene Kaufzurückhaltung und die Preisrückgänge haben mit Jahresbeginn 2024 ihr Ende gefunden. Die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank nehmen mit ihrer Zinspolitik weiterhin einen großen Einfluss auf die Marktentwicklung. Ähnlich wie auch die Konjunktur benötigt der Markt für Immobilien Zeit, um sich zu erholen. Die geringe Bautätigkeit sowie steigende Bevölkerungszahlen führen in beliebten Großstädten und deren Umland zu steigendem Wohnraumdruck.

Die erste Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank im Juni 2024 führte zu keiner unmittelbaren Reaktion der Bauzinsen, da diese Maßnahme bereits von den Banken erwartet und in den Preisen berücksichtigt worden war. Anfang August 2024 sanken die Bauzinsen jedoch weiter, und der Zinssatz für zehnjährige Darlehen lag bei knapp 3% mehr als ein Prozentpunkt unter dem Vorjahresniveau. Aufgrund der gesunkenen Inflationsrate wird für den restlichen Jahresverlauf mit einer weiteren kleinen Zinssenkung gerechnet. Eine verbesserte Zinsperspektive könnte die Nachfrage steigern und zu Preissteigerungen in vielen Wohnlagen führen.

Viele Käufer und Käuferinnen merken, dass Wohneigentum mehr ist, als nur ein Investment. Mit dem Kauf einer Immobilie, die den eigenen Ansprüchen entspricht, kann ein Lebenstraum erfüllt werden. Durch die neue Marktsituation gibt es jetzt für einige Kaufinteressierte die Chance, die Wunschimmobilie zu erwerben, ohne dass es dabei wie im Vorjahr in einem Bieterwettbewerb zwischen vielen Interessierten endet. Häufig haben Kaufende wieder die Möglichkeit, sich zwischen Objekten zu entscheiden.

Die Markterholung setzt nicht überall gleich ein. Die Preisentwicklung zeigt sich in den meisten Lagen sehr stabil. Insbesondere sehr gute Lagen können von der aktuellen Entwicklung profitieren.

In guten und vor allem in sehr guten Lagen zeigt sich das Preisniveau häufig stabiler – hier bringen Käuferinnen und Käufer häufig einen höheren Eigenkapitalanteil ein und sind weniger abhängig von Zinsentwicklungen. Es gibt zwar eine geringere Zahl an Interessenten je Objekt, jedoch lassen sich für Topobjekte weiterhin Interessierte finden, die die Chance nutzen, ihr Traumobjekt ohne den hohen Konkurrenzdruck der vergangenen Jahre zu erwerben. Generell eröffnet die neue Marktsituation vielen Eigennutzern, aber auch Kapitalanlegern mit Eigenkapital gute Einstiegsmöglichkeiten in vielen zuvor überhitzten Märkten.

Entwicklungen in den Lagen sind differenziert zu betrachten

Auch für die kommenden Monate sind die Aussichten in den besseren Lagen positiv. Bei mehr als der Hälfte der von Engel & Völkers untersuchten Städte wird mit stabiler und bei rund einem Drittel sogar mit steigender Preisentwicklung in sehr guter Lage gerechnet. In mittlerer und einfacher Lage erwarten circa 20% weitere leichte Preisabschläge. Im Gegensatz zu den Unterschieden zwischen den Lagen fallen die Preisentwicklungen im Vergleich der Städte relativ gering aus. Konstanz und Freiburg im Breisgau stechen hier als einzige Städte mit einer minimalen Steigerung des durchschnittlichen Angebotspreises für Eigentumswohnungen im Vorjahresvergleich hervor. Unter den Metropolen steht Hamburg am besten da, was mit dem besonders starken Wohnraumdruck zusammenhängt.

Die Quadratmeterpreise bei Wohnimmobilien stabilisieren sich vielerorts nach Preiskorrekturen. Im Vorjahresvergleich sind diese Korrekturen noch deutlich zu erkennen. Der Engel & Völkers Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2024/2025 belegt dies. 

München ist weiterhin die mit Abstand teuerste Großstadt Deutschlands. 

Mit Freiburg und Regensburg haben sich auch kleinere Städte im Top-10-Ranking zwischen die Metropolen geschoben.

Neben der Lage ist die Energieeffizienz zum nächstwichtigen Objektkriterium aufgestiegen. Hohe Sanierungskosten und gestiegene Energiepreise machen den Kauf von Objekten in gutem energetischem Zustand besonders attraktiv. Aus diesem Grund gibt es gerade für Häuser der höchsten Energieeffizienzklassen auch weiterhin eine hohe Nachfrage und dementsprechend auch eine stabile, teilweise weiterhin steigende Preisentwicklung. Sanierungsbedürftige Objekte sind hingegen schwerer zu vermarkten.

Die zukünftige Entwicklung des Marktes wird stark von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere von der Zinsentwicklung und mittelfristig auch von der Bautätigkeit. Bei der Preisentwicklung einzelner Objekte spielen neben der Lage vor allem die Energieeffizienz eine wichtige Rolle. Eine zunehmende Marktsegmentierung ist möglich, sowohl zwischen sanierungsbedürftigen und energieeffizienten Immobilien als auch zwischen wachstumsstarken und strukturschwächeren Regionen. Übergeordnet werden die konjunkturelle Entwicklung und die Finanzpolitik maßgeblich beeinflussen, wie schnell eine Markterholung eintritt.

Mit den fundierten Marktanalysen von Engel & Völkers erhalten Kaufinteressenten ebenso wie Verkäufer von Immobilien eine Hilfe bei ihrer Investitionsentscheidung.