Welche Preise erzielen Mehrfamilienhäuser in Hamburg?

Egal, ob Käuferin oder Verkäufer – welche Preise für Mehrfamilienhäuser in Hamburg erzielt werden, interessiert beide Seiten. Im aktuellen Marktreport von Engel & Völkers Commercial finden Sie die wichtigsten Zahlen und Analysen für die Hansestadt. ​

Informieren Sie sich hier unter anderem darüber, welche Quadratmeterpreise im Segment Mehrfamilienhäuser in Hamburg derzeit gezahlt werden und welche Unterschiede es bei den Hamburger Wohn- und Geschäftshäusern je nach Wohnlage gibt.

Hamburg ist in vielen Wirtschaftssparten ein Top-Standort. Der Hafen ist einer der wichtigsten Seehäfen weltweit, Luftfahrt- und Konsumgüterindustrie sind stark, die Branchen Handel und Dienstleistung ebenfalls. Es gibt an die 30 öffentliche und private Hochschulen. Große Forschungsprojekte wie etwa der Röntgenlaser XFEL sind in der Region Hamburg angesiedelt. Im internationalen Vergleich verzeichnet das Bundesland immer wieder eines der höchsten Bruttoinlandsprodukte je Einwohner. Entsprechend gut steht es um die Kaufkraft.

Auch der Umsatz am Markt für Mehrfamilienhäuser erreicht in Hamburg Jahr für Jahr Bestwerte. Grund dafür ist unter anderem die hohe Verkaufsbereitschaft aufgrund eines anhaltenden Anstiegs der Preise. Gerade zentrale Lagen versprechen auch zukünftig sehr gute Wertzuwächse. Der Hamburger Anlageimmobilienmarkt ist überwiegend von lokalen Bestandshaltern, Family Offices, Stiftungen und Immobiliengesellschaften geprägt. Mehrfamilienhäuser gelten als krisenfeste Anlagealternative und Hamburg präsentiert sich weiterhin als sicherer Hafen. 

Der Verkauf eines Gebäudes wird in der Immobilienwirtschaft als Transaktion bezeichnet. Wie viele Mehrfamilienhäuser in Hamburg verkauft wurden, können Sie der folgenden Grafik entnehmen – ebenso, welches Transaktionsvolumen die Verkäufe insgesamt erzielen konnten. Das Transaktionsvolumen beziffert den Kaufpreis, der für alle Wohn- und Geschäftshäuser, die in einem bestimmten Zeitraum verkauft wurden, gemeinsam gezahlt wurde.

Auf die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in Hamburg hat unter anderem die Zugehörigkeit zur Städtekategorie einen großen Einfluss. Hiernach werden Städte klassischerweise in A, B, C oder D eingeteilt. Zur Kategorie A in Sachen Immobilien gehören die wichtigsten deutschen Wirtschaftszentren mit internationaler, mindestens aber nationaler Bedeutung. Hamburg ist eine solche A-Stadt, gekennzeichnet durch ein hohes Marktvolumen und hohen Umsatz am Immobilienmarkt.

Was ist eigentlich eine Angebotsmiete und in welchem Zusammenhang steht sie mit den Preisen für Mehrfamilienhäuser in Hamburg? Die sogenannte Angebotsmiete ist die Nettokaltmiete, wie sie in Wohnungsanzeigen aufgerufen wird. In die Statistik gehen also keine Zahlen aus bestehenden Mietverträgen ein, sondern ausschließlich diejenigen aus Neuverträgen. Für die Angebotsmieten werden ausschließlich Online-Wohnungsanzeigen ausgewertet.

Die unten stehenden Grafiken zeigen dementsprechend, wie viel ein neuer Mieter in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg im Schnitt pro Quadratmeter Wohnfläche ohne Nebenkosten würde zahlen müssen. Der rechten Grafik (nur in der Desktop-Ansicht verfügbar) können Sie entnehmen, wie viele Wohnungen in den jüngsten sechs Jahren in Hamburger Mehrfamilienhäusern im Bestand und Neubau angeboten wurden.

Neben der Städtekategorie gibt es einen weiteren wichtigen Faktor, der großen Einfluss auf die Preise für Mehrfamilienhäuser – nicht nur in Hamburg – hat. Und das ist die Wohnlage. Man unterscheidet generell zwischen vier Wohnlagen: sehr gute, gute, mittlere und einfache Lage. Die Grenzen dazwischen können sich mitten durch Stadtteile ziehen. 

So kann beispielsweise bereits ein einzelner Straßenzug als gute Lage gelten, während seine Nebenstraßen mittlerer Lage zugeordnet werden. Das eine wie das andere wirkt sich auf den Kaufpreis eines Wohn- und Geschäftshauses aus. Welcher Wohnlage ein Stadtbezirk oder ein Straßenzug zugeordnet wird, hängt von mehreren Indikatoren ab. In die Beurteilung einbezogen werden beispielsweise der Gebäudezustand, das Straßenbild, die Infrastruktur sowie Branche und Qualität der angesiedelten Unternehmen. 

Mehrfamilienhäuser in den besseren Lagen Hamburgs erzielen im Vergleich zu einfachen Lagen natürlich höhere Immobilienpreise. Über die Zeit können sich Wohnlagen natürlich auch ändern. Im Prinzip kann jedes Viertel auf- oder absteigen.

„Das Jahr 2024 ist geprägt von einer wieder erstarkten Nachfrage am Markt. Sowohl Nachholeffekte aus einem transaktionsärmeren 2023 als auch ein stabilisiertes Zinsniveau führen zu einer Wiederbelebung der Nachfrageseite, während Verkäufer sich häufig mit Sanierungsthemen konfrontiert sehen. Herausfordernd bleibt die Situation im Neubausektor – gestiegene Baukosten sowie Finanzierungskosten bei schwächelnder Nachfrage im Abverkauf einzelner Wohnungen lassen Projektentwickler zurückhaltender agieren.”