Mehrfamilienhäuser: Ihre krisenfeste Kapitalanlage

Wer in Deutschland nach guten Investmentoptionen sucht, findet sie im Wohnungsmarkt. Im Speziellen sind Mehrfamilienhäuser in Groß- und Mittelstädten aufgrund des Wertzuwachspotenzials eine rentable und sichere Investition. Hier finden Sie alle wichtigen Informationen über diesen attraktiven Markt. 

Interaktive Grafiken und Downloads der lokalen Marktberichte

Vergleichen Sie mithilfe unserer interaktiven Grafiken die aktuellen Preise in verschiedenen deutschen Städten. Unsere Datenbank wird im Hintergrund laufend aktualisiert. Zum Abspeichern und Ausdrucken bieten wir Ihnen für jede Stadt die Möglichkeit, PDFs mit Zusammenfassungen der Marktberichte herunterzuladen. Diese werden zweimal jährlich aktualisiert. Sie finden sie auf den jeweiligen Standortseiten. Den Deutschland-Marktbericht als Ganzes können Sie unter dem folgenden Button anfordern.

​Update 1. Halbjahr 2024 zum Wohn- und Geschäftshausmarkt

Einen Überblick der Marktentwicklung von Wohn- und Geschäftshäusern in Deutschland (mit Fokus auf die Top-7-Städte) im ersten Halbjahr 2024 finden Sie unter dem nachfolgenden Button. Das Update steht Ihnen auch als PDF zum Herunterladen zur Verfügung.

Die Assetklasse Wohnen, zu der Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Wohnportfolios zählen, überzeugt trotz weltwirtschaftlicher und geopolitischer Veränderungen mit ihrer hohen Krisenresistenz. Der aktuelle Deutschland-Marktbericht zeigt, was für die Assetklasse spricht. Aufgrund einer hohen Inflation und sukzessiven Zinserhöhungen im Jahresverlauf 2022* gingen die Transaktionen von Wohn- und Geschäftshäusern im Vorjahresvergleich um 15,5 % zurück. Das Transaktionsvolumen im Rekordjahr 2021 wurde im Folgejahr nicht mehr erreicht und fiel mit fast 37 Mrd. Euro um rund ein Viertel niedriger aus. 

Das Jahr 2023 war noch bis September von Leitzinserhöhungen geprägt und die Finanzierungsbedingungen haben sich verschlechtert. Dies hat zu einer Zurückhaltung vieler institutioneller Investierender und einer deutlich geringeren Anzahl großvolumiger Verkäufe geführt. Daher geht Engel & Völkers Research für das Jahr 2023 von einem weiteren Rückgang der Transaktionsanzahl aus und erwartet ein Transaktionsvolumen von rund 26,5 Mrd. Euro, was ein Minus von 28 % zum Vorjahr bedeutet. Dies ist neben den gestiegenen Zinsen und einer geringeren Marktaktivität auch das Resultat der damit einhergehenden gesunkenen Preise. Der durchschnittliche Angebotspreis für eine wohnwirtschaftliche Kapitalanlage ist im zweiten Halbjahr 2023 im Vorjahresvergleich um 6,2 % auf 1.948 Euro pro Quadratmeter gefallen.

Das Zusammenspiel aus niedrigerem Preisniveau, einer geringeren Anzahl an Konkurrenten auf der Käuferseite und bereits erste leichte Zinssenkungen sorgen aktuell für attraktive Chancen für einen Markteintritt, insbesondere für eigenkapitalstarke private Investierende. Viele Ökonomen prognostizieren erste Senkungen des Leitzinses für die zweite Jahreshälfte im laufenden Jahr. Die verbesserten Finanzierungsbedingungen werden vermutlich für eine Rückkehr der institutionellen Anlegerschaft führen. Für das laufende Jahr werden entsprechend eine Erhöhung der Marktaktivität und ein moderat steigendes Transaktionsvolumen erwartet.

* Warum finden Sie im Deutschland-Marktbericht 2024 Transaktionszahlen aus dem Jahr 2022? Rund 500 Gutachterausschüsse erfassen alle Immobilienverkäufe in Deutschland. Aufgrund der Vielzahl der Arbeitskreise und verschiedenen Erfassungsmethoden sind die tatsächliche Transaktionsanzahl und die genauen -volumina für die gesamte Bundesrepublik frühestmöglich im Herbst des Folgejahres zu ermitteln. Das heißt, die aktuellsten Daten der realen Verkäufe liegen derzeit für das Jahr 2022 vor.​

Im Jahr 2022 gab es wieder große regionale Unterschiede, wo Immobilieninvestierende Geld angelegt haben. Im Vergleich zum Rekordjahr 2021 wurden 2022 vielerorts sinkende Transaktionszahlen registriert. Die prozentualen Veränderungen zum Vorjahr unterscheiden sich je nach Region jedoch deutlich.

Das Ranking der Bundesländer führten 2022 Nordrhein-Westfalen, Bayern und Berlin an (s. Grafik unten) und verzeichneten die höchsten Transaktionsvolumina. Die meisten Transaktionen hatte es in Nordrhein-Westfalen gegeben. Allein hier wurden 27,3 % der bundesweiten Transaktionen getätigt.

In den Jahren vor 2022 verlief die Preisentwicklung stets positiv und erreichte im zweiten Quartal 2022 ihren Höhepunkt. Aufgrund kritischer weltwirtschaftlicher und politischer Ereignisse waren in der zweiten Jahreshälfte 2022 und im darauffolgenden Jahr in den meisten Regionen Deutschlands Preiskorrekturen zu beobachten. Im Frühjahr dieses Jahres dürfte aber allmählich eine Bodenbildung der Preise in weiten Teilen der Bundesrepublik erreicht sein. Größere Preisrückgänge sind allenfalls noch für Immobilien in einem schlechten energetischen Zustand zu erwarten.

Vor allem risikoaverse Investierende können weiter auf die Assetklasse Wohnen setzen und sie in ihren Anlageportfolios berücksichtigen (informieren Sie sich auch im Ratgeber Kapitalanlage in Immobilien). Die Belastung konjunktureller Rückschläge auf den Wohnungsmarkt hält sich moderat in Grenzen und die guten demografischen Perspektiven bedeuten geringere Risiken für das Investment.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Deutschland nach wie vor hoch. Ende September 2023 wurde mit einer Bevölkerungsanzahl von 84,6 Mio. Menschen eine neue Höchstzahl erreicht. Dies geht mit einem deutlichen Wanderungsüberschuss der vergangenen Jahre einher. Die Wohnraumnachfrage wird dadurch weiter erhöht und lässt die Mieten steigen, auch weil der Wohnungsmangel sich weiter verschärft.

In der zweiten Jahreshälfte 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete in Bestandwohnungen bundesweit bei 9,55 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahr ist dies ein Plus von 5,2 %. Im Neubau ist die durchschnittliche Angebotsmiete im selben Zeitraum sogar um 7,0 % auf 13,82 Euro pro Quadratmeter gestiegen. In Kombination mit den zuletzt gesunkenen Kaufpreisen können Anlegende mit teils deutlich kürzeren Amortisierungszeiträumen ihrer Investments rechnen.

Bedingt durch die Fluchtbewegungen aus der Ukraine hat sich die Nettozuwanderung 2022 deutlich erhöht und zu einem Wanderungsüberschuss geführt. Dies resultierte in einer Vergrößerung des Nachfrageüberhangs bei Mietwohnungen, was sich auch in der Leerstandsquote äußert. Die marktaktive Leerstandsquote ist 2022 im Vergleich zum Vorjahr flächendeckend in der Bundesrepublik gesunken und betrug bundesweit 2,5 %. Das sind 554.000 leerstehende Wohnungen und rund 53.000 Wohnungen weniger als im Vorjahr. Begünstigt wird der Nachfrageüberhang zudem durch eine sinkende durchschnittliche Haushaltsgröße.

Der Neubau kann die hohe Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt nicht kompensieren. Hohe Baupreise und Lieferengpässe haben 2022 für viele Baustopps und -stornierungen gesorgt. Das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen wurde deutlich verfehlt. Im Jahr 2022 wurden etwa 295.300 Wohnungen fertiggestellt. In den nächsten Jahren könnten die Baufertigstellungen noch geringer ausfallen. Für Investierende bedeutet diese Entwicklung ein hohes Mietsteigerungspotenzial und geringere Mietausfall.

Damit verbleibt das Interesse an Wohn- und Geschäftshäuser trotz aller Unsicherheiten auf einem hohen Niveau, da niedrige Leerstände eine gute Vermietbarkeit und damit stabile Cashflows garantieren.

Der Fokus von Investitionen auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser liegt auf Bestandsimmobilien, vor allem weil der Wohnungsneubau drastisch gesunken ist. Gestiegene Rohstoffpreise und Lieferengpässe haben vor allem 2022 zu hohen Baukosten geführt. Hinzu kommen erschwerte Finanzierungskonditionen und oftmals teure Grundstückseinkäufe der Projektentwickler. Die Kette an Faktoren führte zu einem starken Anstieg von Bauverzögerungen und sogar Projektstopps. Gleichzeitig rückt das Thema ESG (EU-Vorgaben für die Bereiche Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) immer mehr in den Fokus. Der Bedarf an Objekten im energetisch guten Zustand wird aber nicht ausreichend durch den Neubau gedeckt.

Der Zustand einer Immobilie nimmt eine entscheidende Rolle bei der Kauf- und Verkaufsentscheidung ein. Viele Bestandsimmobilien, die derzeit auf dem Markt gehandelt werden, sind sanierungsbedürftig. Eine Modernisierung ist angesichts zunehmender ESG-Vorgaben künftig nicht vermeidbar und mit hohen Kosten verbunden. Zusammen mit hohen Finanzierungsauflagen stellt dies viele Bestandshalter vor große Herausforderungen und ist oft ein Verkaufsgrund. Der energetische Objektzustand hat dabei einen starken Einfluss auf den Preis. Im Jahr 2023 war der durchschnittliche Angebotspreis für Mehrfamilienhäuser mit der Energieeffizienzklasse A mehr als doppelt so hoch wie für Objekte mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse H. Immobilien im guten Zustand haben voraussichtlich mittel- bis langfristig ein großes Wertsteigerungspotenzial.

Die vielerorts negative Preisentwicklung am Anlageimmobilienmarkt in den vergangenen 1,5 Jahren bei gleichzeitig gestiegenen Mieten resultiert in eine Erhöhung der Renditen. Damit hat die jahrelange Renditekompression seit Mitte 2022 ein Ende. Selbst in den Top 7-Städten lag Ende 2023 die Bruttoanfangsrendite bei Core-Objekten in guter Lage bei 4,2 % und damit über der Inflationsrate. Ob die Renditen weiter steigen, ist jedoch fraglich. Zinsreduzierte Preiskorrekturen dürften bald ein Ende finden. Daher ist aktuell ein günstiger Zeitpunkt zum Investieren und auf langfristige Sicht ist mit steigenden Mieteinnahmen und Wertzuwächsen zu rechnen. Wohninvestments bleiben somit ein fundamentaler Baustein der Allokation.