Le tasse da pagare per chi vuole vendere casa

Tasse vendita prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto

La prima ipotesi da considerare è quella del proprietario che decide di rivendere l’immobile acquistato come prima casa, prima che siano trascorsi 5 anni. In questo caso, è tenuto al pagamento delle imposte dirette sulla vendita casa, ossia dell'IRPEF.

Nello specifico, nel caso in cui la vendita abbia generato una plusvalenza, cioè se l’immobile è stato rivenduto ad un prezzo maggiore rispetto a quello a cui è stato acquistato, il venditore è tenuto a pagare l’IRPEF sul maggior valore generato dalla trattativa.

Soggetti esonerati dal pagamento delle tasse di vendita prima casa
Esistono però delle eccezioni. Il venditore non è tenuto a pagare le imposte dirette sulla vendita della casa, anche se sono trascorsi meno di 5 anni, in una delle seguenti ipotesi:

• se l’immobile è stato ereditato e acquisito tramite successione;
• se l’immobile è stato acquisito per effetto di una donazione;
• se il venditore dimostra che l’immobile ha costituito il luogo di residenza anagrafica del venditore per più della metà del periodo intercorso tra la data di acquisto e quella della successiva rivendita.

Tasse di vendita prima casa dopo i 5 anni dall’acquisto
La seconda ipotesi vede il caso in cui siano trascorsi più di 5 anni dall’acquisto dell’immobile prescelto come prima casa. In questo caso non ci sono tasse sulla vendita della casa e il venditore non è tenuto al pagamento dell’IRPEF, né di altre imposte, né tantomeno di eventuali sanzioni per aver usufruito di bonus e agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Il principio alla base di questa differenza di trattamento è che il legislatore tenta di far emergere eventuali intenti speculativi di chi ha acquistato un’abitazione come prima casa, beneficiando delle annesse agevolazioni, con il solo intento di rivenderla dopo poco tempo ad un prezzo maggiorato.

Tasse di vendita seconda casa
Fino a questo momento abbiamo parlato solo delle ipotesi di tasse di vendita sulla prima casa e di imposte dirette. Ma cosa accade quando l’immobile oggetto della trattativa non costituisce una prima abitazione? Si parlerà allora di imposte indirette, ossia di tasse sulla vendita di una seconda casa o di una terza casa. Anche in questa fattispecie esistono due possibilità:

• se l’immobile viene rivenduto dopo 5 anni dall’acquisto, il venditore non è tenuto ad alcun pagamento;
• se l’immobile viene rivenduto prima di 5 anni dall'acquisto, la plusvalenza generata dalla vendita sarà oggetto di tassazione.

In questo caso, le tasse sulla vendita di una casa vengono calcolate su questo maggior valore generato dalla trattativa secondo due possibili modalità:

• attraverso la tassazione ordinaria, in sede di dichiarazione dei redditi, facendoli figurare come “redditi diversi”, con aliquote diverse a seconda degli scaglioni di reddito IRPEF;
• mediante tassazione separata che prevede l’applicazione di un’aliquota forfettaria pari al 26%.

Spese notarili e altre imposte sulla vendita casa
Generalmente, quando si parla di tasse sulla vendita di una casa, si fa riferimento anche ad altre imposte e spese accessorie, perlopiù connesse alle attività del notaio e alla registrazione del contratto. In base all’articolo 1475 del Codice Civile, salvo diversa previsione contrattuale, le spese notarili sono a carico del compratore. Esse includono:

• imposta catastale;
• imposta ipotecaria;
• l’imposta di registro, pari al 9% del valore catastale dell’immobile;
• l’IVA, con aliquota compresa tra il 4% per l’acquisto della prima casa fino al 22% per l’acquisto di un immobile di lusso.