Può succedere che, una volta preso l’impegno con la caparra o versando un acconto, venditore o acquirente ci ripensino. Cosa si fa in questi casi? Come tutelarsi?
È importante sapere che esistono due tipi di caparra, la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.
La caparra confirmatoria viene consegnata all’agente immobiliare, che lo trattiene in via fiduciaria, al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, a testimonianza della serietà dell’accordo. Serve essenzialmente ad opzionare un immobile con una somma di denaro, che, al momento del rogito, verrà convertita in acconto prezzo.
La caparra confirmatoria tutela sia il venditore che l’acquirente. Se, infatti, a ripensarci è l’acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra come forma di indennizzo per la mancata vendita. Se invece a venir meno ai suoi impegni è il venditore, l’acquirente potrà chiedere la restituzione del doppio della somma versata. Secondo l’art. 1385 del c.c. del 1865, la caparra confirmatoria assolve alla funzione di “cautela per il risarcimento dei danni in caso di inadempimento della convenzione negoziale”.
La caparra penitenziale, disciplinata dall'art. 1386 c.c., è una somma concordata tra acquirente e venditore che ha la sola funzione di corrispettivo di un possibile recesso di una delle parti. A differenza della caparra confirmatoria non è prevista in questo caso la possibilità di ricorrere in giudizio per chiedere l’adempimento del contratto o il risarcimento del danno.
Quando si opta per la caparra penitenziale, quindi, le due parti possono stabilire sin dall’inizio la possibilità di recedere dal contratto a fronte del pagamento di un determinato prezzo: la parte non inadempiente non potrà pretendere l’esecuzione del contratto né richiedere il maggior danno. È come se le parti avessero il diritto di cambiare idea, con la sola conseguenza nel caso della compravendita che l’acquirente lasci al venditore la caparra o che il venditore restituisca all’acquirente il suo doppio.
Sia la caparra confirmatoria che l’acconto prevedono l’anticipo di un somma di denaro per l’acquisto dell’immobile, ma solo la prima prevede che questa possa essere trattenuta oppure restituita in forma doppia e pertanto agisce a titolo di risarcimento del danno, costituendo un vero e proprio indennizzo a favore della parte non inadempiente.