Deposito cauzionale: gli aspetti principali da considerare

Il trasloco in un nuovo appartamento in locazione è di solito un momento molto faticoso per l’affittuario, per via di tutte le pratiche da sbrigare e in qualche modo anche per l’insicurezza correlata a un nuovo tipo di vita. Anche il locatore d’altra parte, optando per un determinato inquilino, spera di aver fatto la scelta giusta. Al fine di creare le condizioni ideali per un rapporto di locazione vantaggioso da entrambe le parti, è importante riconoscere i rispettivi diritti e doveri e ancorarli in un relativo contratto.

Tra i principali accordi preliminari, c’è sicuramente la determinazione di un deposito cauzionale, a carico del locatario. Di seguito, vi spieghiamo gli aspetti principali da considerare rispetto a questo tema.

Che cos’è un deposito cauzionale e che tipo di forme ha?

Il deposito cauzionale è un pagamento, di importo concordato, che il locatario versa al locatore con l’inizio del periodo di locazione. Il pagamento non avviene automaticamente, ma va espressamente indicato per iscritto nel contratto di locazione.

Il deposito cauzionale, o più semplicemente cauzione, è uno strumento con cui il locatore si assicura che il locatario adempia ai suoi doveri contrattuali. Si tratta dunque di una forma di tutela da qualsiasi danno derivante dalla locazione. Il deposito cauzionale può essere trattenuto del tutto o in parte al termine della locazione ove sussista una condizione ben definita. Tra i diritti legittimi rientrano, oltre ai costi di riparazione per danni all’immobile, anche i costi operativi non saldati e canoni di locazione non versati.

Il nostro consiglio: indicate chiaramente nel contratto lo stato in cui desiderate che si trovi l’appartamento nel momento in cui viene lasciato. Darete così sicurezza a entrambe le parti.

La classica forma del deposito cauzionale è una cauzione in contanti. Di regola tuttavia, la somma viene versata al locatore tramite bonifico bancario e solo raramente consegnata in contanti. In quest’ultimo caso tuttavia, il destinatario dovrà consegnare una ricevuta che il locatario conserverà con cura. In caso di disaccordo al termine del contratto di locazione, si configura l’onere della prova.

Un’altra possibilità è il deposito cauzionale sotto forma di garanzia di locazione. In Germania, il locatario può riceverla presso un’apposita cassa di depositi cauzionali e al locatore, in luogo del denaro, consegnerà un apposito documento di garanzia. Garanti sono di solito istituti finanziari, la cui solvibilità è sicura.

A quanto deve ammontare il deposito cauzionale e come va versato?

Per calcolare il corretto ammontare del deposito cauzionale esiste una disposizione legislativa chiara e inequivocabile contenuta nel Codice Civile tedesco. La cauzione non deve superare le tre mensilità di affitto. Per affitto, si intende il canone di locazione base, al netto dei costi operativi e accessori. Tuttavia questa regola non si applica qualora sia stato eccezionalmente concordato un canone di locazione forfettario. In casi simili, si considera per il calcolo il canone di locazione complessivo.

Il deposito cauzionale non va necessariamente versato subito nella sua totalità. Legalmente, è infatti possibile un pagamento in tre rate, la prima delle quali andrà versata contestualmente all’inizio del rapporto di locazione. Gli altri due pagamenti andranno effettuati assieme al versamento degli interessi di locazione dei due mesi successivi.

Dal canto suo, il locatore ha l’obbligo di aprire e gestire un conto separato per il pagamento della cauzione, che sia sicuro e distinto dai suoi cespiti patrimoniali.

Per quanto tempo andrà trattenuto il deposito cauzionale dopo la fine del rapporto di locazione?

Da un punto di vista legale, la risposta a questa domanda non è chiara, né regolamentata in modo inequivocabile come l’importo. Di sicuro, il locatore è obbligato a liquidare e restituire la cauzione comprensiva degli interessi maturati. A tal fine gli viene accordato un cosiddetto “Termine ragionevole di elaborazione”. Il periodo varia di solito dai tre ai sei mesi e dipende spesso dal calcolo dei costi accessori non pagati.

Se passa più tempo, il locatario dovrà ricordare al locatore la restituzione e richiederla anche per iscritto. Qualora il locatore non adduca un valido motivo per il suo comportamento, il locatario ha diritto ad adire le vie legali. Ai fini di un’intesa fra le parti, il locatore dovrebbe offrire al suo locatario particolare trasparenza in caso di discrepanze, per poter raggiungere una chiarezza reciproca.

Si consideri inoltre che il diritto del locatario alla restituzione ha una scadenza e dipende dalla sua rivendicazione A partire dal gennaio successivo dalla richiesta, è posto in essere un termine di prescrizione di tre anni, a seguito del quale il diritto del locatario al pagamento decade. Nel rispetto del principio di equità, si richiede al locatore di non giungere a una situazione di questo tipo.